Grundstück zweiten Kaufvertrag

Hat ein Verkäufer das lastenfrei verkaufte Grundstück in einem zweiten Kaufvertrag an einen anderen Käufer verkauft und aufgelassen, so steht ihm ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Erstkäufer jedenfalls dann nicht zu, wenn im Zusammenhang mit dem Zweitverkauf ein Grundpfandrecht an dem Grundstück bestellt worden ist und der Zweitkäufer beim Grundbuchamt die Eintragung dieser Belastung sowie des Eigentumsübergangs auf ihn beantragt hat, bevor die Eigentumsumschreibung auf den Erstkäufer beantragt wurde.
Mit notariellem Vertrag vom 23. 10. 1968 hat der Beklagte 2 Grundstücke in M. an die Kläger verkauft und zu je Miteigentum aufgelassen. Die Kläger klagen auf Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der Beklagte wendet Rücktritt vom Kaufvertrag ein; er hatte den Kläger durch Anwaltsschreiben vom 14. 2. 1969 Frist zur Zahlung des Kaufpreises (37000 DM) bis 3. 3. 1969 gesetzt und für den Fall der Nichtzahlung den Rücktritt angekündigt; die Kläger hatten erst am 6. 3. 1969 bezahlt, nachdem ihnen am selben Tag die Rücktrittserklärung des Beklagten zugegangen war. Die Kläger berufen sich insbesondere auf eigene Vertragsuntreue des Beklagten, da dieser das Grundstück schon vor seiner Fristsetzung, närnlich durch notariellen Vertrag vom 16. 1. 1969, an dritte Personen, die Eheleute II., verkauft und aufgelassen hatte.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Die Rev. der Klägerführte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: . . . II. Das Berufungsgericht bejaht die Wirksamkeit des Rücktritts (§ 326 BGB): Die Kaufpreisforderung sei nach der gesetzlichen Regel (§ 271 Abs. 1 BGB) fällig gewesen; Mahnung und Fristsetzung hätten miteinander verbunden werden können; die Frist sei angemessen gewesen, selbst wenn der Beklagte vorher nicht gemahnt haben sollte. Der Vertrag mit II. stehe nicht entgegen; ob er eine Vertragsuntreue des Beklagten gegenüber den Kläger darstelle, könne offen bleiben; entscheidend sei, dass der Beklagte noch zur Vertragserfüllung gegenüber den Kläger in der Lage.
Die Angriffe der Rev. hiergegen haben Erfolg.
a) Unbegründet sind allerdings die Rügen, die sich gegen die Bejahung der Fälligkeit des Kaufpreises richten.
In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Fälligkeit schon mit Kaufvertragsabschluss eingetreten war, sondern nur darauf, ob dies jedenfalls vor dem Fristsetzungsschreiben vom 14. 2. 1969 der Fall war. Das letztere aber hat das Berufungsgericht in einer Hilfserwägung bejaht: es unterstellt hier wegen der Notwendigkeit der Finanzierung eine Stundung für eine gewisse Frist, bemißt diese aber auf höchstens 4-6 Wochen, so dass die Fälligkeit jedenfalls längst vor dem Fristsetzungsschreiben vom 14. 2. 1969 eingetreten sei. Die letztere Erwägung lässt keinen Rechtsirrtum erkennen. Die RevRügen, die sich gegen die Annahme sofortiger Fälligkeit wenden, sind in diesem Zusammenhang gegenstandslos.
b) Mit Recht beanstandet die Rev. jedoch, dass das Berufungsgericht nicht eigene Vertragsuntreue des Beklagten als Rücktrittshindernis gewertet hat.
Von einer Vertragsuntreue des Beklagten ist im RevRechtszug zwar nicht schon deshalb auszugehen, weil das BerUrt. diese Rechtsfrage offen gelassen hat, wohl aber deshalb, weil die Rev. mit Grund Nichterschöpfung des Prozessstoffs rügt und der hiernach in diesem Rechtszug zu unterstellende Sachverhalt als Vertragsuntreue des Beklagten zu würdigen ist.
