Grundstücksveräußerungsvertrag

Schon nach § 318 BGB war auch eine Abänderung des Grundstücksveräußerungsvertrags zugunsten des Veränßerers beurkundungspflichtig.
Aus den Gründen: . . . II. 2. b) bb) Die Rev. macht weiter geltend, die Absprache vom 11. 9. 1970 sei deswegen nicht formbedürftig gewesen, weil sie entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts allenfalls der Abwicklung des Wiederkaufsverhältnisses gedient habe. Insoweit sei der weitere Vortrag der Beklagte zu berücksichtigen gewesen, dass bei der Ausführung der Bebauungsverpflichtung erhebliche Schwierigkeiten aufgetreten seien, die der Verwirklichung des Bauprojekts in der vertraglich vorgesehenen Weise entgegengestanden hätten.
Auch dieser Angriff bleibt ohne Erfolg. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vorstehend Nr. 14, 57) bedürfen nachträgliche Änderungen eines, form
gültig abgeschlossenen Veräußerungsvertrags allerdings dann nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nur der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dienen und durch sie der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht
berührt wird.
Eine derartige Sachlage hat der Senat in einem Fall (vorstehend Nr. 57) für gegeben erachtet, in dem ein Grundstücksverkäufer für den Fall des Nichteinhaltens einer vom Käufer übernommenen befristeten Bebauungsverpflichtung sich ein Wiederkaufsrecht vorbehalten und die Vertragspartner nach Fristablauf, aber vor Ausübung des Wiederkaufsrechts zur Beseitigung von Schwierigkeiten hinsichtlich des Bauprojekts sich ohne Beurkundung auf die Verlängerung der Bebauungsfrist geeinigt hatten. Darauf kann sich die Rev. jedoch nicht mit Erfolg berufen. Dabei kann dahinstehen, ob sich der vorliegende Fall von jenem nicht schon etwa dadurch wesentlich unterscheidet, dass die Kläger durch ihre Erklärung, das Wiederkaufsrecht auszuüben, bereits einen unbedingten Auflassungsanspruch erworben hat. Denn es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien die unterstellte Vereinbarung vom 11. 9. 1970 deswegen geschlossen haben, weil sich die Beklagte zu diesem Zeitpunkt unvorhergesehenen Schwierigkeiten bei der Bebauung gegenüber sahen. Das Berufungsgericht hat insoweit keine Tatsachen festgestellt. Auch aus dem Vorbringen der Beklagte, das die Rev. als übergangen rügt, lässt sich derartiges nicht entnehmen. Die angeführten Schriftsatzstellen, ergeben nichts dafür, dass den Beklagten die Verwirklichung der vorgesehenen Bebauung Schwierigkeiten bereitete. Dass dieser Teil des Marktplatzes, an dem die Grundstücke liegen, in einem sehr schlechten Zustand war und der Schwerpunkt der Stadtentwicklung sich erst nach und nach in Richtung Marktplatz und Umgebung verlagerte, hinderte die Errichtung von Gebäuden nicht. Das gilt auch für den vorgetragenen Umstand, dass wegen der ungünstigen Verkehrslage Pächter und Mieter von Gewerberäumen auf zwei von den Beklagten bereits bebauten Grundstücken häufig gewechselt und die Räume in der Zwischenzeit teilweise mehrere Monate lang leer gestanden haben.
