Grundbuchsperre

Die gemeindlichen Vorkaufsrechte nach den §§ 24-28 BauGB, §3 BauGB-MaßnahmenG gehen - soweit nicht gesetzlich etwas anderes bestimmt ist - allen anderen Vorkaufsrechten vor. Dies ist zwar nicht ausdrücklich im BauGB geregelt, ergibt sich jedoch mittelbar aus der Grundbuchsperre des § 28 Abs. 1 Satz 2. Sie bewirkt, dass ein anderer Vorkaufsberechtigter nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann, unabhängig davon, ob sein Vorkaufsrecht schuldrechtlicher, dinglicher oder gesetzlicher Natur ist und ob er sein Vorkaufsrecht zeitlich vor oder nach Erlass des gemeindlichen Vorkaufsrechtsbescheides ausübt. Kauft die Gemeinde ein Grundstück freihändig, verhindert ebenfalls die Grundbuchsperre, dass ein Vorkaufsberechtigter Eigentümer werden kann. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem BauGB kommt nicht in Betracht, soweit ein Vorkaufsrecht nach §§4ff. Reichssiedlungsgesetz ausgeübt werden kann. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht entsteht unter bestimmten Voraussetzungen beim Verkauf von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, wenn die Veräußerung des Grundstücks einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf und die Genehmigung nach Auffassung der Genehmigungsbehörde zu versagen wäre. Dieses Vorkaufsrecht entsteht also bereits, wenn der Kaufvertrag noch schwebend unwirksam ist. Während dieses Schwebezustandes kann aber das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem BauGB noch nicht entstehen, da es einen rechtsgültigen Kaufvertrag voraussetzt. Eine zeitliche Konkurrenz scheidet daher aus. Wird das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt, so gilt damit zwar der Kaufvertrag im Verhältnis zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigtem als genehmigt, so dass die schwebende Unwirksamkeit insoweit beseitigt ist. Die Gemeinde kann dennoch nicht etwa mit ihrem Vorkaufsrecht dazwischentreten, da die Möglichkeit, ein gesetzliches Vorkaufsrecht für einen bestimmten Kaufvertrag auszuüben, durch die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts verbraucht ist. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach dem BauGB setzt sich also in keinem Fall gegen das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht durch. Soweit nach § 191 BauGB unter den dort genannten Voraussetzungen die Vorschriften über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nicht anzuwenden sind, entsteht auch das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht nicht. In diesen Fällen scheidet daher eine Konkurrenz der Vorkaufsrechte aus. Nach § 69 Abs. 1 Landbeschaffungsgesetz kann das Vorkaufsrecht nach i dem RSied1G auch zum Zwecke des Erwerbs von Grundstücken zur Entschädigung in Land ausgeübt werden. Zur Konkurrenz mit Vorkaufsrechten nach dem BauGB gilt das unter Rn. 76 Gesagte entsprechend. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach §2 b Wohnungsbindungsgesetz bei i der Umwandlung von öffentlich geförderten Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann schon deswegen nicht in Konkurrenz zu den Vorkaufsrechten nach dem BauGB treten, da es sich nur auf Eigentumswohnungen bezieht und das Vorkaufsrecht nach dem BauGB Rechte nach dem WEG nicht erfasst. Das Gleiche gilt für das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB.
Veränderung der Rechtsgrundlage nach Entstehen des Vorkaufsrechts. Von dem Fall, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für mehrere Vorkaufsrechte gleichzeitig vorliegen, ist der Fall zu unterscheiden, dass sich nach Entstehen des Vorkaufsrechts die Rechtsgrundlage ändert, wenn z. B. das für öffentliche Zwecke benötigte Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages in einem Umlegungsgebiet nach § 45 Abs. 2 Satz 1 liegt und bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts der Bebauungsplan rechtsverbindlich wird, so dass im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts § 24 Abs. 1 Nr. 1 die Rechtsgrundlage bildet. Hier handelt es sich nicht um eine Frage der Konkurrenz mehrerer Vorkaufsrechte, sondern darum, ob die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts im Zeitpunkt der Ausübung oder eines Rechtsmittelverfahrens noch gegeben sind.
