Globalkreditgeber

Die Möglichkeit eines Einwendungsdurchgriffs bei finanzierten Verträgen über die Verschaffung oder Erstellung einer Eigentumswohnung ist bei dieser Interessenlage nicht von vornherein auszuschließen, wenn der Globalkreditgeber des Bauträgers,- wie hier - zugleich als Kreditgeber des Käufers auftritt. Ein Einwendungsdurchgriff kommt, wie der Senat schon entschieden hat, nicht nur für den finanzierten Abzahlungskauf beweglicher Sachen, sondern bei sonst gleicher Interessenlage auch für finanzierte Geschäfte anderer Art in Betracht.
Der von der Kläger, der Globalkreditgeberin des Bauträgers, gewährte Kredit diente, wie die Feststellungen des Berufsgericht und das unstreitige Vorbringen der Parteien vor dem Berufsgericht ergeben, nicht der Finanzierung eines Grundstückskaufvertrages. Bauträger und Beklagte haben den Vertrag über den Kauf der Eigentumswohnung zum Preise von 3620 DM von dem Auftrag zur Bauausführung und Betreuung für die Erstellung von Wohnungseigentum mit einem Gesamtaufwand von 80800 DM getrennt. Dieser Vertrag ist nicht notariell beurkundet und enthält - neben der Erteilung einer sachlich beschränkten Generalvollmacht an den Bauträger - als Geschäftsbesorgungsvertrag eine werkvertragliche Regelung. Der von der Kläger für die Beklagte aufgenommene Kredit diente der Finanzierung des Auftrags der Beklagte an den Bauträger.
Die vom Berufsgericht bisher festgestellten Tatsachen reichen nicht aus, die Voraussetzungen eines Einwendungsdurchgriffs zu bejahen. Der Umstand, dass die Kläger ein Darlehen zur Finanzierung eines Vertrages mit einem Bauträger gewährte, schließt den Darlehens- und den Geschäftsbesorgungsvertrag nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammen. Von der Aufspaltung eines an sich einheitlichen Geschäfts in rechtlich selbständige Verträge kann in diesem Fall anders als beim finanzierten Abzahlungskauf, einem Abzahlungsgeschäft im Sinne des AbzahlungsG, nicht die Rede sein. Der Kreditgeber spielt bei der Finanzierung eines Vertrages mit einem Bauträger wirtschaftlich in der Regel eine selbständige Rolle gegenüber diesem und gegenüber dem Auftraggeber/Eigentumsbewerber/Kreditnehmer. Er nimmt, ähnlich wie beim typischen Grundstückskauf, gegenüber beiden eigene Interessen wahr. Auch ein rechtskundiger und wirtschaftlich nicht besonders erfahrener Laie wird die kreditgebende Bank in der Regel nicht mit dem von ihm beauftragten Bauträger identifizieren können. Die Feststellungen des Berufsgerichts ergeben darüber hinaus, dass die Kläger zugleich Globalkreditgeberin des Bauträgers und Darlehensgeberin der Beklagte war. Auch dieser Umstand rechtfertigt noch keinen Einwendungsdurchgriff.
Andererseits lassen sich die Voraussetzungen eines Einwendungsdurchgriffs nicht abschließend verneinen. Ein Einwendungsdurchgriff setzt voraus, dass sich der Darlehensnehmer nach dem Grundsatz von Treu und Glauben wegen besonderer Umstände trotz der rechtlichen Selbständigkeit des Darlehensvertrages gleichsam auch als Partner des finanzierten Geschäfts, hier als Bauträger, behandeln lassen muss. In der Regel wird das erst zutreffen, wenn die Bank als Globalkreditgeberin des Bauträgers und zugleich Darlehensgeberin des Auftraggebers/Eigentumsbewerbers sich diesem gegenüber in einer dem widersprüchlichen Verhalten vergleichbaren Weise verhält. Das ist der Fall, wenn sich die kreditgebende Bank nicht auf ihre Rolle als Kreditgeberin beschränkt, sondern sich in einer darüber hinausgehenden Weise am finanzierten Geschäft beteiligt, also insbesondere Aufgaben des Bauträgers im Zusammenwirken mit diesem wahrgenommen hat. In Betracht kommt z. B., dass die kreditgebende Bank den Eigentumsbewerber/ Darlehensnehmer wirbt oder dass sie sich sonst aktiv auf der Seite des Bauträgers in die Veräußerung der Eigentumswohnung einschaltet oder dass ihr die gesamte rechtliche Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen ist. Die Bürgschaft der Kläger für die Eigenmittel des Eigentumsbewerbers/Darlehensnehmers deutet zwar auf eine besonders enge Zusammenarbeit zwischen ihr und dem Bauträger und auf das eigene wirtschaftliche Interesse der Kläger an der Erstellung und Veräußerung der Eigentumswohnungen hin. Ohne weitere Feststellungen über die Zusammenarbeit zwischen ihnen lässt sich aber nicht abschließend beurteilen, ob die Kläger mit ihrer Berufung auf die rechtliche Selbständigkeit des Darlehensvertrages gegen Treu und Glauben verstößt. In diesem Zusammenhang kann es erheblich sein, ob die Kläger - unter Umständen durch den Bauträger - den durch ihre Bürgschaftserklärung vom 16. 2. 1973 verstärkten Eindruck hervorgerufen hat, die Bell. sei als Eigentumsbewerberin/Darlehensnehmerin hinreichend gesichert. Insoweit bedarf es noch weiterer Feststellungen, die insbesondere das Verhältnis zwischen Bank und Bauträger und ihr Auftreten gegenüber der Beklagte, der Darlehensnehmerin, betreffen.
