Grundstücksanteil

Ansprüche eines Darlehensgebers entsprechend § 2 AbzG verjähren nach den Vorschriften, die für Ansprüche des Abzahlungskäufers aus § 2 AbzG gelten.
Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in dem Vertrag zur Herstellung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch gemäß § 196 I Nr. 1 BGB in zwei Jahren.
Anmerkung: In diesem Fall ging es um die Frage, wie der Vergütungsanspruch für den Erwerb einer schlüsselfertig zu errichtenden Eigentumswohnung verjährt, gemäß § 196 I Nr. 1 II BGB in 2 bzw. 4 Jahren oder gemäß § 195 BGB in 30 Jahren. Das klagende Baubetreuungsunternehmen hatte sich verpflichtet, für die Beklagten Zahnärztin eine Eigentumswohnung zu errichten und ihr das Wohnungseigentum daran zu verschaffen. Für den Miteigentumsanteil am Grundstück und die Erstellung der Wohnung war ein einheitlicher Erwerbspreis ausgemacht worden. Die Klage auf noch offen stehende Vergütung von 3495,11 DM ist in allen Rechtszügen abgewiesen worden.
Der BGH wendet in einem solchen Falle § 196 I Nr. 1 BGB an. Dabei knüpft er an seine Rechtsprechung an, wonach sich Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden, im Bau befindlichen oder etwa schon fertigen Bauwerk in der Regel nach Werkvertragsrecht richten. Daran hat er in zwei neueren ebenfalls zum Abdruck in BGHZ vorgesehenen Urteilen vom 5.4. 1979 - VII ZR 308/77 = LM § 633 BGB Nr. 34 und vom 10. 5. 1979 - VII ZR 30/ 78 = LM § 21 WohnungseigentumsG Nr. 4 - festgehalten. Er hat in diesen Entscheidungen erneut hervorgehoben, dass es für diese Rechtsfolge allein auf die zum Vertragsinhalt gemachte Verpflichtung des Veräußerers zur Erstellung des Bauwerks ankommt, nicht dagegen auf die Bezeichnung des Vertrags als Kaufvertrag oder darauf, ob das Bauwerk vom Veräußerer zunächst im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichtet und erst dann veräußert worden ist. Insofern muss eine einheitliche Betrachtungsweise Platz greifen.
Das ist der Ausgangspunkt auch für die Verjährungsfrage: Wenn der Veräußerer einer Eigentumswohnung diese zu erstellen hat, steht die Errichtungsverpflichtung derart im Vordergrund, dass der einheitliche Vergütungsanspruch aus der Ausführung von Arbeiten oder der Besorgung fremder Geschäfte herzuleiten ist und damit der Verjährung gemäß § 196 I Nr. 1 BGB unterliegt. Der Anspruch wird nicht etwa aufgespalten in einen Grundstückskaufpreis, soweit der Miteigentumsanteil am Grundstück übertragen werden muss, und in Werklohn für die Bauarbeiten. Für eine solche Aufteilung fehlt es bei einem einheitlichen Vergütungsanspruch an brauchbaren Abgrenzungsmerkmalen. Bei Mischverträgen richtet sich die Verjährung auch sonst nach den Leistungen, die überwiegen und dem Vertragsverhältnis sein charakteristisches Gepräge geben. Das ist hier der Bau der Wohnung. Gewissermaßen als Gegenprobe kann dienen, dass eine Vereinbarung, wonach der Veräußerer auf seinem Grundstück ein Gebäude errichten und das bebaute Grundstück dem Erwerber sodann übereignen soll, ein Werklieferungsvertrag über eine unvertretbare Sache ist; Glanzmann in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 651 Rdnr. 6 und § 631 Rdnr. 169). Auf einen solchen Vertrag ist zum Teil Kaufrecht, zum Teil Werkvertragsrecht anzuwenden. Der Vergütungsanspruch richtet sich aber nach den §§ 631, 632 BGB.
Im übrigen würde sich an dem Ergebnis nichts ändern, wenn der Vertrag wegen Formmangels nichtig wäre. Für die Verjährung nach §196I Nr. 1 BGB ist es gleichgültig, ob der Anspruch auf Vertrag, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung gestützt wird.