Grundpfandrecht

Hat sich der Käufer eines Grundstücks verpflichtet, den Kaufpreisrest vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an in bestimmter Höhe zu verzinsen, erschwert der Verkäufer jedoch die vorgesehene Finanzierung, indem er vertragswidrig die Enthaltung des Grundstücks von bestehenden Grundpfandrechten verzögert, so hindert diese Vertragsuntreue - unabhängig von den weiteren Voraussetzungen des Schuldnerverzuges - nach Treu und Glauben das Entstehen des Zinsanspruchs.
Zum Sachverhalt: 1969 verkaufte die Kläger dem Beklagten und seiner Ehefrau einen Teil eines Grundstücks; ein Teil des Kaufpreises sollte alsbald bar bezahlt werden, der Restbetrag drei Jahre nach Vertragsschluss. Die Kläger übernahm die Gewähr dafür, dass der Kaufgegenstand von nicht übernommenen Lasten frei war. Die Vertragspartner vereinbarten zusätzlich:
Der Anzahlungsbetrag ist vom Tage des Besitzüberganges... mit 7 vom Hundert jährlich zu verzinsen, bis der Restbetrag, den die Käufer zum wesentlichen Teil aus Bausparmitteln aufbringen, tatsächlich gezahlt ist.
Im April 1970 gab die Bausparkasse des Beklagten dem beurkundenden Notar einen Betrag in Verwahrung und wies ihn an, das Geld an die Kläger erst auszuzahlen, wenn der Betrag durch ein erststelliges Grundpfandrecht abgesichert sei Längere Zeit bemühte sich der Notar vergeblich, die Entlassung des Grundstücks aus der Mithaft für eine Gesamthypothek zu erwirken. Im Dezember 1970 ließ er sich von dem Beklagten noch einen weiteren Betrag auszahlen und überwies den Gesamtanzahlungsbetrag; die Kläger erhielt eine Gutschrift zum 31. 12. 1970. Der Beklagte hat die vereinbarten Zinsen für die Zeit bis zum 31.3. 1970 gezahlt. -
Die Kläger verlangt vom Beklagten auf die erste Kaufpreisrate noch Zinsen für die Zeit vom 1.4. bis zum 31. 12. 1970. Außerdem hat sie auf die zweite Kaufpreisrate Verzugszinsen begehrt und Ersatz verschiedener Auslagen beansprucht. Das Landgericht hat ihr die Zinsen vom Anzahlungsbetrag sowie Erstattung etwa der Hälfte der Auslagen zuerkannt. Das Oberlandesgericht hat die Verurteilung zu Zinsen für die erste Kaufpreisrate voll sowie einem geringeren Teil der Auslagen aufrechterhalten. Die Revision des Beklagten führt im Wesentlichen zur Abweisung der Klage.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hat aufgrund des Ergänzungsvertrages der Kläger die Zinsen für den Anzahlungsbetrag zugesprochen. Es hat die Auffassung vertreten, die Fälligkeit - und damit der Zinsanspruch - sei nicht dadurch ausgeschlossen worden, dass dem Beklagten ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zugestanden habe, weil die Kläger während des genannten Zeitraums ihre Pflicht zu lastenfreier Übereignung des Grundstücks nicht erfüllt habe; denn er habe nicht die entsprechende Einrede erhoben.
Die Angriffe der Revision haben im Ergebnis Erfolg.
Ob der Zinsanspruch ohne weiteres schon deswegen unbegründet ist, weil dem Beklagten während des maßgeblichen Zeitraums ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zustand, braucht nicht entschieden zu werden, weil hier besondere Umstände vorliegen, die aus einem anderen Grunde der Entstehung des Zinsanspruchs entgegenstehen. Es ist anerkannten Rechts, dass es gegen Treu und Glauben verstoßen kann, wenn jemand die eigene Vertragspflicht verletzt und trotzdem von seinem Vertragspartner Erfüllung des Vertrages verlangt. Allerdings reicht hierfür nicht schon die bloße Tatsache einer eigenen Pflichtverletzung des Gläubigers aus; vielmehr müssen die beiderseitigen Pflichtverletzungen in einem inneren Zusammenhang stehen. Anlass, die Rechte des Gläubigers bei Pflichtverletzungen des Schuldners einzuschränken, können insbesondere Verletzungen solcher Pflichten bieten, deren Erfüllung nach dem Vertrage Voraussetzung für die Erbringung der Gegenleistung ist. Eine solche Sachlage ist hier gegeben. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Kläger ihre Verpflichtung, das Grundstück von der Gesamthypothek zu enthaften, in von ihr zu vertretender Weise vertragswidrig verzögert. Nach dem Kaufvertrage war überdies vorausgesetzt, dass der Beklagte die erste Kaufpreisrate zum wesentlichen Teil aus Bausparmitteln aufbrächte. Wie das Berufungsgericht weiter feststellt, beruht die Verzögerung der Begleichung der ersten Kaufpreisrate letztlich auf der Vertragsverletzung der Kläger, weil die Bausparkasse die Auszahlung der Mittel ohne vorherige Löschung der Gesamthypothek nicht freigab. Die Vertragsverletzung der Kläger berührte damit unmittelbar die Möglichkeiten des Beklagten, seiner Zahlungsverpflichtung wie vorgesehen nachzukommen. Selbst wenn die erste Kaufpreisrate trotz Bestehens des Leistungsverweigerungsrechts nach § 320 BGB am 1. 4. 1970 bereits fällig gewesen sein sollte, bestünde hiernach zwischen den beiderseitigen Pflichtverletzungen ein so enger innerer Zusammenhang, dass der Zinsanspruch der Kläger angesichts ihrer eigenen Vertragsuntreue nach Treu und Glauben ausgeschlossen wäre. Ob sich die Kläger im Schuldnerverzug befand und der Beklagte auch einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Schuldnerverzuges hat, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unerheblich.
Aus den vorstehenden Erwägungen kann im Ergebnis auch die Hilfsbegründung des Berufungsurteils nicht durchgreifen. Selbst wenn man die Zusatzvereinbarung als eine Abrede gemäß § 452 BGB ansehen könnte, griffe gegenüber dem Zinsanspruch ebenfalls der Einwand durch, dass die Kläger durch ihre Vertragsverletzung entscheidend dazu beigetragen hat, dass die Bausparkasse des Beklagten das zur Finanzierung des Kaufpreises vorgesehene Darlehen nicht rechtzeitig freigab.