Gesamtbaukosten

Erklärt ein Eigenheimbewerbervertrag die behördlich geprüfte Schlussabrechnung des Wohnungsbauunternehmens hinsichtlich der die Kaufpreisgrundlage bildenden Gesamtbaukosten im Sinn eines Schiedsgutachter für maßgebend, so ist dies in der Regel dahin auszulegen, dass der Bewerber daran nur insoweit gebunden wird, als sich die behördliche Prüfung bestimmungsgemäß zu erstrecken hat.
Aus den Gründen:
a) Teil 6 des Bewerbervertrags zwischen den Parteien bestimmt: 6.1. Der Kaufpreis wird nach § 7 WGG und § 14 Abs. 1 WGGDV von dem Wohnungsunternehmen ermittelt.
6.2. Grundlage der Berechnung des Kaufpreises sind die Gesamtkosten der Baumaßnahme. Die Gesamtkosten müssen vom Wohnungsunternehrnen nachgewiesen und belegt werden.
Diese Verpflichtung des Wohnungsunternehmens ist erfüllt, wenn die Schlussabrechnung von einer Bewilligungsstelle, einer sonst hierfür zuständigen Behörde oder dem gemeinnützigkeitsrechtlich zuständigen Prüfungsverband geprüft und für richtig befunden worden ist.
6.4. Zum Ausgleiche von Wertunterschieden kann das Wohnungsunternehmen nach billigem Ermessen Zu- oder Abschläge in Ansatz bringen. ...
Die von der Kläger vorgelegte Bescheinigung der Stadtverwaltung Bauaufsichtsamt, Abt. Landesbaudarlehen, lautet:
Bestätigung. Wir bestätigen, dass die Schlussabrechnung nach Muster R für die Baumaßnahme:... hier geprüft wurde.
Die Parteien streiten über die rechtliche Bedeutung der Erfüllungs- klausel von 6.2 des Vertrags und darüber, ob und in welchem Umfang an die von der Stadt geprüfte Schlussabrechnung gebunden sind.
Wortlaut und Sinn der Klausel sprechen entscheidend dafür, dass die behördliche Prüfung und Nichtbeanstandung der Schlussabrechnung, dieselbe Wirkung haben soll, wie wenn ein durch den Willen der Vertragsparteien berufener Dritter von sich aus die Vergütung für das Eigenheim bestimmt hätte. Infolgedessen liegt ein Schiedsgutachtensvertrag vor; die nicht beanstandete Schlussabrechnung ist für die von dem Beklagten geschuldete Eigenheimvergütung grundsätzlich bindend, ausgenommen der Fall offenbarer Mangelhaftigkeit i. S. von § 319 BGB. Ob in letzterer Hinsicht offenbare Unbilligkeit nötig ist (wie, im Normalfall des § 319) oder offenbare Unrichtigkeit genügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. 10. 64 - VIII ZR 64/63 = NJW 65, 150 = vorstehend Nr. 10), hängt davon ab, ob der Schiedsgutachter nur einen bereits vorhandenen Vertragsinhalt klarstellen soll - dann entfällt die Bindung schon bei offenbarer Unrichtigkeit - oder ob er ihn in Ergänzung des Vertragswillens der Parteien erst mit einem Ermessensspielraum schaffen soll dann ist offenbare Unbilligkeit nötig -. Im vorl. Fall nimmt die ReV das erstere an, weil die Bewilligungsbehörde nur die Übereinstimmung der Schlussabrechnung mit den gesetzlichen Erfordernissen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und seiner Durchführungsverordnung zu prüfen habe. Aber der Vertrag räumt bereits der Kläger für die Aufstellung der Schlussabrechnung das Recht ein zum Ausgleich von Wertunterschieden nach billigem Ermessen Zu- oder .Abschläge in Ansatz zu bringen (Teil 6.4); dies genügt um die brachenprüfung des die Schlussabrechnung bestätigenden behördlichen Prüfungsbescheids auf offenbare Unbilligkeit zu beschränken.
c) Eine andere Frage ist jedoch, ob die im vorliegenden Fall vorgenommene behördliche Prüfung den Anforderungen der Erfüllungs-klausel genügt.
Die Beklagte haben geltend gemacht, die Prüfung habe sich nicht darauf erstreckt, ob den tatsächlich angegebenen Kosten auch die berechneten Gegenleistungen gegenüberstünden, Ob die mit diesen kosten geschaffenen Leistungen vorhanden seien sowie ob sie fachtechnisch richtig seien. Nach Abschn. IV Nr. 57 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen, die für jedes mit öffentlichen Baudarlehen geförderte Bauvorhaben bei der Stadtverwaltung einzureichen ist, die Ausgaben mit Rechnungsbelegen nachzuweisen; die Behörde bescheinigt . . . insbesondere, dass ihr die Rechnungsbelege vollzählig vorgelegen haben, ob sie, mit der Schlussabrechnung übereinstimmen oder nicht und ob die entstandenen Gesamtkosten angemessen sind oder nicht; sie hat sich zu äußern, ob die im Bewilligungsbescheid gestellten Bedingungen und Auflagen erfüllt sind.
Hiernach ist schon zweifelhaft, ob die im vorliegenden Fall erteilte Bescheinigung der Stadt eine Prüfung in demjenigen Umfang ausweist, der den genannten Wohnungsbauförderungsbestimmungen entspricht. Sie: weist jedenfalls nicht aus, dass die Behörde über die von diesen Bestimmungen geförderte Prüfung hinaus auch geprüft hätte, ob die mit den abgerechneten Kosten geschaffenen Bauleistungen tatsächlich Vorhanden und fachtechnisch richtig durchgeführt sind.