Grundschuld

Im vorliegenden Fall ist die Grundschuld zur Sicherung einer Darlehensforderung der Beklagte gegen die Plan-Finanz bestellt worden. Das schließt nicht aus, dass die Grundschuld auch durch Zahlungen der Erwerber abgelöst werden konnte. Auch die bei der Grundschuldbestellung zwischen der Beklagte und der Plan-Finanz getroffene Zweckvereinbarung, dass Zahlungen nur auf die persönliche Forderung und nicht auf die Grundschuld verrechnet werden sollten, schloss nicht aus, dass im Verhältnis der Beklagte zu dem Kläger und den übrigen Erwerbern etwas anderes vereinbart wurde. Eine Änderung der ursprünglichen Verrechnungsabrede könnte möglicherweise in der Freistellungserklärung gefunden werden, die die Beklagte gegenüber der Plan- Finanz als ihrem Darlehensvertragspartner abgegeben und die Plan-Finanz im Einverständnis der Beklagte zum Inhalt ihrer Erwerbsverträge mit dem Kläger und den übrigen Erwerbern gemacht hat. Wie das Berufsgericht nicht verkennt, kam es daher für die Frage, ob die Zahlungen des Kläger zur Ablösung jeweils entsprechenden Teils der Grundschuld dienten, auf die Auslegung der Freistellungserklärung und der sie enthaltenden Erwerbsverträge an.
Das Oberlandesgericht legt Freistellungserklärung und Erwerbsverträge dahin aus, dass sie keine Änderung der ursprünglichen Zweckvereinbarung im Sinne einer grundschuldablösenden Wirkung der Erwerberzahlungen enthalten. Es stellt darauf ab, dass bei einem Bankunternehmen als Grundschuldgläubiger die Lebenserfahrung gegen eine Zahlung auf die Grundschuld spricht, was zutrifft, und darauf, dass die Zahlungen der Erwerber überwiegend vor der Eigentumsübertragung erfolgten und der Wille der Plan-Finanz durch die ursprüngliche Zweckvereinbarung eindeutig festgelegt sei. Diese Auslegung wird von der Revision ohne Erfolg bekämpft.
Dass Nr. II der Freistellungserklärung von einer Beschränkung der Haftung spricht, ergibt nicht zwingend, dass sich die dingliche Haftung automatisch verändern sollte. Entscheidend dagegen spricht der Wortlaut von Nr. III, in dem nur von einer Verpflichtung zur Freigabe die Rede ist. In dieselbe Richtung weist auch der Wortlaut von Nr. IV, der ebenfalls einen Willensakt der Beklagte als zur Enthaftung erforderlich bezeichnet. Hiernach ist diese Auslegung der Freistellungserklärung durch den Tatrichter rechtlich nicht zu beanstanden. Im Ergebnis ist daher in der Verneinung der dinglichen Grundschuldablösung dem Oberlandesgericht beizutreten.
Einen schuldrechtlichen Freigabeanspruch hat das Oberlandesgericht deshalb verneint, weil die in der Freistellungserklärung dafür bestimmten Voraussetzungen nicht vorlägen: weder habe der Kläger den gesamten Erwerbspreis bezahlt noch seien für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vertragsgemäß vollendet sein sollte, gewährte Zwischenkredite einschließlich Zinsen abgedeckt. Gegen die letztere Annahme wendet sich die Revision mit Erfolg.
Die Heranziehung der Freistellungserklärung scheitert nicht daran, dass die Beklagte sie nicht gegenüber den einzelnen Erwerbern, sondern nur gegenüber der Plan-Finanz abgegeben hat. Denn nach der dem Zusammenhang der Urteilsgründe zu entnehmenden Auffassung des Berufsgericht, die rechtlich nicht zu beanstanden ist, stellt jene Erklärung in Verbindung mit ihrer Annahme durch die Plan-Finanz einen Vertrag zugunsten Dritter dar, durch den der einzelne Partner der Erwerbsverträge unmittelbar das Recht erwarb, von der Beklagte die Freigabe und Löschung der Grundschuld an seinem Wohnungseigen- turn in dem in der Erklärung bestimmten Umfang zu fordern.
Das Oberlandesgericht legt Nr. IV der Freistellungserklärung dahin aus, dass mit den Zwischenkrediten, deren Abdeckung Voraussetzungen des Freistellungsanspruchs ist, in erster Linie Zwischenkredite an die Plan-Finanz gemeint seien, während Zwischenkredite der Beklagte an die Erwerber weder vorgesehen noch gegeben worden seien; Zwischenkredite an die Plan-Finanz seien von der Beklagte durch die Überlassung von Teilen der Erwerbspreiszahlungen gewährt und unstreitig nicht voll abgedeckt worden.