cc) Zu prüfen ist ferner, ob die den (Wieder-) Kaufvertrag abändernde Vereinbarung dem in § 313 BGB geregelten Form- zwang aus dem Grunde nicht unterliegt, weil die Stellung der Beklagte als Veräußerer durch das zeitliche Hinausschieben der Verpflichtung zur Übereignung der Grundstücke verbessert werden sollte. Eine dahingehende Auffassung wird überwiegend in der Literatur vertreten (Planck-Siber, BGB, 4. Aufl., § 313 Anm 5 b ; BGB-BORS, 11. Aufl., § 313 Anm. 40, 43; Palandt-Heinrichs, BGB, 32. Aufl., § 313 Anm. 10 a; Enneccerus-Lehnzann, Recht der Schuldverhältnisse, 15. Bearb., § 42 II 3; Laren,z, Schuldrecht Allg. Teil, 10. Aufl., § 7 II und Fußn. 2; Hocke, DNotZ 58, 346ff.). Danach soll ein Änderungsvertrag nur dann formbedürftig sein, wenn die Verpflichtung des Veräußerers erweitert oder verschärft wird. Diesem Argument ist für die vom 1. 7. 1973 an geschlossenen Verträge über Übertragung oder Erwerb von Grundstücken schon durch die Neufassung des § 313 Satz 1 BGB (BGBl. 1973 I 501) der Boden entzogen. Der Senat hält es aber auch für die vor diesem Zeitpunkt geschlossenen Verträge nicht für zutreffend. Er schließt sich insoweit vielmehr dem vom BG (ROZ 51, 179, 181; WarnRspr. 09 Nr. 74; 11 Nr. 381; 27 Nr. 89; JW 21, 1231 Nr. 7) und im Schrifttum von Staudinger-Kaduk (BGB, 10./11. Aufl., § 313 Rdnr. 58ff.), Erman-Battes (BGB, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 49) und Soergel-Schmidt (BGB, 10. Aufl., § 313 Rdnr. 22) vertretenen Standpunkt an, dass grundsätzlich jede wesentliche Änderung, die an die Stelle der ursprünglichen Vereinbarung tritt, hinsichtlich der Form nicht anders beurteilt werden könne, als wenn sie sofort zum Bestandteil des Vertrages gemacht worden wäre, soweit es sich nicht um Fälle der Regulierung von Abwicklungsschwierigkeiten handelt (vgl. oben), die auch schon das RG als vom Formzwang ausgenommen angesehen hat (vgl. insbesondere RG, JW 21 aa0).
Bei der Beurteilung dieser Frage ist von dem mit der Vorschrift des § 313 Satz 1 BGB in der alten Fassung verfolgten Zweck auszugehen. Dieser besteht im Wesentlichen darin, dem Grundeigentümer Schutz vor unüberlegten und übereilten Veräußerungen zu gewähren. Das war auch der eigentliche Grund für die Einführung der Beurkundung. Darin erschöpft sich ihr Zweck jedoch nicht. Denn es soll gleichzeitig auch dem Grundstückskäufer auf Grund fachkundiger Beratung durch die beurkundende Person Schutz zuteil werden (BGEIZ 57, 394, 397f. vorstehend Nr. 51). Und darüber hinaus werden mit dem Beurkundungszwang bei Grundstücksveräußerungsverträgen noch weitere rechtspolitische Ziele verfolgt; er dient zugleich der Sicherheit im Rechtsverkehr, indem durch ihn der Beweis getroffener Vereinbarungen erleichtert, eine unklare oder fehlerhafte Vertragsabfassung verhindert und späteren Rechtsstreitigkeiten über den Vertragsinhalt vorgebeugt wird (RGZ 135, 70, 71; BGHZ 29, 6, 11; 53, 189, 194 = Nr. 35 zu Art. 7ff. EGBGB (Deutsches intern. Privatrecht); Staudinger-Kaduk, aaO § 313 Rdnr. 1; Erman-Battes, aa0 § 313 Rdnr. 1). Diese Vielfalt der Zwecke hat im Gesetz dadurch Ausdruck gefunden, dass nicht nur die Veräußerungspflicht als solche oder die unmittelbar auf den Eigentumsübergang hinzielenden Abreden, sondern der ganze Vertrag dem Beurkundungszwang unterliegen. Es müssen also alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Rechtsgeschäft zusammensetzt, beurkundet werden (vorstehend Nr. 57). Dies wird von der Gegenmeinung nicht gebührend berücksichtigt. Es kann daher für die Frage der Formpflicht von nachträglichen Abänderungen nicht entscheidend darauf ankommen, ob die Pflichten zur Übereignung verschärft werden. Vielmehr sind insbesondere wegen des zuletzt genannten Zwecks der Sicherheit im Rechtsverkehr alle Änderungen, wenn sie für die gegenseitigen Leistungsverpflichtungen wesentlich sind, zu beurkunden. Um eine solche Änderung handelt es sich, wenn die Parteien die Zeit für die Auflassung hinausschieben. Denn es ist sowohl für den Veräußerer von erheblicher Bedeutung, ob er bereits jetzt das Grundstück übereignen und herausgeben muss oder erst später, als auch für den Erwerber, der erst später als ursprünglich vereinbart das Grundstück nutzen oder verwerten kann Nach alledem ist das Berufungsgericht zutreffend zu dem Ergebnis gekommen, dass die von ihm i. S. des Vortrags der Beklagte unterstellte Vereinbarung vom 11. 9. 1970 nach § 125 BGB nichtig ist.