Grundstück Eigentumswohnungen

Zur Frage, inwieweit Mitglieder einer Gemeinschaft künftiger Wohnungseigentümer, die auf dem ihnen zu Miteigentum gehörenden Grundstück Eigentumswohnungen gemeinsam durch einen Baubetreuer haben errichten lassen, von dem Baubetreuer Auszahlung eines Guthabens verlangen können, das sich nach ordnungsmäßiger Abrechnung der Baukosten und der von den Bauherren erbrachten Leistungen für den einzelnen Bauherren ergibt.
Zum Sachverhalt: Die Beklagte beabsichtigte, als Baubetreuerin auf dem Grundstück, das sie und ihr Ehemann zuvor von der Bundesrepublik aus früherem Reichsvermögen erworben hatten, Eigentumswohnungen zu errichten. Zu diesem Zweck veräußerten sie und ihr Ehemann das Grundstück an eine größere Anzahl von Erwerbern, zu denen auch die Kläger gehören. Aufgrund einer Vollmacht, die ihm die Käufer bei Abschluss der Kaufverträge erteilt hatten, schloss der Ehemann der Beklagte mit dieser einen Bauerrichtungsvertrag. Darin übernahm es die Beklagte u. a., namens der Bauherren die Herstellung der schlüsselfertigen Wohnanlage technisch und finanziell vorzubereiten und durchzuführen. Nach Fertigstellung des Baues hatte sie den Bauherren Schlussabrechnung zu erteilen. Die Bauherren sollten die Herstellungskosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen. Sie verpflichteten sich, ihre Eigenfinanzierungsmittel auf ein Bausonderkonto einzuzahlen. Über dieses Konto, das den Bauherren gemeinschaftlich zustand, wickelte die Beklagte die Zahlungen für das Bauvorhaben ab. Nach Abschluss der Bauarbeiten erteilte sie den einzelnen Bauherren die Schlussabrechnung. Diese wies für die Kläger jeweils ein Guthaben aus. Bei einer Reihe anderer Bauherren schloss sie mit einer noch offenen Zahlungsverpflichtung ab. Die Beklagte verwies die Bauherren, denen Guthaben zustanden, wegen ihrer Rückzahlungsansprüche an das Bausonderkonto. Dessen Bestand reicht zum Ausgleich sämtlicher Forderungen nicht aus. Nach Verrechnung anderer Forderungen der Beklagte verlangen die Kläger B von der Beklagte die Rückzahlung von 779,45 DM, die Kläger S 798,16 DM. Sie beanstanden die Abrechnung der Beklagte weiter insofern, als in die sogenannten Grundstückskosten Beträge für nicht erbrachte Leistungen einbezogen worden seien, nämlich für Vorentwürfe des als Architekten eingeschalteten Ehemanns der Beklagte, die dieser nicht geliefert habe, sowie für eine Toreinfahrt und einen Zaun, die unstreitig nicht errichtet wurden. Davon verlangen die Kläger den Anteil, um den sich ohne diese Zahlungen ihre Guthaben in der Schlussabrechnung erhöht hätten. Das sind für die Kläger B 535 DM und für die Kläger S 559,27 DM. Die Beklagte trägt dazu vor, diese Kosten seien bereits im Kaufpreis für die Miteigentumsanteile am Grundstück enthalten gewesen, der mit jedem Erwerber in bestimmter Höhe vereinbart und in den jeweiligen notariellen Kaufverträgen festgehalten worden sei. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat den Kläger B die 779,45 DM und den Kläger S die 798,16 DM zugesprochen. Die weitergehende Berufung der Klägerhat es zurückgewiesen. Mit den Revisionen verfolgen die Kläger die Ansprüche von 535 DM und 559,27 DM weiter. Die Beklagte - erstrebt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Die Revisionen der Parteien haben keinen Erfolg.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht erkennt den Kläger den Anspruch auf Auszahlung ihrer in der Schlussabrechnung ausgewiesenen Guthabens zu. Das gehöre zur Erfüllung des zwischen ihnen und der Beklagte geschlossenen Baubetreuungsvertrags. Die Kläger könnten von der Beklagte die Rückzahlung der Beträge verlangen, die sie über den auf sie entfallenden Anteil der Herstellungskosten hinaus auf das Bausonderkonto geleistet hätten. Denn die Beklagte sei zur finanziellen Abwicklung des Bauvorhabens und damit gegenüber jedem einzelnen Bauherrn auch zur Abrechnung verpflichtet gewesen. Dann müsse sie die aus der Abrechnung ersichtlichen Guthaben auch auszahlen. Die Zahlungsansprüche stünden, obwohl die Kläger Mitglieder der Bauerrichtungsgemeinschaft und jetzt der Wohnungseigentümerschaft seien, ihnen jeweils einzeln zu. Dagegen wendet sich die Revision der Beklagte ohne Erfolg.
1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Beklagte aus dem Baubetreuungsvertrag nicht nur verpflichtet, den Bauherren herauszugeben, was sie erlangt hat. Es genügt deshalb nicht, dass sie der Wohnungseigentümergemeinschaft das Bausonderkonto mit dem unzureichenden Bestand zur Verfügung stellte. Ein Beauftragter muss in erster Linie seinen Auftrag erfüllen. Was dazu gehört, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Das hat das Berufungsgericht getan. Seine Auslegung lässt Rechtsfehler nicht erkennen und ist auch interessengerecht.
a) Beauftragt eine Vielzahl von Miteigentümern eines Grundstücks, die darauf Eigentumswohnungen bauen wollen, einen Baubetreuer, so liegt der Sinn dieses Vertrags u. a. darin, durch die Vereinigung aller den Bauherren obliegenden Aufgaben in einer Hand, nämlich der des Baubetreuers, die Schwierigkeiten der gemeinsamen Errichtung der Wohnanlage durch zahlreiche Bauherren zu vermeiden, vor allem ihnen insoweit die Auseinandersetzung untereinander zu ersparen. Das erschien hier in besonderem Maße geboten, weil die Bauherren nach dem Vertrag keinen Einfluss auf den Bau nehmen konnten und deshalb keinen Überblick über die Baukosten hatten. Die Beklagte hat auch nie in Zweifel gezogen, dass sie jedem einzelnen Bauherren bzw. Bauherren- Ehepaar eine Abrechnung zu erteilen hatte, in der die auf jeden entfallenden Kosten seinen Leistungen gegenüber zu stellen waren. Wenn das Berufungsgericht daraus folgert, die Beklagte müsse dann auch Guthaben, die sich aus dieser Abrechnung ergäben, dem jeweiligen Bauherren unmittelbar auszahlen, so bleibt es damit im Bereich der dem Tatrichter vorbehaltenen Vertragsauslegung.
b) Gegen diese Auslegung des Baubetreuungsvertrags spricht nicht, dass das Bausonderkonto gemeinschaftlich den Bauherren und nicht der Beklagte zustand. Denn die Beklagte hatte Verfügungsmacht über das Konto. Sie war berechtigt, die Guthaben aus Mitteln des Sonderkontos auszuzahlen. Dass dessen Bestand zur Rückzahlung sämtlicher Guthaben nicht ausreichte, ändert an der Verpflichtung der Beklagte nichts. Sie konnte aufgrund des Baubetreuungsvertrags von jedem Bauherrn verlangen, dass er die vereinbarten Beträge auf das Konto zahlte. Diesen Anspruch konnte und musste sie nötigenfalls im eigenen Namen und auf eigene Kosten einklagen und so dem Konto die fehlenden Mittel zuführen. Tat sie das nicht, oder blieb sie im Einzelfall erfolglos, so musste sie die Zahlungen aus ihrem eigenen Vermögen bestreiten. Darin sieht das Berufungsgericht zu Recht ihr Unternehmerrisiko, das ihr durch die Errichtung des Bausonderkontos nicht etwa abgenommen worden ist. Die Kläger brauchen sich mithin nicht auf dieses Bausonderkonto und damit an die übrigen Bauherren verweisen zu lassen. Sie können sich wegen ihrer Rückzahlungsansprüche unmittelbar an die Beklagte halten.
c) Das ergibt sich auch daraus, dass die Kläger nach dem Baubetreuungsvertrag lediglich verpflichtet waren, den Anteil der Baukosten zu zahlen, der ihrer Miteigentumsquote entsprach (vgl. auch BGH, NJW 1959, 2160). Könnten sie überzahlungen nicht von der Beklagte persönlich, sondern nur aus dem Bausonderkonto zurückverlangen, so träfe sie das Risiko, dass Ansprüche gegen einige Bauherren auf Zahlung ihres Beitrags auf das Konto undurchsetzbar sind. Die Kläger müssten dann entgegen dem Vertrag diese Ausfälle mittragen, also im Ergebnis mehr als ihren Anteil zahlen.
