Grundstückskaufvertrag

Ist die Vereinbarung zwischen dem einen Partner eines Grundstückskaufvertrags und einem Dritten (ausnahmsweise) Bestandteil des Kaufvertrags und deshalb beurkundungsbedürftig, so wird auch ihr Formmangel durch die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch geheilt.
Der drittbeklagte Architekt, wirtschaftlicher Inhaber der erstbeklagte B.-GmbH & Co KG sowie ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin, der zweitbeklagte B.-GmbH, übernahm es im Jahr 1967, den Kläger, Mit dem er aus einem früheren Bauvorhaben in Geschäftsbeziehung stand, über die günstigste Möglichkeit zur Verwertung seines 1019 qm großen Grundstücks zu beraten. Um einerseits dem Kläger den von diesem gewünschten Erlös von 1000000 DM zu verschaffen, andererseits die spätere Bebauung des Grundstücks nicht durch einen überhöhten Kaufpreis unmöglich zu machen, kamen der Kläger und der Drittbeklagte überein, dass der Klägerdas Grundstück für 713 000 DM an eine von ihnen zu gründende KG verkaufen und 300000 DM von der Erstbeklagte erhalten sollte dafür, dass ihr die zu gründende Gesellschaft den Bauauftrag erteilte. Sie gründeten zwei neue Gesellschaften, eine GmbH und eine von ihr als persönlich haftender Gesellschafterin vertretene GmbH & Co KG; diese erwarb durch grundbuchlich vollzogenen notariellen Kaufvertrag mit dem Kläger vom 5. 9. 1968 das Grundstück für 713000 DM zu Eigentum.
Noch vorher, am 6. 6. 1968, schlossen der Klägerund der Drittbeklagte, dieser zugleich in Vollmacht der beiden anderen Bekl., folgende schriftliche Vereinbarung:
1. Herr ... (Kl.) erhält von der Firma B. für die Vermittlung des Bauauftrags ... eine Provision in Höhe von DM 300000.
2. Von diesem Betrag werden die Honorarforderungen des Architekten (Drittbekl.) für das Projekt ... abgesetzt.
3. Die Bezahlung der Provision ... hat ... spätestens bis 30. 9. 69 zu erfolgen.
4. Der Architekt ... verbürgt sich selbstschuldnerisch für diese Vereinbarung ... unter Verzicht auf jede Einrede.
Der Kläger begehrt von den drei Beklagte Zahlung der 300 000 DM abzüglich eines Architektenhonorars von unstreitig 60000 DM = 240 000 DM mit Zinsen. Die Beklagte wenden Nichtigkeit der Vereinbarung wegen Scheincharakters und Formmangels sowie Wegfall der Geschäftsgrundlage ein.
LG und Oberlandesgericht haben die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Ihre Rev. blieb erfolglos.
Aus den Gründen,: Das Oberlandesgericht bejaht die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 6. 6. 1968 und verneint einen der Klagforderung entgegenstehenden Wegfall der Geschäftsgrundlage.
Die Rev. greift beides ohne Erfolg an.
Das Berufungsgericht sieht in der umstrittenen Vereinbarung keinen Maklervertrag, sondern entweder einen selbständigen Vertrag eigener Art oder einen vorweggenommenen Bestandteil des späteren Grundstückskaufvertrags zwischen dem Kläger und der kaufenden Gesellschaft. Es läßt offen, ob die Vermittlung des Bauauftrags eine echte Bedingung darstelle; denn diese sei jedenfalls eingetreten. Ein Scheingeschäft sei die Vereinbarung nicht, weil die Vertragsparteien die Zahlungsverpflichtung der Bekl, ernstlich gewollt hätten. Für den Fall, dass die Vereinbarung als Bestandteil des Grundstückskaufvertrags anzusehen sei und deshalb der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurft habe, sei dieser Formmangel durch den dinglichen Vollzug des Grundstückskaufvertrags nach § 3,13 Satz 2 geheilt; dass Kläger und Beklagte zur Zeit der Grundbuchumschreibung nicht mehr an der Abrede festgehalten hätten, sei nicht behauptet. Behördliche Genehmigungen für den Grundstückskaufvertrag seien nicht erforderlich gewesen.
a) Die Rev. führt aus, ein reines Zahlungsversprechen ohne Rechtsgrund. würde ein formnichtiges Schenkungsversprechen darstellen und der Rückforderung nach Bereicherungsrecht unterliegen. Aber das Fehlen eines Rechtsgrunds ist weder dem vom Tatrichter festgestellten Sachverhalt noch seiner rechtlichen Würdigung zu entnehmen. Danach verpflichtete sich die Bek1Seite zur Zahlung dafür, dass sie unter Mitwirkung des Klägers den Bauauftrag bekam; darin liegt zugleich der Rechtsgrund der Vereinbarung.
