Grund fristlos zu kündigen

Nach Überlassung der Mietsache kann der Vermieter nicht vom Vertrage zurücktreten, wenn er die Möglichkeit hat, aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen.
Anmerkung: Die Frage der Zulässigkeit des Rücktritts bei Mietverträgen nach Überlassung der Mietsache ist seit langem streitig. Das RG hatte angenommen, das gesetzliche Rücktrittsrecht sei dort nicht zu entbehren, wo die §§ 553, 554 BGB (außerordentliche Kündigung des Vermieters wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache und wegen Zahlungsverzugs des Mieters) nicht eingreifen, weil ohne die Heranziehung des § 326 BGB dem Vermieter sonst die Möglichkeit sofortiger Vertragslösung in wichtigen Fällen abgeschnitten sei. Umgekehrt sei die Anwendung der allgemeinen Rücktrittsvorschriften ausgeschlossen, wo die Tatbestände der mietrechtlichen Sonderbestimmungen der §§ 553, 554 BGB vorlägen (RGZ 105, 167; 149, 88, 92; RG, LZ 1929, 1198; RG, TW 1938, 943). Der BGH ist dieser Rechtsprechung gefolgt (Urt. vom 13. 11. 1956 - VIII ZR 3/56 = Nr. 6 zu § 326 [A] BGB = NJW 1957, 57). Demgegenüber ist im Schrifttum insbesondere im Hinblick auf die Unzuträglichkeiten, die sich bei der Rückabwicklung (§ 346 BGB) eines in Vollzug gesetzten Mietvertrages ergeben, die Auffassung vertreten worden, dem Vermieter sei der Rücktritt zu versagen (Mittelstein, Die Miete, 3. Aufl. § 28a Nr. 6 [anders aber 4. Aufl. § 35 Nr. 6]; Esser, Schuldrecht 2. Aufl. § 83 Nr. 5; Roquette, Das Mietrecht des BGB Vorbem. 14 vor §§ 537-542, § 570a Anm. 3).
Der BGH hat jetzt ein Rücktrittsrecht verneint in einem Falle, in welchem dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde zustand. Maßgebend war die Erwägung, dass angesichts der seit langem anerkannten Zulassung der aus § 242 hergeleiteten außerordentlichen Kündigung (vgl. z. B. BGH Warn 1965 Nr. 183) das Bedürfnis entfallen ist, dem Vermieter (oder Mieter) die Möglichkeit zu geben, sich durch Rücktritt vom Vertrag zu lösen. Der BGH hat sich aber im Anschluss an die bisherige Rechtsprechung darauf beschränkt, das Rücktrittsrecht in den Fällen auszuschließen, in denen eine Auflösung des Vertrages durch fristlose Kündigung tatsächlich möglich ist. Die Frage, ob bei in Vollzug gesetzten Mietverträgen mit Rücksicht auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung der Rücktritt schlechthin ausgeschlossen ist, also auch dann, wenn im konkreten Falle ein Grund zur fristlosen Kündigung nicht vorliegt, wurde ausdrücklich offen gelassen.
Das Mietverhältnis, das zur Entscheidung stand, unterlag noch nicht der Anwendung des durch das 1. MietrechtsÄndG eingefügten, aber noch nicht überall in Kraft getretenen § 554 a BGB (Art. III § 3 Abs. 2 1. MietrechtsÄndG; Art. IV § 7 Abs. 2 2. MietrechtsÄndG). Der BGH hat ungeprüft gelassen, wie die Zulässigkeit des gesetzlichen Rücktritts- rechts nach Inkrafttreten dieser Vorschrift zu beurteilen ist.