2. Allerdings ist die Beklagte als Baubetreuerin nicht für die einzelnen Bauherren, sondern für diese in ihrer Gesamtheit tätig geworden. Das schließt aber eine Vereinbarung zwischen den Parteien, wie sie das Berufungsgericht annimmt, nicht aus, wonach die Beklagte den einzelnen Bauherren die sich für sie aus der Schlussabrechnung ergebenden überzahlungen unmittelbar zurückerstatten muss und zwar notfalls aus ihrem eigenen Vermögen.
a) Der Revision ist zuzugeben, dass die Bauherren nicht völlig voneinander unabhängige Baubetreuungsverträge mit der Beklagte geschlossen haben. Die Beklagte sollte nach dem Inhalt des Vertrags das gesamte Bauvorhaben betreuen, nicht etwa nur die Errichtung der Wohnung des jeweiligen Bauherren. Der Bau sollte auf dem Grundstück erstellt werden, das den Auftraggebern bereits gemeinschaftlich gehörte. Die Teilungsvereinbarung für das künftige Wohnungseigentum ist von den Bauherren zusammen mit dem Abschluss des Baubetreuungsvertrags getroffen worden. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen, dass zwischen den Bauherren eine Gemeinschaftsbeziehung bestand. Fraglich kann nur sein, welchen Regeln das Gemeinschaftsverhältnis folgt (vgl. BGH, NJW 1959, 2160 [2161]).
b) Auf eine genauere rechtliche Einordnung der Gemeinschaftsbeziehung zwischen den Bauherren kommt es hier aber nicht an. Auch aus Verträgen mit einer Mehrheit von Personen auf einer Seite können nicht nur gemeinsame, sondern auch dem Einzelnen gebührende Ansprüche erwachsen. Es stand den Vertragspartnern frei, zu vereinbaren, dass bestimmte Erfüllungsansprüche den einzelnen Bauherren zustehen sollten. Das ist hier geschehen. Die Frage, ob der Anspruch auf eine teilbare oder eine unteilbare Leistung gerichtet ist, von der sonst bei gemeinsamem Vertragsschluss die Befugnis zu seiner Geltendmachung abhängt (vgl. Weber, RGRK, 12. Aufl., Rdnr. 16 vor § 420 und 432 Rdnr. 3, 4), stellt sich hier nicht. Gläubiger der Rückzahlungsansprüche aus der von der Beklagte zu erstellenden Schlussabrechnung waren nach dem Vertrag von vornherein nur die einzelnen Bauherren.
II. Das Berufungsgericht versagt den Kläger den Anspruch auf Rückzahlung der Beträge, um die sich ihr Guthaben erhöht hätte, wenn die Herstellungskosten um die angeblichen Zahlungen für Vorentwürfe, die Auffahrt und den Zaun vermindert worden wären. Habe die Beklagte diese Zahlungen zu Unrecht geleistet oder für nichterbrachte Leistungen dem Bausonderkonto etwas entnommen, so handele es sich bei dem Anspruch auf Rückgewähr um eine gemeinschaftsbezogene Forderung, die die Kläger nicht anteilig geltend machen könnten. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision der Kläger bleiben im Ergebnis ebenfalls erfolglos.
1. Allerdings ist dem Berufungsgericht darin nicht zu folgen, dass die von den Kläger erhobene Forderung gemeinschaftsbezogen wäre.