Versuche zur Umgehung des Vorkaufsrechts und zur Benachteiligung der Gemeinde. Formen der Umgehung des Vorkaufsrechts und der Benachteiligung der Gemeinde. Das Vorkaufsrecht gilt als anfällig für Umgehungsversuche. Es gibt dennoch eine Reihe von Möglichkeiten, um die Gemeinde zu schützen. Für die Praxis bedeutsam sind freilich nur die Fälle, in denen die Umgehungsabsicht nachweisbar ist. Dann kann es allerdings von der Rechtsordnung nicht hingenommen werden, dass das dem Gemeinwohl dienende Vorkaufsrecht daran scheitert oder dadurch erschwert wird, dass die Vertragsparteien die Gemeinde in unlauterer Weise auszuschalten versuchen oder ungerechtfertigte Vorteile auf Kosten der Gemeinde erreichen wollen. Zu unterscheiden ist dabei das Umgehungsgeschäft im eigentlichen Sinne und das Benachteiligungsgeschäft. Eine Umgehung betrifft den gesamten Vertrag. Sie liegt vor, wenn die Vertragsparteien anstelle eines Kaufvertrages eine Rechtsform wählen, die - weil kein Kaufvertrag - das Vorkaufsrecht nicht auslöst, im wirtschaftlichen Ergebnis jedoch einen Kaufvertrag wollen. Beim Benachteiligungsgeschäft wird ein Kaufvertrag beurkundet, der dann auch das Vorkaufsrecht entstehen lässt. Die Vertragsparteien wollen jedoch - teilweise auch durch Einschaltung eines Dritten - entweder durch bestimmte, den Vorkaufsberechtigten belastende Vertragsbedingungen erreichen, dass dieser von der Ausübung absieht, oder sich für den Fall der Ausübung auf Kosten des Vorkaufsberechtigten bereichern. Zum Benachteiligungsgeschäft gezählt werden können auch die Fälle, in denen das Gesetz selbst Abreden in einem Kaufvertrag als dem Vorkaufsberechtigten gegenüber für unwirksam erklärt oder in denen bestimmte Bedingungen eines Kaufvertrages nach § 505 Abs. 2 BGB wegen ihrer atypischen Natur den Vorkaufsberechtigten nicht binden, ohne dass eine unlautere Absicht dahinter stehen muss. Eine weitere Fallgruppe bildet das Scheingeschäft, insbesondere in der Form des sog. Schwarzkaufs, das aber gleichzeitig ein Benachteiligungsgeschäft sein kann. Unter das Scheingeschäft fällt auch das Strohmanngeschäft. Es dürfte allerdings für das gemeindliche Vorkaufsrecht wenig Bedeutung haben. Ein besonderer Fall des Umgehungsversuchs ist schließlich die missbräuchliche Aufhebung des Kaufvertrages. Kein Umgehungsgeschäft im eigentlichen Sinne liegt vor, wenn die Parteien - ohne dass eine eindeutige Umgehungsabsicht erkennbar ist - im notariellen Vertrag eine Regelung treffen, die vom Wortlaut her zwar kein Kaufvertrag ist, aber nach dem von den Parteien verfolgten Zweck die gesetzlichen Merkmale des Kaufvertrages enthält und daher als Kaufvertrag auszulegen ist. Dies ist z.B. der Fall, wenn A dem B ein Darlehen gewährt und B sich verpflichtet, ein in etwa gleichwertiges Grundstück an A zur Sicherung des Darlehens zu übertragen, und wenn beide im notariellen Vertrag besondere Vereinbarungen dahin treffen, dass die Rückzahlung des Darlehens einerseits und die spätere Rückübertragung des Grundstücks andererseits praktisch für immer ausgeschlossen sind. Hier ist bereits - bei richtiger Auslegung - aus dem notariellen Vertrag ersichtlich, dass ein das Vorkaufsrecht auslösender Kaufvertrag vorliegt. Ist eindeutig erkennbar, dass die Parteien die besondere Gestaltung nur gewählt haben, um das Vorkaufsrecht auszuschalten, so kann allerdings der Vertrag nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein. Die Gemeinde kommt dennoch zu ihrem Vorkaufsrecht über die §§ 826, 249 BGB. In dem genannten Fall wäre im übrigen die Berufung der Parteien auf die Nichtigkeit gegenüber der Gemeinde auch ein Akt der unzulässigen Rechtsausübung. Der BGH hat in einem neueren Urteil den oben genannten Grundsatz erweitert und den Begriff des Kaufvertrages vorsichtig auf kaufähnliche Verträge ausgedehnt, die einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und in die der, Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seiner Erwerbs- und Abwehrinteressen eintreten könne, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen. Diese Auffassung folge aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, der im Verhältnis zwischen Vorkaufsberechtigtem und Verkäufer nicht außer Betracht bleiben könne. Danach können sogar mehrere, in getrennten Urkunden getroffene und eine rechtliche Einheit bildende Vereinbarungen insgesamt als ein das Vorkaufsrecht auslösender Kaufvertrag auszulegen sein.