Ohne Rechtsirrtum nimmt das Berufungsgericht an, dass eine etwaige Formnichtigkeit der Vereinbarung nach § 313 Satz 1 BGB durch den dinglichen Vollzug des Grundstückskaufvertrags, nämlich die Auflassung zwischen den Kaufvertragsparteien und die Eintragung der Käuferin als Eigentümer im Grundbuch, nach Satz 2 aaO geheilt worden ist.
Diese Heilung scheitert entgegen der Meinung der Rev. nicht daran, dass die umstrittene Vereinbarung nicht zwischen den Partnern des Grundstückskaufvertrags geschlossen wurde, sondern zwischen nur einem von ihnen (dem Verkäufer, nämlich dem Kläger) und einem Dritten (der BekISeite). Die Heilungswirkung erstreckt sich anerkanntermaßen auf den ganzen Grundstücksveräußerungsvertrag einschließlich der nicht beurkundeten Abreden, auch auf die im Zusammenhang mit ihm abgeschlossenen anderen Rechtsgeschäfte, die wegen dieser Verbindung der Form des § 313 bedurften. Soweit sich danach - was nicht allzu häufig vorkommen wird - der Form- zwang auch auf Abreden mit dritten Personen erstreckt, muss sich sinnvollerweise auch die Heilungswirkung auf sie erstrecken, wie das Oberlandesgericht zutreffend betont. § 313 BGB bezweckt den Schutz des Grundstücksveräußerers und (in seiner jetzigen Neufassung in gleichem Maß) den Schutz des Grundstückserwerbers, aber nicht den Schutz dritter Personen, die sich in einem wenn auch noch so engen rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zu Leistungen an eine Kaufvertragspartei verpflichten. Wenn man ihre Verpflichtung dem Formzwang von § 313 Satz 1 unterwirft, so muss man sie auch an der Heilungswirkung der Kaufvertragserfüllung nach § 313 Satz 2 teilnehmen lassen.
Die von der Rev. angeführte Schrifttums stelle (Reimer Schmidt bei Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 313 Rdnr. 33) besagt über die Heilung oder Nichtheilung der Abreden mit Dritten nichts; es ist dort zwar mehrfach von den Parteien des Veräußerungsvertrags die Rede, aber nirgends im Sinn einer Beschränkung der Heilung auf die Abreden zwischen ihnen. Dasselbe gilt von der im erstinstanzlichen Urteil angezogenen Stelle (BGB R(M, 11. Aufl., § 313 Anm. 72), die das Landgericht entgegen der Meinung der Ber. liegründung nicht missverstanden hat. Die in der Ber. Antwort weiter angeführten höchstrichterlichen Entscheidungen zur Formbedürftigkeit gewisser Maklervergütungsabreden (Urt. vom 1. 7. 1970 - IV ZR 1178/68, NJW 70, 1915 = vorstehend Nr. 43, und vom 30. 10. 1970 - IV ZR 1176/68, NJW 71, 93 = Nr. 38 zu § 652 BGB) betreffen anders hegende Fälle und enthalten überdies auch für diese Fälle nichts, was gegen die Heilbarkeit eines einschlägigen Formmangels spräche. Wenn die Rev. meint, bei Erstreckung der Heilungswirkung kämen auch Dritte, die nur eine lose Beziehung zum Grundstückskaufabschluss hätten, in den Genuss von Rechten aus formnichtigen Verträgen, so übersieht sie, dass schon die Erstreckung des Formzwangs nur bei besonders enger Verknüpfung der Drittabrede mit dem Grundstückskauf gilt, dann aber kein Grund ersichtlich ist, nicht auch die Heilungswirkung auf sie zu erstrecken.
c) Soweit die Rev. Gültigkeitsbedenken für die Provisions- abrede daraus herleiten will, dass das BerUrteil die Möglichkeit offen lässt, der Grundstückskaufvertrag sei ein Scheingeschäft gewesen, übersieht sie, dass diese Erwägung ersichtlich nur für den Fall angestellt ist, dass die Provisionsabrede rechtlich keinen Bestandteil des Kaufvertrags darstellt.