a) Die Kläger machen keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen pflichtwidriger Entnahme von Geldern aus dem gemeinschaftlichen Baukonto geltend, wie es z. B. im Fall BGHZ 65, 264, [267] = LM § 264 ZPO Nr. 33a =- NJW 1976, 239 = MDR 1977, 46 = BB 1976, 1153 war. Sie verlangen vielmehr auch insofern lediglich die Rückerstattung von Zahlungen, die sie über die ihnen zu Recht auferlegten Baukosten hinaus geleistet haben wollen. Können sie aber, wie vorstehend dargelegt, überhaupt die Rückerstattung überzahlter Beträge fordern, so läßt sich das nicht auf das von der Beklagte selbst errechnete und ausgewiesene Guthaben beschränken. Ein solcher Anspruch ist auf Ausgleich jedes Unterschiedsbetrags zwischen tatsächlich geschuldeten und geleisteten Zahlungen gerichtet und umfasst deshalb zu Unrecht in die Schlussabrechnung eingesetzte Positionen ebenso wie beispielsweise Rechenfehler oder Fehlbuchungen. In allen diesen Fällen geht es allein um die dem einzelnen Bauherrn erteilte Schlussabrechnung und die sich daraus für ihn ergebenden Verpflichtungen und Ansprüche.
b) Damit wird nicht in unzulässiger Weise in die Rechte der Bauerrichtungsgemeinschaft an dem gemeinsam geführten Bausonderkonto eingegriffen. Wäre die Beklagte ihrer eventuellen Ersatzverpflichtung gegenüber der Gemeinschaft wegen pflichtwidriger Entnahmen aus diesem Konto schon durch Zahlung auf das Sonderkonto nachgekommen, so würde das die Kläger an der Geltendmachung des auf sie entfallenden Anteils nicht hindern. Nur könnte die Beklagte dann die Zahlungen an die Kläger aus dem Konto leisten. Würde dagegen die Beklagte den Erstattungsanspruch der Kläger durch unmittelbare Zahlung an diese befriedigen, so würde sich zwar in Höhe der geleisteten Zahlungen der Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft verringern. Gleichwohl wäre die Gemeinschaft in ihren Rechten letztlich nicht beeinträchtigt. Denn mit der Fertigstellung des Baus und der sich dann anschließenden Schlussabrechnung der Baukosten endet die Zweckgebundenheit des Bausonderkontos, zumindest die Zweckgebundenheit eines Ersatzanspruchs wegen pflichtwidriger Entnahme von Geldern aus diesem Konto. Erst nach Erteilung der Schlussabrechnung können die einzelnen Bauherren aber den Rückerstattungsanspruch wegen Überzahlungen gegen die Beklagte geltend machen. Nach diesem Zeitpunkt kann die unmittelbare anteilmäßige Rückerstattung an die einzelnen Bauherren nicht mehr in Widerspruch zur - früheren - Zweckgebundenheit des Ersatzanspruchs der Gemeinschaft treten.
c) Ein schutzwertes Interesse daran, dass solche Rückzahlungsansprüche, soweit sie sich auf Mängel der Schlussabrechnung beziehen, nur von der Bauerrichtungsgemeinschaft insgesamt geltend gemacht werden könnten und nicht auch anteilsmäßig von jedem einzelnen Mitglied, ist weder für die Gemeinschaft noch für die Beklagte als Baubetreuerin zu erkennen. Die Mitglieder der Gemeinschaft, die sich mit der von der Beklagte erteilten Schlussabrechnung begnügen wollen, können den Streit um die Richtigkeit der Abrechnung ohne weiteres denen überlassen, die sich damit nicht abfinden wollen. Schwierigkeiten bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft können dabei nicht auftreten, da die Abrechnung der Baukosten und die Verrechnung der darauf geleisteten Zahlungen ohnehin zwischen dem einzelnen Bauherrn und der Beklagte als Baubetreuerin vorzunehmen ist. Der Bei& kann es andererseits nur gelegen kommen, wenn sie nicht von der gesamten Bauerrichtungsgemeinschaft sondern nur von einem Teil ihrer Mitglieder wegen etwaiger Fehler in der Abrechnung in Anspruch genommen wird. Gegen die Zersplitterung in zahllose Verfahren und gegen die Ungewissheit, mit welchen Forderungen sie noch zu rechnen hat, kann sie sich durch Prozessverbindung gemäß § 147 ZPO oder durch Erhebung einer negativen Feststellungsklage schützen. Soweit die Bauherren zur Nachzahlung verpflichtet sind, muss die Beklagte sowieso gegen jeden gesondert vorgehen.
