Grundstücksteilflächen

Das Vorkaufsrecht erfasst auch Grundstücksteilflächen. Dies gilt unstreitig für den Fall, dass nur ein katastermäßig nicht bezeichneter Grundstücksteil verkauft wird und für diesen Teil die räumlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr. 1-4 gegeben sind. Nicht ausdrücklich geregelt ist, wie zu verfahren ist, wenn die räumlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts nur für eine nicht vermessene Teilfläche eines verkauften Grundstücks zutreffen, wenn z. B. - im Fall des Abs. 1 Nr. 1 - nur ein Teil des verkauften Grundstücks im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist. Ob § 200 Abs. 1, wonach die für die Grundstücke geltenden Vorschriften auch auf Grundstücksteile Anwendung finden, herangezogen werden kann, ist fraglich, da diese Bestimmung zunächst nur den Fall betrifft, dass nicht ein Grundstück, sondern nur ein Grundstücksteil veräußert wird. Ein befriedigendes Ergebnis muss daher aus Sinn und Zweck des § 24 selbst gewonnen werden. Zum Teil wird das Vorkaufsrecht verneint, während nach anderer Meinung das Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen das ganze verkaufte Grundstück umfassen soll. Der BGH und das überwiegende Schrifttum vertreten einen vermittelnden Standpunkt, wonach das gemeindliche Vorkaufsrecht nur den Grundstücksteil erfasst, für den die räumlichen Voraussetzungen des Vorkaufsrechts gelten. Das Vorkaufsrecht ist nach der Rechtsprechung des BGH sogar dann auf die Teilfläche beschränkt, wenn diese und die Restfläche einheitlich überbaut sind; das Oberlandesgericht Düsseldorf billigte hingegen in einem solchen Fall der Gemeinde das Recht zu, das Vorkaufsrecht auf das ganze Grundstück auszudehnen. Die vermittelnde Meinung entspricht am nächsten dem Gesetzeszweck und den schutzwürdigen Interessen der Betroffenen. Vor allem in Bebauungsplangebieten kommt es häufig vor, dass die Nutzung von nicht vermessenen Grundstücksteilflächen für öffentliche Zwecke, z. B. als öffentliche Verkehrs- oder Grünfläche, festgesetzt ist. Der Zweck des Vorkaufsrechts, die Bauleitplanung zu sichern und den Gemeinden den Erwerb von Flächen für öffentliche Zwecke möglichst frühzeitig zu ermöglichen, dadurch auch Enteignungen zu vermeiden, würde vielfach nicht erreicht, wenn Teilflächen vom Vorkaufsrecht ausgeschlossen wären. Andererseits verbietet der Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs, die Rechtsbeziehungen zwischen Verkäufer und Käufer stärker zu belasten, als dies zur Erreichung des Gesetzeszweckes erforderlich ist, also Flächen zu erfassen, für die die räumlichen Tatbestandsvoraussetzungen nicht gegeben sind. Dies würde auch dem in § 92 Abs. 1 Satz 1 enthaltenen Rechtsgedanken widersprechen, wonach ein Grundstück nur in dem Umfang enteignet werden darf, in dem es zur Verwirklichung des Enteignungszwecks erforderlich ist, ein Grundsatz, der auf das Vorkaufsrecht entsprechend anwendbar ist. Der Verkäufer kann die Ausdehnung des Vorkaufs auf das Restgrundstück in entsprechender Anwendung der §§ 508 Satz 2 BGB, 92 Abs. 3 BauGB verlangen, wenn beide Grundstücke nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Dies gilt insbesondere bei räumlich und wirtschaftlich zusammenhängendem Grundbesitz, wenn das Restgrundstück nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden kann. Das Recht auf Ausdehnung steht nur dem Verkäufer, nicht dem Käufer zu. Die Gemeinde darf hingegen das Vorkaufsrecht nicht gegen den Willen des Verkäufers auf die Restfläche ausdehnen, selbst wenn beide Grundstücksteile überbaut sind und durch den Erwerb des gesamten Grundstücks eine spätere Enteignung entbehrlich würde.
Ein Nachteil im Sinn des § 508 Satz 2 BGB ist gegeben, wenn der Käufer weder gewillt, noch verpflichtet ist, die Restfläche zu erwerben oder wenn der getrennte Verkauf der beiden Grundstücksteile den Verkäufer wirtschaftlich schlechter stellt. Beweispflichtig ist der Verkäufer.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts für Teilflächen wirft eine Reihe von Rechtsfragen auf. 11 e) Das Vorkaufsrecht setzt einen Kaufvertrag über ein Grundstück voraus, d. h. einen Vertrag, in dem der Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks eine Geldleistung, die auch in einer Leibrente bestehen kann, als Hauptpflicht gegenübersteht. Ob ein Kaufvertrag oder ein sonstiger nicht dem Vorkaufsrecht unterliegender Vertrag vorliegt, ist häufig schwierig zu entscheiden und muss aus Zweck und Inhalt des Vertrages u. U. abweichend von dessen Wortlaut ermittelt werden. Es kommt nicht auf die Absicht und die Ansicht der Vertragsparteien an, sondern darauf, wie das von ihnen Vereinbarte rechtlich zu beurteilen ist. Zu Vorschlägen im Schrifttum, das Vorkaufsrecht auf alle entgeltlichen Veräußerungen auszudehnen, deren unmittelbarer Zweck wirtschaftlich genauso erfüllt wird, wenn statt des Dritten der Vorkaufsberechtigte den Vertrag mit dem Veräußerer schließen würde, oder deren typischer Inhalt keine personengebundenen Zwecke erkennen lässt. Die Rechtsprechung ist diesen Vorschlägen - soweit ersichtlich - bisher nicht gefolgt. Zu Vertragsgestaltungen mit dem Ziel, das Vorkaufsrecht zu umgehen. Dem Vorkaufsrecht unterliegen nicht:
- Tausch
- Ringtausch.
