Gesamtmiete

Der Kläger hat dem Beklagten im Jahre 1956 durch Vertrag ein Grundstück zum Betrieb einer Tankstelle vermietet. Seit 1970 strebt er eine Erhöhung der Gesamtmiete mit der Begründung an, die Kaufkraft der Deutschen Mark sei seit Vertragsabschluss um über 50% gesunken. Die Beklagte hat eine Mieterhöhung abgelehnt, der Kläger daraufhin den Mietvertrag gekündigt. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Räumungs- und Herausgabeklage abgewiesen. Die zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen zu Leitsatz - Die Revision beanstandet aber, das Berufsgericht habe zu Unrecht einen Anspruch des Klägers auf Anpassung des Mietzinses nach Geschäftsgrundlagegrundsätzen verneint. Da die Beklagte die Anpassung abgelehnt habe, sei, so meint die Revision, der Kläger berechtigt gewesen, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen. Dem kann nicht gefolgt werden.
Unstreitig ist der Lebenshaltungsindex, in dem sich, wie auch der Kläger annimmt, die Entwicklung der Kaufkraft der Deutschen Mark spiegelt, seit 1956 bis 1973 von 89,4 Punkten auf 148,6 Punkte, das heißt um 66,2% gestiegen. Auch das rechtfertigt es jedoch nicht anzunehmen, der Kläger habe von der Beklagte eine Änderung der Mietzinsvereinbarung verlangen und, nachdem diese abgelehnt worden sei, das Mietverhältnis vorzeitig kündigen können.
Der erkennende Senat hat bereits in einem früheren Urteil im Anschluss an zwei Entscheidungen des V. Zivilsenates den Grundsatz ausgesprochen, dass das Sinken der Kaufkraft und das allgemeine Steigen der Mietpreise nicht ausreichen, um einen Wegfall der Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages annehmen zu können. Der Umstand, dass jemand durch eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger steht, als nach den getroffenen Vereinbarungen zu erwarten war, genügt nach dieser Entscheidung regelmäßig nicht, um ihm aus Gründen der Billigkeit ein auch nur teilweises Abgehen vom Vertrag zu erlauben. Eine andere Beurteilung wäre nicht nur eine Verletzung des Grundsatzes, dass Verträge, so wie sie geschlossen sind, gehalten werden müssen; sie würde auch in einer unerträglichen Rechtsunsicherheit führen. Vor allem aber, und das allein ist schon entscheidend, läuft das Verlangen des Kläger, worauf das Berufsgericht mit Recht hingewiesen hat, § 3 WährG zuwider, der zur Erhaltung des Vertrauens in die Festigkeit der Währung nicht genehmigten Preisgleitklauseln die Wirksamkeit versagt. Ließe man bei Dauerschuldverhältnissen mit Rücksicht auf Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bei sinkender Kaufkraft der Deutschen Mark generell eine Anpassung der vereinbarten Zahlungsabsprache zu, so würde damit diese gesetzliche Regelung in ihr Gegenteil verkehrt. Hieran hält der Senat fest. Er befindet sich dabei in Übereinstimmung mit dem V. Zivilsenat.
Der erkennende Senat hat in der genannten Entscheidung nicht ausgeschlossen, dass möglicherweise etwas anderes im Falle einer um- stürzenden Geldentwertung gelten könne. Derartiges liegt aber auch in der jetzt zu entscheidenden Sache nicht vor. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob § 242 BGB in einem derartigen Falle nicht nur dann zur Anwendung kommen könnte, wenn die Geldentwertung schlagartig zu einer völligen Beseitigung des Gleichgewichts von Leistung und Gegenleistung führt, sondern auch dann, wenn dieser Zustand allmählich eintritt. Auf jeden Fall wäre aus den unter II 2 dargelegten Gründen ein strenger Maßstab anzulegen, wenn man in der Tatsache der schleichenden Geldentwertung allein einen Wegfall der Geschäftsgrundlage sehen wollte. Eine Mietzinsanpassung könnte deshalb allenfalls dann in Betracht gezogen werden, wenn der vereinbarte Nominalbetrag auch nicht annähernd mehr als ein Gegenwert für die Leistung des Kläger angesehen werden könnte.
Der V. Zivilsenat hat bei einem Geldwertschwund um 2/3 - und mehr ist auch hier nicht festgestellt - diese Voraussetzung mit Recht verneint. Angesichts des Risikos, das in Preisabsprachen langfristiger Mietverträge typischerweise stets enthalten ist, kann ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nur angenommen werden, wenn ein Festhalten am Vertrag so, wie er geschlossen ist, zu einem mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde.
Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere ist eine Beibehaltung der vereinbarten Mietpreisabsprache für den Kläger nicht schon deshalb unzumutbar, weil er, wie er vorträgt, sonst keine angemessene Verzinsung des Grund- und Bodenwerts erhält. Ein Fall der Unzumutbarkeit könnte, wie der Senat schon in seinem Urteil vom 29. 9. 1969 ausgeführt hat, etwa dann vorliegen, wenn die derzeitige Mietzinsregelung zu einer Gefährdung der Wirtschaftlichkeit des Grundstücks führen würde. Dass derartiges vorliegt, ist aber noch nicht einmal behauptet. Die Fortsetzung des unveränderten Vertrages ist für den Kläger nicht deshalb unzumutbar, weil er beim Abschluss eines neuen Mietvertrages über die Vertragsgrundstücke einen günstigeren wirtschaftlicheren Mietzins durchsetzen könnte. Dieser Unzumutbarkeitsmaß steht nicht im Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 4. 6. 1975; denn der dort behandelte Begriff der Unzumutbarkeit war einer Wertsicherungsklausel entnommen, die Mieter oder Vermieter bei wesentlicher Änderung der wirtschaftlichen und Geldverhältnisse eine Mietzinsanpassung ermöglichen sollte.
Aus den Gründen zu Leitsatz 2: Nach dem eigenen Vorbringen des Kläger, das ersichtlich auch das BerGer seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, waren die Mieteinnahmen aus dem Tankstellengrundstück ursprünglich gewerbliche Einkünfte. Erst jetzt bezieht er seinen Lebensunterhalt aus Mieteinnahmen. Das ist aber eine Tatsache, die die gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers betrifft. Für die Frage, ob der Mietvertrag vom 24. 4. 1956 Versorgungscharakter hat, kommt es aber nicht auf die heute vorliegenden Tatsachen, sondern auf die Umstände zur Zeit der jetzt nahezu 20 Jahre zurückliegenden Vertragsschlusses an. Die selbstverständliche Tatsache, dass jeder Vermieter altert und daher - möglicherweise - einmal auf die Einkünfte aus seinem Mietgrundstück angewiesen ist, macht einen gewöhnlichen Mietvertrag, wenn, wie hier, sonst nichts vorliegt, nicht zu einem Versorgungsvertrag, der nach den Grundsätzen, die der II. Zivilsenat in seinem Urteil vom 28. 5. 1973 aufgestellt hat, eine Anpassung des Mietzinses zuließe.