2. Die Kläger haben nicht dargetan, dass die Beklagte die behaupteten Beträge für angeblich nicht erbrachte Leistungen innerhalb der in die Schlussabrechnung eingesetzten sogenannten Grundstückskosten im einzelnen ausgewiesen hat. Deshalb ist vom Vortrag der Beklagte auszugehen, wonach diese Kosten schon in die Kaufpreise für die Miteigentumsanteile am Grundstück eingerechnet waren, die mit jedem Erwerber in bestimmter Höhe vereinbart und in den jeweiligen notariellen Verträgen beurkundet worden sind. Dann aber können sich die Kläger nicht darauf berufen, dass Kosten für die Vorentwürfe, die Auffahrt und den Zaun - ganz oder teilweise - gar nicht angefallen seien. Sie können insbesondere nicht geltend machen, die Beklagte sei der Bundesrepublik gegenüber, von der sie das Grundstück erworben hatte, nicht berechtigt gewesen, diese Kosten in die Kaufpreise einzurechnen: Zwar hatten sich die Beklagte und ihr Ehemann der Bundesrepublik gegenüber verpflichtet, im Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks als Bodenwert keinen höheren als den von ihnen selbst gezahlten Preis, zuzüglich Erschließungskosten und sonstiger Nebenkosten, zu verlangen. Bei Verletzung dieser Pflicht sollte der Bundesrepublik ein Wiederkaufsrecht oder ein Anspruch auf Vertragsstrafe zustehen. Daraus können die Kläger aber nichts für sich herleiten.
a) Der Kaufvertrag zwischen der Bundesrepublik einerseits sowie der Beklagte und ihrem Ehemann andererseits ist kein Vertrag zugunsten Dritter, nämlich der späteren Käufer des Grundstücks. Er begründete nicht, wie es § 328 BGB voraussetzt, schuldrechtliche Ansprüche der damals noch nicht bekannten Kläger und anderen Käufer auf Übertragung des Grundstücks zu einem in bestimmter Weise errechneten Kaufpreis. Dass die Bundesrepublik das nicht wollte, hat schon das Landgericht zutreffend der Regelung über das Wiederkaufsrecht und die Vertragsstrafe entnommen. Insbesondere die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts spricht dagegen, dass den späteren Käufern ein Anspruch gegen die Beklagte zustehen sollte, das zu erhöhten Preisen erworbene Grundstück zum angemessenen niedrigeren Preis zu behalten. Denn die Ausübung des Wiederkaufsrechts hätte die Beklagte und ihren Ehemann verpflichtet, das Grundstück der Bundesrepublik wieder zu verschaffen und etwaige Rechte der Käufer daran zu beseitigen (§§ 4981, 499 BGB).
b) Die Kläger können aus dem Vertrag zwischen der Beklagte, ihrem Ehemann und der Bundesrepublik auch keine Schutzwirkung zu ihren Gunsten herleiten. Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gewähren solchen am Vertrag nicht beteiligten Personen Schadensersatzansprüche, die den mit der Vertragserfüllung verbundenen Risiken ebenso nahe stehen wie der Gläubiger selbst und die aufgrund ihrer besonderen Beziehungen zum Gläubiger ebenso Schutz verdienen wie dieser (BGH, NJW 1975, 344 m. w. Nachw.). Dabei kommt es entscheidend darauf an, dass der Vertrag nach seinem Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung von Treu und Glauben eine Einbeziehung des Dritten in seinen Schutzbereich erfordert und die eine Vertragspartei - für den Vertragsgegner erkennbar - redlicherweise damit rechnen darf, dass die ihr vom Vertragspartner geschuldete Obhut und Fürsorge in gleichem Maße auch dem Dritten entgegen gebracht wird (BGHZ 66, 51, [56/57] = NJW 1976, 712 = LM § 328 BGB Nr. 52 = MDR 1976, 570 = JZ 1976, 776 = BB 1976, 482 m. w. Nachw.). So liegt der Fall hier nicht. Eine Obhuts- und Fürsorgebeziehung dieser Art verband die Bundesrepublik mit den Kläger und den anderen Käufern nicht. Deshalb stellt die Verpflichtung der Beklagte und ihres Ehemanns, bei einer Veräußerung des Grundstücks den Kaufpreis in bestimmter Weise zu errechnen, keine Schutzpflicht dar, sondern eine vertragliche Leistungspflicht, die nur der damaligen Verkäuferin als der Vertragspartnerin der Beklagte und ihres Ehemanns Rechte verschafft hat.