Grundstückseigentümer

Die beteiligten Grundstückseigentümer können bei einer Festsetzung von Gemeinschaftsanlagen im Bebauungsplan das Flächenprivileg des § 21 a Abs. 2 BauNVO 1977 in Anspruch nehmen, wenn der Bebauungsplan dies als Regelfall oder als Ausnahme vorsieht. Hiernach sind der Grundstücksfläche i. S. von § 19 Abs. 3 die Flächenanteile an außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten Gemeinschaftsanlagen hinzuzurechnen. Es findet in diesem Fall eine fiktive Vergrößerung der Grundstücksfläche statt. Dies kann sich insbesondere auf die Ausnutzung von Reihenhausgrundstücken günstig auswirken. Die Festsetzung nach §9 Abs. 1 Nr. 22 kann daher für den Beteiligten ein Anreiz sein, an der Herstellung der Gemeinschaftsanlage mitzuwirken. Zur Durchsetzung der planungsrechtlichen Festsetzung steht grundsätzlich das Instrument der Enteignung zur Verfügung, falls der Eigentümer der Standortfläche sich gegen jede Inanspruchnahme seines Grundstücks wendet. Allerdings sind mit der Festsetzung der betreffenden Fläche die Enteignungsvoraussetzungen nach § 87 noch nicht begründet. Da die Enteignung zugunsten der privaten Beteiligten durchgeführt werden müsste, ist - wie auch sonst bei einer privatnützigen Enteignung - besonders sorgfältig zu prüfen, ob das allein maßgebende Allgemeinwohl die Enteignung erfordert und ob sie den betroffenen Eigentümer nicht unverhältnismäßig beschwert. Zur Planverwirklichung kann allgemein auch die Anordnung eines Baugebots nach § 176 in Betracht gezogen werden. Die Anordnung dürfte jedoch bei Gemeinschaftsanlagen in vielen Fällen daran scheitern, dass dem betroffenen Eigentümer die Durchführung des Vorhabens wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. Dies ist der Fall, wenn mit dem Gebot ein für den Eigentümer fremdnütziger Zweck verfolgt werden soll. Die Herstellung, Unterhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsanlage kann nur dann als privatnützig angesehen und somit über § 176 durchgesetzt werden, wenn der Eigentümer der Standortfläche zugleich Eigentümer beteiligter Grundstücke ist oder wenn die Standortfläche bereits der Gemeinschaft der beteiligten Grundstückseigentümer gehört. Eine eigenständige Umsetzungsregelung für Gemeinschaftsanlagen sieht das Unalegungsrecht vor. Nach §61 Abs. 1 Satz 2 können im Umlegungsplan zur zweckmäßigen und wirtschaftlichen Ausnutzung der Grundstücke Flächen für hintere Zuwege, gemeinschaftliche Hofräume, Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze, Garagen oder andere Gemeinschaftsanlagen in Übereinstimmung mit den Zielen des Bebauungsplans festgelegt und ihre Rechtsverhältnisse geregelt werden. Nicht notwendig ist, dass die entsprechenden Flächen im Bebauungsplan ausgewiesen sind. Die Umlegungsstelle kann hiernach sowohl die Gemeinschaftsanlage nach Art und Standort festlegen als auch die Gemeinschaftsrechtsverhältnisse regeln. Der Umlegungsplan kann auch Verwaltungs- und Nutzungsregelungen für die Gemeinschaftsanlage treffen. Unmittelbare Verwirklichungspflichten bestehen aufgrund verschiedener Bauordnungen; hiernach können die Beteiligten durch Bescheid verpflichtet werden, die Gemeinschaftsanlage herzustellen, sofern die Anlage für ihre Grundstücke bestimmt ist und sobald die Anlage zur Erfüllung ihres Zwecks erforderlich ist. Eine Baugenehmigung kann nach den genannten Vorschriften davon abhängig gemacht werden, dass der Antragsteller in Höhe des voraussichtlichen auf ihn entfallenden Anteils der Herstellungskosten für die Gemeinschaftsanlage der Gemeinde Sicherheit leistet. In einigen Bauordnungen ist sogar ein Eintrittsrecht der Gemeinde bzw. die Möglichkeit zur Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen vorgesehen. Ein Zwang zur Herstellung, Unterhaltung und Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen besteht mittelbar aber auch dort, wo im Landesrecht entsprechende Ermächtigungen von Anordnungen fehlen. Da in der Gemeinschaftsanlage notwendige Nebenanlagen zusammengefasst werden, ist deren Vorhandensein Voraussetzung für die Genehmigung von Vorhaben auf den beteiligten Grundstücken. Das Fehlen von notwendigen Nebenanlagen stellt im übrigen einen Verstoß gegen das öffentliche Baurecht dar, gegen den auch aufgrund der allgemeinen Eingriffsermächtigung vorgegangen werden kann.Trotz alledem ist die Realisierung einer planerisch vorgesehenen Gemeinschaftsanlage problematisch. Sie kommt erfahrungsgemäß nur dort zustande, wo alle Beteiligten freiwillig sich einigen oder wo ein Siedlungsträger oder die Gemeinde diese Aufgabe übernimmt. Der Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen kann auch für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt werden.