Es ist schon zweifelhaft, ob die über die ursprüngliche Darlehenszusage hinausgehende Kreditgewährung der Beklagte an die Plan-Finanz, worüber nähere Feststellungen fehlen, unter den Begriff des Zwischenkredits im Sinne der genannten Klausel gebracht werden kann. Rechtsfehlerhaft ist jedenfalls die Annahme, dass sich die Klausel auf Kreditgewährungen an die Plan-Finanz beziehe: Das Oberlandesgericht begründet dies mit wirtschaftlichen Erwägungen aus der Blickrichtung der Beklagte: sie betreibe Baufinanzierung; für die Plan-Finanz habe sich die Notwendigkeit, einer Zwischenfinanzierung ergeben können; es habe von vorn- herein festgestanden, dass die Plan-Finanz mit fremdem Geld baute. Aber es handelt sich um eine Abrede, die von der Beklagte formuliert und inhaltlich nicht eindeutig ist; daher ist sie nicht so auszulegen, wie sie die Beklagte gemeint haben mag, sondern wie sie diejenigen, für die sie bestimmt war, nämlich die Wohnungseigentumserwerber, verstehen durften und mussten. Ihnen stellte sich aber die Freistellungserklärung nach ihrem gesamten Text einheitlich so dar, dass ihre Befreiung von der Grundschuldhaftung auf eine für sie ohne weiteres überschaubare, ihrer Disposition unterliegende Grundlage gestellt wurde: Maßgebend soll nicht der Umfang der Verbindlichkeiten der Plan-Finanz gegenüber der Beklagte sein, sondern der Umfang der Erwerbspreiszahlungspflicht des jeweiligen Erwerbers; von vornherein soll er mit der Grundschuld nur in Höhe seines Erwerbspreises haften, die Haftung soll sich jeweils um die gezahlten Erwerbspreisteile mindern, das Wohnungseigentum soll aus der Grundschuldhaftung ganz freigegeben werden, wenn entweder der Erwerbspreis ganz gezahlt ist oder wenn in besonderen Fällen auch nur die fälligen Erwerbspreisteile bezahlt sind. Wenn für den letzteren Fall auch die Abdeckung von eventuell gewährten Zwischenkrediten ind. Zinsen gefordert wird, so konnte ein unbefangener Leser darin nicht eine grundlegende Abweichung von der Generallinie der Freistellungserklärung erblicken, wonach es für die Freigabe der Grundschuld am einzelnen Wohnungseigentum nur auf die Erfüllung der eigenen Pflichten des Erwerbers ankam, die diesen ohne weiteres bekannt waren, dagegen nicht auch auf die Erfüllung von Pflichten der Plan-Finanz, die für ihn völlig unüberschaubar sein mussten. Dass das Oberlandesgericht bei der Auslegung nicht das Verständnis der Erwerber, sondern das der Beklagte zugrunde gelegt hat, stellt einen Rechtsfehler dar. Der Senat ist deshalb, da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, zu eigener Auslegung berufen. Er legt die Klausel dahin aus, dass Nr. IV der Freistellungserklärung nicht die Abdeckung von Zwischenkrediten an die Plan-Finanz voraussetzt, sondern die von Zwischenkrediten der Beklagte an den jeweiligen Erwerber. Dabei spielt es keine Rolle, ob derartige Zwischenkredite an den einen oder anderen Erwerber tatsächlich gegeben worden sind.
Da der Kläger von der Beklagte einen solchen Kredit unstreitig nicht erhalten hat, ist ein Grundschuldfreistellungsanspruch des Kläger gegen die Beklagte nach Nr. IV der Freistellungserklärung schon dann gegeben, wenn die beiden übrigen Voraussetzungen jener Klausel vorliegen: nicht vertragsgemäße Vollendung des Bauvorhabens und Zahlung der bis dahin fällig gewordenen Erwerbspreisraten. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, hat das Oberlandesgericht offen gelassen. Die von ihm getroffenen Feststellungen gestatten dem RevGer. keine abschließende Beurteilung. Daher muss das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zu weiterer tatrichterlicher Prüfung zurückverwiesen werden.
Bei der erneuten Prüfung wird der Tatrichter zu beachten haben: Auch bei der Auslegung des Tatbestandsmerkmals nicht vertragsgemäße Vollendung des Bauvorhabens in Nr. IV der Freistellungserklärung ist nach der Unklarheitenregel nicht in erster Linie von den wirtschaftlichen Bedürfnissen der Beklagte auszugehen, wie es das angefochtene Urteil in seinen, wenn auch letztlich nicht zum Tragen gekommenen Ausführungen getan hat. Vielmehr kommt es auch hier darauf an, wie die einzelnen Erwerber jenen Begriff verstehen durften. Infolgedessen ist zu erwägen, ob eine nicht vertragsgemäße Vollendung nicht nur dann angenommen werden kann, wenn der Bau unfertig liegen bleibt, so dass die einzelnen Eigentumswohnungen überhaupt nicht bezogen werden können, sondern auch dann, wenn ein Einzug möglich ist und stattgefunden hat, die Leistung des Wohnungseigentumsveräußerers aber den vertraglichen Anforderungen nicht entspricht.