Grundbuchamt

Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Gemeint sind - was selbstverständlich ist - rechtsgültige Kaufverträge. Auf Veräußerungen, die keine Kaufverträge sind, ist Satz 2 nicht anwendbar mit der Folge, dass Nichtausübung und Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nicht nachzuweisen sind. Dasselbe gilt für Kaufverträge, für die das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 2 generell ausgeschlossen ist, ferner wenn die Gemeinde selbst kauft. Das Grundbuchamt hat in eigener Zuständigkeit aus dem Inhalt der Vertragsurkunde zu prüfen, ob ein Kaufvertrag vorliegt und dieser für ein Vorkaufsrecht in Betracht kommt und damit Satz 2 überhaupt anwendbar ist. Verkäufer oder Käufer haben nur nachzuweisen, dass nach den Vorschriften der §§ 24, 25 BauGB, 3 BauGB-MaßnahmenG ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder die Ausübung nach § 24 Abs. 3 Satz 1 oder nach § 26 ausgeschlossen ist oder das Vorkaufsrecht nach § 27 abgewendet wurde oder dass die Gemeinde von der zulässigen Ausübung abgesehen hat. Damit der Nachweis möglich ist, hat die Gemeinde nach Satz 3 ein Zeugnis auszustellen. Der Nachweis kann zwar nach der Gesetzesfassung auch unabhängig davon geführt werden; in der Praxis wird jedoch ein Nachweis ohne Zeugnis kaum möglich sein. Trägt das Grundbuchamt den Käufer unter Verletzung des Satzes 2 als Eigentümer ein, obwohl das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des Vorkaufsrechts nicht nachgewiesen ist, so kommt eine Vormerkung nach Abs. 2 Satz 3 nicht mehr in Betracht.
Negativattest - Die Pflicht der Gemeinde zur Erteilung des Negativzeugnisses besteht nur im Rahmen ihrer Prüfungspflicht. Soweit das Grundbuchamt selbständig feststellen kann, ob ein Vorkaufsfall vorliegt, bedarf es keines Negativzeugnisses. Die Gemeinde hat nur die in den §§ 24 ff. BauGB, 3 BauGB-MaßnahmenG geregelten Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht zu prüfen. Die Erteilung des Zeugnisses ist ein Verwaltungsakt. Das Grundbuchamt ist an das Zeugnis, für das allein die Gemeinde verantwortlich ist, gebunden und darf die Richtigkeit nicht überprüfen. Das Zeugnis ist Eintragungsunterlage nach § 29 Abs. 3 GBO. Es ist unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern zu erteilen, wenn es ein Beteiligter, also Verkäufer oder Käufer, beantragt hat. Die Gemeinde kann die Erteilung im Falle des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts nicht von der Zusendung einer Vertragsabschrift abhängig machen.
Nicht ausdrücklich geregelt ist der Fall, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur für eine noch nicht vermessene Teilfläche eines Grundstücks ausübt. Es wird z. B. ein Grundstück verkauft, das im Bebauungsplan z. T. als Bauland, z. T. als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Die Gemeinde übt das Vorkaufsrecht für den als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesenen Grundstücksteil aus und lässt sich nach Abs. 2 Satz 3 eine Vormerkung eintragen. Die Vertragsparteien können ein berechtigtes Interesse daran haben, dass der Käufer alsbald als Eigentümer des ganzen Grundstücks noch vor der Vermessung eingetragen wird. Bei wörtlicher Auslegung des Abs. 1 Satz 2 und 3 dürfte das Grundbuchamt den Käufer vor der grundbuchmäßigen Teilung nicht eintragen, da die Gemeinde das Nichtbestehen und die Nichtausübung des Vorkaufsrechts nur für die Teilfläche des Grundstücks bestätigen kann. Eine Lösung ist dadurch möglich, dass die Gemeinde das Negativzeugnis auf die vom Vorkaufsrecht nicht betroffene Fläche beschränkt und darüber hinaus ihr Einverständnis zur Eintragung des Käufers als Eigentümer des ungeteilten Grundstücks in der Form des § 29 Abs. 3 GBO erklärt. Das Einverständnis, das nur das formelle Eintragungshindernis beseitigen soll und die materielle Erklärung über die Vorkaufsrechtsausübung unberührt lässt, gibt dem Grundbuchamt die Möglichkeit zur Eintragung. Diese erweiterte Auslegung des Abs. 1 Satz 2 und 3 steht im Einklang mit dem Gesetzeszweck, der das Vorkaufsrecht der Gemeinde sichern soll. Die Gemeinde ist durch die Vormerkung und die daraus resultierende relative Unwirksamkeit der Eintragung des Käufers geschützt.
Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Entstehen und die Ausübung des Vorkaufsrechts überhaupt vorlagen oder ob die Gemeinde lediglich von einer zulässigen Ausübung abgesehen hat.