Grundbuchrechtliche Folgen

Die Genehmigung nach § 22 ist Voraussetzung für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch, sofern das Grundstück in einer Gemeinde liegt, die in der Rechtsverordnung nach § 22 Abs. 1 aufgeführt wird; das gleiche gilt für einzelne Ortsteile, wenn nur diese und nicht die gesamte Gemeinde in der Rechtsverordnung nach § 22 Abs. 1 genannt werden. Der Grundbuchbeamte darf also die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum und gemeinschaftliches Eigentum erst grundbuchrechtlich vollziehen, wenn ihm ein Genehmigungsbescheid vorgelegt wird; dem Genehmigungsbescheid gleichgestellt ist gemäß § 22 Abs. 7 Satz 2 i. V. m. § 23 Abs. 2 eine Bescheinigung der Baugenehmigungsbehörde, dass die Genehmigung nach § 22 Abs. 6 Satz 2 i. V. m. § 19 Abs. 3 Satz 3 als erteilt gilt. Ist eine Satzung nach § 22 Abs. 2 bzw. eine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan nicht vorhanden, dann hat der Grundstückseigentümer ein Zeugnis darüber vorzulegen, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Wird die Begründung des Wohnungseigentums ohne Vorlage eines Negativattests im Grundbuch vollzogen, dann hat dieser Verstoß gegen § 22 Abs. 7 freilich keine Rechtsfolgen, da keine Genehmigungspflicht besteht. Wird ohne die nach § 22 erforderliche Genehmigung eine Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch vorgenommen, dann hat dies materiell-rechtlich keine Rechtsveränderungen zur Folge. Die Wohnungseigentümer erwerben also keine Rechte; das Grundbuch wird unrichtig. Das Grundbuchamt muss also in Gemeinden, die in der Rechtsverordnung nach § 22 Abs. 1 aufgeführt werden, grundsätzlich prüfen, ob ein nach § 22 genehmigungsbedürftiger Rechtsvorgang eingetragen werden soll. Wenn das Grundbuchamt dies bejaht, darf es die Eintragung erst nach Vorlage der Genehmigung, der Bescheinigung über eine fiktive Genehmigung oder des Negativattests vornehmen. Legt der Eigentümer nicht von sich aus einen solchen Nachweis vor, hat das Grundbuchamt keine eigenen Erkundigen anzustellen, sondern hat den Eigentümer durch Zwischenverfügung nach §§ 18, 21 Abs. 1 GBO zur Vorlage dieses Nachweises aufzufordern. Zu einer sachlichen Prüfung des Genehmigungsbescheides oder des Negativattests ist das Grundbuchamt nicht berechtigt; auch wenn es den Bescheid far inhaltlich fehlerhaft hält, muss es die Eintragung vornehmen.
Die Baugenehmigungsbehörde hat nach § 22 Abs. 7 Satz 2 i. V. m. § 23 Abs. 2 auf Antrag ein sog. Negativattest, d. h. eine Bescheinigung, dass eine Genehmigung nach § 22 nicht notwendig ist, auszustellen, wenn für die Begründung von Wohnungseigentum nach § 22 keine Genehmigungspflicht besteht. Dies ist der Fall, wenn eine in der Rechtsverordnung nach § 22 Abs. 1 angeführte Gemeinde keine Satzung nach § 22 Abs. 2 oder eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan erlassen hat oder aber eine Ausnahme nach § 22 Abs. 1 gegeben ist. Das Negativattest hat zur Folge, dass der Grundbuchbeamte die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch vollziehen muss. Dagegen hat das Negativattest keine materiell-rechtlichen Wirkungen. Das Negativattest steht also nur grundbuchrechtlich, nicht aber materiellrechtliche der Genehmigung gleich; § 23 Abs. 2 Satz 2 ist insoweit etwas missverständlich. Wird ein genehmigungspflichtiger Rechtsvorgang aufgrund eines Negativattestes eingetragen, wird dadurch kein Wohnungseigentum begründet; das Grundbuch wird also unrichtig.
