Grundstücksteilfläche

Für das Grundstück oder die Grundstücksteilfläche muss nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt sein. Da das Flächennutzungsplanvorkaufsrecht nicht mehr auf den Außenbereich beschränkt ist, kann es auch besondere Wohngebiete, die durch überwiegende Bebauung geprägt sind, erfassen. Die in § 1 Abs. 2 Nr. 5-10 BauNVO aufgezählten Gebiete unterliegen dagegen dem Vorkaufsrecht nicht, obwohl in ihnen teilweise allgemein oder als Ausnahme Wohnungen zugelassen sind, da diese Gebiete nicht vorwiegend dem Wohnen dienen. Dies gilt insbesondere für Mischgebiete, in denen nach §6 Abs. 1 BauNVO das Wohnen nur gleichrangig neben nicht störendem Gewerbe vorgesehen ist, sowie für Dorfgebiete. Auch im Flächennutzungsplan dargestellte Ferienhausgebiete, die zu den Sondergebieten gehören, unterliegen nicht dem Vorkaufsrecht, obwohl das WoBauErIG in § 4 Abs. 1 a BauGB-MaßnahmenG die Möglichkeit der Befreiung erweitert hat, um damit u. a. ein Ferienhausgebiet für die vorübergehende Unterbringung z.B. von Aus- und Übersiedlern verwenden zu können. Der Gesetzgeber, der mit Wohnbaufläche und Wohngebiet die Begriffe der Baunutzungsverordnung verwendet, wollte damit offensichtlich das Vorkaufsrecht auf Bereiche beschränken, die nach der BauNVO primär dem Wohnen dienen. Für das Entstehen des Vorkaufsrechts ist nur die im Flächennutzungsplan dargestellte Art, nicht das Maß der Nutzung maßgebend. Hat die Gemeinde die Möglichkeit des § 16 Abs. 1 BauNVO ausgeschöpft und auch das Maß der Nutzung angegeben, so ist dies für das Vorkaufsrecht selbst dann ohne Bedeutung, wenn sie im aufzustellenden Bebauungsplan von diesem Maß nach oben oder unten abweichen will. Auf die Größe des im Flächennutzungsplan dargestellten Gebietes kommt es nicht an. Ein Wohngebiet kann u. U. aus nur einem Grundstück bestehen.
Bei der Feststellung, ob ein Grundstück oder eine Grundstücksteilfläche nach dem Flächennutzungsplan innerhalb einer Wohnbaufläche oder eines Wohngebietes einerseits oder im Bereich eines sonstigen Gebietes liegt, können sich in der Praxis räumliche Abgrenzungsprobleme ergeben, da die Darstellungen im Flächennutzungsplan in der Regel nicht parzellenscharf sind. Das Bedürfnis des privaten Grundstücksverkehrs nach Rechtssicherheit erfordert eine eindeutige Bestimmbarkeit des räumlichen Geltungsbereichs des Vorkaufsrechts. Im Zweifel entsteht das Vorkaufsrecht daher nicht. Das Vorkaufsrecht bezieht sich auf alle Grundstücke der dargestellten Wohnbauflächen oder Wohngebiete, also auch auf solche Grundstücke, die der infrastrukturellen Ausstattung des zu entwickelnden Wohngebietes dienen sollen. Neben örtlichen Verkehrsflächen kommen z.B. Flächen für Gemeindebedarfseinrichtungen in Betracht. Dabei dürfte unerheblich sein, ob die Fläche im Flächennutzungsplan als- Infrastruktureinrichtung besonders ausgewiesen ist. Denn der Zweck des §3 Abs. 1 BauGBMaßnahmenG, Wohnraum zu schaffen, schließt Infrastruktureinrichtungen, die zur Funktion des künftigen Wohngebietes erforderlich sind, ein. Das Vorkaufsrecht entsteht mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans nach §6 Abs. 5 Satz 2 BauGB. Alte Flächennutzungspläne aus der Zeit vor dem l.6.1990 mit der Darstellung eines Grundstücks als Wohnbaufläche oder Wohngebiet ließen das Vorkaufsrecht für Außenbereichsgrundstücke bereits mit Inkrafttreten des WoBauEr1G am 1.6. 1990 entstehen. War das Grundstück am 1.5. 1993 bebaut, erlosch das Vorkaufsrecht, da es seit der Neufassung des §3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG nur noch unbebaute Grundstücke gilt. Andernfalls bestand es weiter. Für nicht im Außenbereich gelegene Grundstücke konnte das Vorkaufsrecht bei alten Flächennutzungsplänen erst am 1.5. 1993 entstehen, da die alte Fassung des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG nur Außenbereichsgrundstücke betraf. War das Flächennutzungsplanverfahren an einem der Stichtage noch nicht abgeschlossen, entstand das Vorkaufsrecht erst mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans. Zu Verkaufsfällen vor dem 1.5. 1993.
Grundstücke nach den §§30, 33 oder 34 BauGB. Dieser Anwendungsbereich wurde durch das WoBauLG mit Wirkung vom 1.5. 1993 eingefügt. Das Vorkaufsrecht erfasst alle unbebauten Grundstücke, die in einem Gebiet liegen, welches auf Grund eines Bebauungsplans oder eines Beschlusses zur Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplans oder nach §34 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden kann. Entgegenstehende Darstellungen eines Flächennutzungsplans sind unerheblich. Besteht für das Grundstück gleichzeitig ein Flächennutzungsplan mit der Darstellung Wohnbaufläche oder Wohngebiet, ist auch das Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative des Abs. 1 Satz 1 gegeben.
Die Formulierung Flächen..., die nach den §§ 30, 33 oder 34 des Baugesetzbuchs vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, bedeutet, dass das vorzukaufende Grundstück in einem Gebiet liegen muss, in dem nach den §§30, 33 oder 34 vorrangig eine Wohnnutzung zulässig ist. Es genügt nicht, dass das Grundstück - für sich allein betrachtet - z. B. in einem Mischgebiet nach §6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO mit einem Wohngebäude bebaut werden kann. Insbesondere bezieht sich vorwiegend nicht auf ein einzelnes größeres Grundstück etwa in dem Sinne, dass auf ihm - z. B. in einem Gebiet nach § 34 - eine gemischte Nutzung, bei der das Wohnen überwiegt, genehmigungsfähig wäre. Der Begriff vorwiegend ist derselbe, wie er in der BauNVO verwendet wird. Dort charakterisiert er die Zweckbestimmung eines Baugebiets, nicht eines einzelnen Grundstücks. Auch gehen die §§ 30, 33 und 34, auf die §3 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BauGB-MaßnahmenG verweist, bei der Bestimmung, was baurechtlich zulässig ist, von Gebieten aus.
Sonach kommen für das Vorkaufsrecht nach den §§30 und 33 nur Grundstücke in Betracht, die in Gebieten liegen, welche nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des planreifen Entwurfs nach der BauNVO ausschließlich oder vorwiegend dem Wohnen dienen.