Das Urteil des Berufsgerichts lässt sich auch mit einer anderen rechtlichen Begründung nicht aufrechterhalten.
Die bisherigen Feststellungen des Berufsgerichts ergeben nicht, dass der Darlehensvertrag wegen Ungültigkeit der dem Bauträger erteilten Vollmacht nichtig ist und ein Anspruch auf Verzinsung aus diesem Grunde entfällt.
Der Bauträger hat den Kreditvertrag namens der Beklagten mit der Kläger aufgrund der unwiderruflichen und umfassenden Vollmacht vom 29. 12. 1972 geschlossen. Der Kreditvertrag kann somit unwirksam sein, wenn die Vollmacht als Bestandteil eines zur Grundstücksveräußerung verpflichtenden Vertrags nach § 313 BGB (in der hier maßgeblichen alten Fassung) der notariellen Beurkundung bedurfte.
Nach § 313 BGB sind nicht nur die Kaufverträge über die vom Bauträger auf eigene Rechnung errichteten Eigentumswohnungen formbedürftig, sondern auch Verträge - wie hier - mit wesentlich werkvertraglichen Elementen, wenn der Bauträger den Bau auf einem eigenen Grundstück für Rechnung des Bauherrn errichtet und sich zur Übereignung verpflichtet. Formfreiheit galt allerdings nach § 313 BGB a. F. für den hier nicht in Betracht kommenden Fall, dass sich der Betreuer verpflichtet, für Rechnung des Bauherrn auf einem erst zu erwerbenden Grundstück eines Dritten einen Bau zu errichten. Sie gilt insbesondere für den Fall, dass der Bauherr erst nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages einen weiteren rechtlich selbständigen und daher nicht formbedürftigen Baubetreuungsvertrag schließt.
Der Beklagte und der Bauträger haben hier den Kaufvertrag über die Eigentumswohnung und den Auftrag der Beklagte zur Erstellung der Eigentumswohnung mit der umfassenden Vollmacht für den Bauträger in gesonderten Urkunden niedergelegt. Hieraus folgt nicht, dass eine rechtliche Trennung des Verpflichtungsvertrages über die Verschaffung des Wohnungseigentums vom Bebauungs- oder Betreuungsvertrag möglich war. Bei einem auf die Verschaffung einer Eigentumswohnung gerichteten Vertrag mit dem Bauträger als Grundstückseigentümer wird eine rechtliche Trennung zwischen einem Kaufvertrag über die Übertragung der Eigentumswohnung und einem Bebauungs- oder Betreuungsvertrag jedenfalls in der Regel nicht in Betracht kommen, so dass das gesamte Vertragswerk der notariellen Beurkundung bedarf. Mit der Annahme der Erklärung der Beklagte in der Auftrags- und Vollmachtsurkunde hätte sich der Bauträger als Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks zumindest vorvertraglich zur Übertragung des Miteigentums an seinem Grundstück verpflichtet. Angebot und Annahme des Auftrags der Beklagte hätten mit dem ganzen Inhalt des Auftrags als wesentliche Bestandteile eines auf Übertragung einer Eigentumswohnung gerichteten Geschäftsbesorgungsvertrags zwischen Bauträger und Eigentumsbewerber der notariellen Beurkundung bedurft.