- Hingabe eines Grundstücks gegen Wertpapiere.
Schenkung. Schenkung liegt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Düsseldorf auch dann vor, wenn der Empfänger eines Grundstücks sich lediglich verpflichtet, alle auf dem Grundbesitz gesicherten Schulden des Übertragenden sowie die mit einem dinglichen Wohnrecht verbundenen Kosten zu tragen. Dem kann jedoch nur mit Einschränkung zugestimmt werden. Es ist auf den Zweck des Grundgeschäftes abzustellen: Ist eine unentgeltliche Hingabe des Grundstücks gewollt mit der Maßgabe, dass der Erwerber die dinglichen Belastungen mitübernehmen muss, so dürfte eine das Vorkaufsrecht nicht auslösende Schenkung vorliegen. Soll hingegen in erster Linie der Veräußerer von seiner durch Grundpfandrecht gesicherten Schuld einem Dritten gegenüber befreit werden, so wird ein Vorkaufsfall anzunehmen sein. Denn ein solcher Vertrag läuft auf dasselbe Ergebnis hinaus, wie wenn der Erwerber eine Geldleistung erbringen würde, damit der Verkäufer seine Schuld tilgen kann.
-Gegenleistung erkennen und sich darüber einig sind, dass der Mehrwert unentgeltlich zugewendet werden soll.
- Erbteilverkauf und Auseinandersetzungsvertrag, auch dann nicht, wenn die Beteiligung eines Gesamthänders darauf beruht, dass er zuvor den Anteil eines Miterben käuflich erworben hat. Ein Auseinandersetzungsvertrag unter Erben liegt auch dann vor, wenn er in die Form eines Erbteilverkaufs gekleidet ist. Ein Erbschaftskauf löst kein Vorkaufsrecht aus, selbst wenn der gesamte Nachlass nur noch aus einem Grundstück besteht. Einbringung in eine Gesellschaft und Herausnehme jeweils durch Vertrag eines Gesellschafters mit der Gesellschaft. Denn als Dritte im Sinne von § 504 BGB sieht das Gesetz nur Personen an, die an einer Gesamthandsgemeinschaft nicht beteiligt sind. Zur Frage, ob in einem solchen Fall eine unzulässige Umgehung des Vorkaufsrechts gegeben sein kann. Übertragung von Gesellschaftsanteilen. Fiduziarische Grundstücksübertragung. Bestellung eines Erbbaurechts. Kauf eines Miteigentumsanteils durch einen Miteigentümer: Dieser ist kein Dritter i. S. von § 504 BGB. Das Gesetz will den Kreis der Mitberechtigten gegen das Eindringen einer fremden Person möglichst schützen. Eine Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft ist - in Bezug auf das schuldrechtliche und dingliche Vorkaufsrecht des BGB - einem freihändigen Verkauf gleichzusetzen mit der Folge, dass das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn ein Miteigentümer das Grundstück ersteigert. Dagegen unterliegt der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einen nicht zur Miteigentümergemeinschaft gehörenden Dritten dem Vorkaufsrecht. Die Sondervorschrift des Abs. 2 schließt wiederum - im Gegensatz zum früheren Recht - den Kauf von Rechten nach dem WEG vom Vorkaufsrecht aus. Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auch nicht auf ein Grundstück, das im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter veräußert wird. § 512 BGB ist allerdings auf eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Miteigentümergemeinschaft nicht anzuwenden, da diese - in bezug auf das Vorkaufsrecht - einem freihändigen Verkauf gleichzusetzen ist. Das private Vorkaufsrecht kommt aber nur zum Zuge, wenn ein Dritter das Grundstück ersteigert. Ob in diesem Fall auch das Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeübt werden kann, ist umstritten. Das Vorkaufsrecht ist kein Ankaufsrecht. Es entsteht erst, wenn das Grundstück verkauft ist. Auch eine unwiderrufliche Vollmacht zum Verkauf des Grundstücks löst kein Vorkaufsrecht aus. Erst wenn das Grundstück aufgrund der Vollmacht verkauft wird, entsteht das Vorkaufsrecht. Zum Fall einer unwiderruflichen Vollmacht im Rahmen eines Umgehungsgeschäftes.