Bei der Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsgaragen oder Gemeinschaftsstellplätze kann den Beteiligten auch die Wahl überlassen bleiben, ob sie die eine oder andere Form wählen. Derartige alternative Festsetzungen entsprechen dem Grundsatz der planerischen Zurückhaltung; sie belassen den von der Planung betroffenen Eigentümern mehr an Freiheit, an eigener Entscheidung und an Gestaltungsfreiheit, als sie ohne diese Wahlfreiheit hätten. Soll eine Wahlfreiheit eingeräumt werden, so empfiehlt sich eine dahingehende Klarstellung z.B. durch textliche Festsetzung. Eine Sicherung der im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für Gemeinschaftsanlagen durch Baulast ist nicht geboten, da die planungsrechtliche Festsetzung ausreicht. Die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen erfolgt in der Regel zeichnerisch unter Verwendung des Planzeichens in Nr. 15.3 der Anlage zur PlanzeichenVO. Die Abgrenzung des Versorgungsbereichs kann durch ein Planzeichen erfolgen, das gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 PlanzeichenVO zu entwickeln ist.
Verbrennungsverbot, Verwendungsbeschränkung für luftverunreinigende Stoffe - Aufgrund von § 9 Abs. 1 Nr. 23 können im Bebauungsplan Gebiete festgesetzt werden, in denen aus besonderen städtebaulichen Gründen oder zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen i. S. des BImSchG bestimmte luftverunreinigende Stoffe
- nicht verwendet werden dürfen oder
- nur eingeschränkt verwendet werden können.
Eine vergleichbare Ermächtigung enthielt bereits § 9 Abs. 1 Nr. 23 BBauG; doch ist die Vorschrift bei ihrer Übernahme in das BauGB modifiziert worden. Aufgrund des BBauG konnten Gebiete festgesetzt werden, in denen bestimmte, die Luft verunreinigende Stoffe nicht verwendet werden dürfen. Diese Regelung war im Zuge der BBauG-Novelle von 1976 in das Gesetz eingefügt worden; das BBauG 1960 kannte keine vergleichbare Ermächtigung. Die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 lassen Anforderungen nach anderen Vorschriften bzw. aufgrund anderer Vorschriften unberührt. Sie treten zu jenen hinzu. Vorschriften genereller Art über die Errichtung, die Beschaffenheit und den Betrieb von Feuerungsanlagen bestehen nach dem Immissionsschutzrecht. Die Anforderungen speziell an Feuerungsanlagen, die nach § 4 BImSchG einer Genehmigung bedürfen, werden in der 1. BImSchV konkretisiert. Sie gelten, nachdem die Übergangsregelungen durch Zeitablauf sich erledigt haben, auch für Altanlagen. Nicht genehmigungsbedürftige Anlagen unterliegen weniger strengen Anforderungen; sie sind nach § 22 BImSchG so zu errichten und zu betreiben, dass schädliche Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen nach dem Stand der Technik verhindert oder auf ein Mindestmaß beschränkt werden.