Die Genehmigungsbehörde kann das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch ersuchen, wenn eine genehmigungspflichtige Eintragung von Wohnungseigentum ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen wird. Zwar bewirkt die Eintragung einer nicht genehmigten Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum keine Änderung der materiellen Rechtslage; es ist also in Wirklichkeit gar kein Wohnungseigentum entstanden. Gleichwohl besteht ein Bedürfnis für einen Widerspruch im Grundbuch, da nur so die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs durch Dritte unterbunden werden kann. Das Ersuchen muss in der Form des § 29 Abs. 3 GBO gestellt werden. Das Grundbuchamt muss dem Ersuchen entsprechen, sofern die formellen Voraussetzungen gegeben sind, also die zuständige Genehmigungsbehörde in der vorgeschriebenen Form den Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs stellt. Das Grundbuchamt hat dabei nicht zu prüfen, ob die Rechtsauffassung der Genehmigungsbehörde, dass ein genehmigungsbedürftiger Rechtsvorgang vorliegt, zutreffend ist. Neben der Eintragung eines Widerspruchs auf Ersuchen der Genehmigungsbehörde ist auch ein Amtswiderspruch des Grundbuchamts zulässig, wenn dieses nämlich feststellt, dass die Eintragung ohne die erforderliche Genehmigung erfolgt ist. § 22 Abs. 7 Satz 3 eröffnet der Baugenehmigungsbehörde die Möglichkeit zur Aussetzung der Erteilung von Negativattesten, wenn die Gemeinde beschlossen hat, eine Satzung nach § 22 Abs. 2 zu erlassen oder eine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan zu treffen. Es soll verhindert werden, dass die Zeit zwischen diesem Aufstellungsbeschluss und dem Inkrafttreten der Satzung noch dazu genutzt wird, Wohnungseigentum zu begründen und damit die mit der Aufstellung der Satzung nach § 22 Abs. 2 verfolgten städtebaulichen Ziele zu unterlaufen. § 22 Abs. 7 Satz 3 stellt damit eine Parallele zur Zurückstellung eines Bauvorhabens nach § 15 dar. Die Aussetzung nach § 22 Abs. 7 Satz 3 setzt zunächst voraus, dass die Gemeinde einen entsprechenden Antrag stellt. Dieser Antrag hat keine unmittelbare Auswirkung gegenüber den Grundstückseigentümern. Dies ist erst dann der Fall, wenn die Baugenehmigungsbehörde aufgrund des Antrags der Gemeinde nach § 22 Abs. 7 Satz 3 die Entscheidung über die Erteilung eines Negativattests aussetzt. Daher kann der betroffene Grundstückseigentümer sich auch nicht direkt gegen den Antrag der Gemeinde wenden, sondern kann nur gegen die Aussetzungsentscheidung der Baugenehmigungsbehörde Rechtsmittel einlegen. In diesem Verfahren ist dann inzident zu prüfen, ob der Antrag der Gemeinde rechtmäßig war; die Gemeinde ist daher notwendig beizuladen. Der Antrag kann für ein bestimmtes Vorhaben oder auch generell gestellt werden. Rechtsfolge des Antrags ist, dass die Baugenehmigungsbehörde für die Dauer von 12 Monaten ab Bekanntmachung keine Negativatteste erteilen darf, wenn der Sicherungszweck des Genehmigungsvorbehalts gefährdet würde; der Baugenehmigungsbehörde steht insoweit kein Ermessensspielraum zu. Es ergeht allerdings auch keine. Ablehnung des Antrags auf Erteilung eines Negativattests, vielmehr wird das Verfahren lediglich ausgesetzt. Ist nach Ablauf der 12monatigen Sperrfrist die Satzung nach § 22 Abs. 2 bzw. die entsprechende Festsetzung eines Bebauungsplans noch nicht in Kraft getreten, muss ein Negativattest erteilt werden. Ist die Satzung oder die Festsetzung im Bebauungsplan dagegen wirksam geworden, dann ist der Antrag auf Erteilung eines Negativattests in einen Antrag auf eine Genehmigung nach § 22 umzudeuten und darüber gemäß § 22 Abs. 5 zu entscheiden.
Voraussetzung für eine Aussetzung nach § 22 Abs. 7 Satz 3 ist, dass der Sicherungszweck, des Genehmigungsvorbehalts durch eine Eintragung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die beabsichtigte Begründung von Wohnungseigentum die Fremdenverkehrsfunktion des Baugebiets beeinträchtigt, so dass bei Inkrafttreten der Satzung nach § 22 Abs. 2 bzw. der entsprechenden Festsetzung des Bebauungsplans eine Genehmigung nicht müsste erteilt werden könnte. Die Regelung des § 22 Abs. 7 Satz 3 ist daher vergleichbar der des § 33, wo im Vorgriff auf einen zukünftigen Bebauungsplan eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Ebenso wie bei § 33 ist daher auch bei § 22 Abs. 7 Satz 3 eine gewisse Planreife zu verlangen, wenn es um die Sicherung des Genehmigungsvorbehalts für ein Gebiet geht, das erst durch einen zukünftigen Bebauungsplan zu einem Baugebiet mit einer Zweckbestimmung für den Fremdenverkehr gemacht werden soll. Es muss mit hinreichender Sicherheit feststehen, welche Festsetzungen der Bebauungsplan enthalten wird, denn nur dann lässt sich beurteilen, ob die Begründung von Wohnungseigentum Belange des Fremdenverkehrs beeinträchtigt.