Wie das Oberlandesgericht nicht verkennt, ist bei gegenseitigen Verträgen das Rücktrittsrecht des einen Partners (Gläubiger) nach § 326 BGB wegen Verzugs des anderen Teils (Schuldner) ausgeschlossen, wenn und solange der Gläubiger selbst vertragsuntreu ist (Urt. vom 29. 10. 1957, VIII ZR 252/56, NJW 58, 177 = Nr. 6 zu § 325 BGB; Urteil vom 14. 7. 1971, VIII ZR 49/70, NJW 71, 1747 = Nr. 148 zu § 242 (Cd) BGB; Senatsurteil vom 25. 5. 1965, V ZR 142/63, Nr. 12 zu § 326 (A) BGB; Senatsurteil vom 7. 7. 1972, V ZR 132/70, WM 72, 1056). Das Berufungsgericht hält eine etwa im Abschluss des zweiten Kaufvertrags mit H. liegende Vertragsuntreue dadurch für beseitigt, dass sich der Beklagte mit dem Fristsetzungsschreiben vom 14. 2. 1969 wieder auf den Boden des ersten Kaufvertrags stellte und ausdrücklich erklärte, dass er für den Fall der fristgerechten Zahlung des Kaufpreises durch die Kläger am Vertrag mit ihnen festhalte; zu der ihm gegenüber den Kläger obliegenden Leistung sei er auch nach dem Abschluss des zweiten Kaufvertrags noch in der Lage gewesen, da die Umschreibung im Grundbuch auf die Eheleute H. noch ausgestanden und er Auflassung und Eintragungsbewilligung zugunsten der Kläger bereits im Vertrag mit ihnen erklärt habe.
Hierbei berücksichtigt das Berufungsgericht jedoch nicht die vom Beklagten nicht bestrittene Behauptung der Kläger, dass der Beklagte im Zusammenhang mit dem zweiten Kaufvertrag die Grundstücke mit einer Grundschuld von 15000 DM belastet hatte. Trifft das zu, wie in diesem Rechtszug zu unterstellen ist, dann konnte der Beklagte zur Zeit der Fristsetzung und der Rücktrittserklärung die ihm aus dem Kaufvertrag mit den Kläger obliegende Leistung, nämlich die Verschaffung lastenfreien Eigentums (vgl. § 1 Ende dieses Kaufvertrags), nicht mehr erfüllen; jedenfalls in der Grundschuldbestellung lag also eine Vertragsuntreue des Beklagten gegenüber den Kläger Dieser Annahme steht nicht entgegen, dass die Grundschuld nach dem übereinstimmenden Parteivortrag im RevVerfahren erst am 3.4. 1969, also nach Fristsetzung und Rücktrittserklärung, im Grundbuch eingetragen wurde, wenn bereits am 22. 1. 1969 die Anträge des Beklagten und der Eheleute H. auf Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt eingegangen waren, wie die Rev. unter Hinweis auf die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung im BerVerfahren gemachten Notariatsakten und die darin befindliche Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 3. 4. 1969 geltend macht. In diesem Fall konnte der Beklagte zwar seinen eigenen Eintragungsantrag beim Grundbuchamt wieder zurücknehmen; der Eintragungsantrag der Eheleute H. wurde aber dadurch entgegen der Annahme der RevAntwort nicht gegenstandslos, sondern blieb weiter wirksam, mit der Folge, dass ihn das Grundbuchamt vor einem etwaigen späteren Antrag auf Eigentumsumschreibung auf die Kläger zu erledigen hatte (§ 17 GBO). Dieselbe Eintragungsreihenfolge gälte im Verhältnis zwischen einem auf Grund des zweiten Kaufvertrags gestellten Eigentumsumschreibungsantrag zugunsten der Eheleute H. und einem erst später zu stellenden Eigentumsumschreibungsantrag zugunsten der Kläger, so dass auch insoweit Erfüllungsmöglichkeit auf Seiten des Beklagten gegenüber den Kläger in Betracht kam.
- Nach dem derzeit zu unterstellenden Sachverhalt war der Beklagte zur Zeit der Fristsetzung und der Rücktrittserklärung zu der ihm gegenüber den Kläger obliegenden Verschaffung lastenfreien Eigentums nur dann imstande, wenn die Eheleute H. bereit waren, freiwillig auf ihre Rechtsstellung (mindestens durch Rücknahme ihrer Eintragungsanträge) zu verzichten, was jedoch nicht behauptet ist; ohne einen solchen Verzicht war der Beklagte zur eigenen Vertragserfüllung gegenüber den Kläger nicht in der Lage. Zur Ausräumung dieses Rücktrittshindernisses genügte entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht die Erklärung des Beklagten, er wolle bei fristgerechter Zahlung am Vertrag mit den Kläger festhalten; vielmehr war seine Rücktrittserklärung im unterstellten Fall unwirksam. Hiernach kann das angef. Urteil mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden.