Grundstückskäufer

Die Bindung eines Grundstückskäufers im Grundstückskaufvertrag gegenüber einer durch Ratsbeschluss einer Gemeinde mit der Planung und seiner Durchführung betrauten Entwicklungsgesellschaft, der zufolge er - der Bauleitplanung entsprechend - von seinem auf dem Grundstück zu betreibenden Großhandelsunternehmen aus grundsätzlich keinen Endverbraucher beliefern darf, verstößt nicht gegen ein gesetzliches Verbot.
Zum Sachverhalt: Die Beklagten Entwicklungsgesellschaft ist von der Stadt mit der Vorbereitung und Durchführung der Planung zur weiteren Besiedlung des Stadtgebiets auf der Grundlage von Ratsbeschlüssen beauftragt. Der Kläger ist Konkursverwalter in dem während des Revisionsverfahrens eröffneten Konkurs über das Vermögen der ursprünglichen Kläger, der Firma M. Die Gemeinschuldnerin hatte von der Beklagten 1968 ein Grundstück erworben. In dem Kaufvertrag ist folgendes bestimmt:
Auf dem Kaufgrundbesitz ist die Errichtung eines Großhandelsunternehmens zur Belieferung der Gastronomie, von Großverbrauchern, Handel und Gewerbe beabsichtigt. Dem Käufer wird hiermit die Auflage gemacht, einen Verkauf an Endverbraucher solange auszuschließen, bis eine derartige Änderung der allgemeinen Marktgewohnheiten eintritt, dass dem Käufer ein Verbot der Abgabe von Waren an Endverbraucher nicht mehr zugemutet werden kann.
Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Gemeinschuldnerin berechtigt sei, auf dem Grundbesitz ein Einzelhandelsgeschäft zu betreiben. Der Kläger erblickt die entscheidende Änderung der allgemeinen Marktgewohnheiten in dem erheblichen Rückgang des Kundenkreises des Abholgroßhandels, während die Zahl der Selbstbedienungszentren und Warenhäuser ständig gestiegen sei.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufsgericht hat dem Feststellungsantrag (Berechtigung der Gemeinschuldnerin, auf dem Grundstück ein Einzelhandelsgeschäft zu betreiben) stattgegeben. Es unterstellt, die Vertragspartner seien sich bei Abschluss des Kaufvertrags darüber einig gewesen, dass nur bei einem völligen Wegfall des traditionellen Einzelhandels der im Vertrag vereinbarte Ausschluss der Gemeinschuldnerin von einem Verkauf an Endverbraucher habe entfallen sollen. Es legt den notariellen Vertrag gleichwohl nicht unmittelbar unter Einbeziehung dieser vertraglichen Einigung aus. Es führt vielmehr dazu aus: Die wirtschaftliche Entwicklung auf dem Gebiete des Groß- und Einzelhandels und die Verwirklichung der Planvorstellung der Beklagten seien anders verlaufen, als die Vertragspartner es sich damals vorgestellt hätten und hätten vorstellen können. Zum einen habe die wirtschaftliche Entwicklung unvorhersehbar dazu geführt, dass die Existenz der Gemeinschuldnerin konkret gefährdet sei, wenn sie an dem Verbot der Abgabe von Waren an Einzelhändler festgehalten werde. Zum andern seien die Planvorstellungen der Beklagten bisher nur in einem sehr geringen Umfange in die Tat umgesetzt worden; inwieweit sie in Zukunft verwirklicht werden würden, sei mindestens zeitlich gesehen höchst ungewiß. Die Entwicklung der Verhältnisse bei beiden Vertragspartnern habe also zu einer Lage geführt, an die man bei Vertragsabschluss nicht gedacht habe, die aber der Regelung bedürfe. Diese notwendige Regelung sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmen. Das Berufsgericht kommt unter Würdigung der Existenzgefährdung der Gemeinschuldnerin bei Aufrechterhaltung des Verbotes einerseits und des geringen Fortschritts der von der Beklagten vorgesehenen Planung andererseits zu dem Ergebnis, dass die Planungsinteressen der Beklagten gegenüber den Interessen der Gemeinschuldnerin am Verkauf an Verbraucher nicht schutzwürdig seien und zurücktreten müssten.
Aus den Gründen: Die Beantwortung der hier entscheidenden Frage, ob eine so weit reichende Änderung der allgemeinen Marktgewohnheiten eingetreten ist, dass dem Käufer ein Verbot der Abgabe von Waren an Endverbraucher nicht mehr zugemutet werden kann, durfte nur dann durch ergänzende Vertragsauslegung gewonnen werden, wenn sich diese Frage nicht aus den vertraglichen Erklärungen der Vertragspartner unter Berücksichtigung der gesamten Umstände und im Hinblick auf die Verkehrssitte klären ließ, also eine Lücke des Vertrags vorlag. Diese Voraussetzung hat das Berufsgericht nicht dargelegt. In Anbetracht der unterstellten Einigung der Vertragspartner, dass nur bei einem völligen Wegfall des traditionellen Einzelhandels ein Verkauf an Endverbraucher gestattet sein sollte, ist eine solche Lücke im Vertrag auch nicht ersichtlich. Allein der Umstand, dass bestimmte Veränderungen der Marktgewohnheiten und der Marktstruktur auf dem Gebiet des Groß- und Einzelhandels, insbesondere des Lebensmittelhandels, von den Vertragspartnern nicht vorausgesehen worden sind, lässt nicht schon auf eine Vertragslücke schließen, die eine ergänzende Vertragsauslegung erlaubte. Nach dem Inhalt des Vertrages rechneten die Vertragspartner gerade mit Änderungen der allgemeinen Marktgewohnheiten, die sie noch nicht im einzelnen erkennen konnten. Es ist zu prüfen, ob der Gemeinschuldnerin das ihr auferlegte Verbot im Sinne des Vertrags noch zugemutet werden konnte. Die vom Berufsgericht vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung hat dazu geführt, dass es der unterstellten Einigung über eine bestimmte Voraussetzung der Aufhebung der vertraglichen Beschränkung bei der gebotenen Auslegung keine Bedeutung mehr beigemessen hat. Schon aus diesem Grund kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden.
Da der Beurteilung des RevGer. dasjenige Parteivorbringen zugrunde zu legen ist, das vom Berufsgericht festgestellt ist kann in der Revisionsinstanz bei der Überprüfung der tatrichterlichen Vertragsauslegung auf Rechtsfehler von dem Sachverhalt, den die Beklagten behauptet sowie unter Beweis gestellt hat und der zu ihren Gunsten unterstellt ist, nicht abgesehen werden. Ob eine Einigung des bezeichneten Inhalts in den notariell beurkundeten Vertrag eingegangen ist, dort Ausdruck gefunden hat oder nach den gesamten Umständen bei der Auslegung zu berücksichtigen ist, ist eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Dem RevGer. ist diese Auslegung wie auch die unmittelbare Auslegung der Verbotsklausel insgesamt versagt. In diesem Zusammenhang sei bemerkt, dass das Schriftformerfordernis des § 34 GWB schon deshalb nicht eingreift, weil die Vertragspartner keinen Vertrag über Waren oder gewerbliche Leistungen geschlossen haben, wie dies § 18 GWB voraussetzt. Aus der Entscheidung des Kartellsenats vom 11. 4. 1978 ergibt sich nichts anderes.
Soweit das Berufsgericht in einer Art Hilfsbegründung sich auf § 242 BGB stützt, ist nicht ersichtlich, unter welchem rechtlichen Gesichtspunkt es diese Vorschrift zur Anwendung zu bringen versucht.