Grundstücksteilung

Für Grundstücksteilungen im Geltungsbereich einer Veränderungssperre wurde durch die BBauG-Novelle 1976 die Genehmigungspflicht begründet. Bis dahin lief der Erwerber eines geteilten Grundstücks Gefahr, dass er zwar eine Teilungsgenehmigung für den Erwerb der gekauften Teilfläche erhielt, weil ein Versagungsgrund nach §.20 Abs. 1 BBauG 1960/76 nicht vorlag, aber gleichwohl wegen der Veränderungssperre das gekaufte Grundstück nicht wie beabsichtigt bebaut werden konnte. Durch § 20 Abs. 1 Nr. 4 ist nunmehr gewährleistet, dass die Teilungsgenehmigung versagt wird, wenn die beabsichtigte Bebauung an einer Veränderungssperre scheitert. Die Verweisung in Abs. 1 Nr.4 auf § 14 Abs. 2 Satz 1 stellt klar, dass trotz Entgegenstehen der Veränderungssperre eine Bodenverkehrsgenehmigung unter den gleichen Voraussetzungen erteilt werden kann, unter denen Ausnahmen von einer Veränderungssperre zulässig sind. Nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 1 ist eine Teilungsgenehmigung zu versagen, wenn die Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 nicht vorliegen. Das bedeutet aber nicht, dass dann, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, eine Teilungsgenehmigung erteilt werden müsste. Denn § 14 Abs. 2 BauGB eröffnet der Baugenehmigungsbehörde bei der Erteilung einer Ausnahme einen Ermessensspielraum. Da §§ 20 Abs. 1, 21 nicht eine Verbesserung der Rechtsstellung des Bauinteressenten gegenüber dem Baugenehmigungsverfahren bezwecken, steht auch die Erteilung einer Teilungsgenehmiung im Geltungsbereich einer Veränderungssperre im Ermessen der Behörde.
Der Versagungsgrund des § 20 Abs. 1 Nr. 4 kommt auch dann zur Anwendung, wenn mit der Teilung keine bauliche Nutzung bezweckt ist. Denn auch in diesem Fall besteht die Gefahr, dass die Planungsabsichten der Gemeinde durch die vorgesehene Grundstücksteilung zumindest erschwert werden; dies wäre z. B. der Fall, wenn durch die Grundstücksteilung das im Bebauungsplan-Entwurf vorgesehene Baufenster so zerschnitten würde, dass eine bauliche Nutzung nicht mehr möglich ist. Im Geltungsbereich einer Veränderungssperre kann daher eine Teilung eines Grundstücks dann, wenn keine bauliche Nutzung des abgeteilten Grundstücks bezweckt wird, entsprechend § 14 Abs. 2 genehmigt werden, wenn die Teilung als solche die Verwirklichung der Planungsabsichten der Gemeinde nicht beeinträchtigt. Nach § 15 Abs. 2, der durch die BBauG-Novelle 1979 neu geschaffen wurde, kann die Entscheidung über eine Teilungsgenehmigung auf Antrag der Gemeinde bis zur Dauer eines Jahres zurückgestellt werden, wenn die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre vorliegen, ohne dass eine solche beschlossen wurde. Die Zurückstellung führt zu einer Unterbrechung der Verschweigungsfrist des § 19 Abs. 3 Satz 3. Mit Ablauf der Zurückstellung läuft die Frist weiter.
Sonderfälle - § 20 Abs. 1 enthält keine Bestimmung, dass ein in der Aufstellung befindlicher Bebauungsplan bei der Erteilung der Teilungsgenehmigung zu berücksichtigen sei, wie dies gemäß § 33 bei der Erteilung der Baugenehmigung der Fall ist. Gleichwohl erscheint es geboten, § 33 auch im Verfahren nach §§ 19 ff. analog anzuwenden. Denn es ergibt keine sachliche Rechtfertigung dafür, die Teilung eines Grundstücks wegen der beabsichtigten Bebauung auf dem abzutrennenden Grundstück nicht zu genehmigen, weil die beabsichtigte Bebauung gegen die Festsetzung des bestehenden Bebauungsplans verstößt oder sich nicht in die vorhandene Bebauung einfügt, wenn das Bauvorhaben wegen des bereits in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans bzw. der Bebauungsplanänderung gemäß § 33 genehmigt werden müsste. Voraussetzung ist allerdings, dass der Bebauungsplan bereits die erforderliche Planreife aufweist. Ein Anspruch auf Teilungsgenehmigung besteht bei der Anwendung des § 33 nur, wenn die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 gegeben sind. Kann die beabsichtigte Nutzung dagegen nur nach § 33 Abs. 2 zugelassen werden, dann steht auch die Teilungsgenhmigung im Ermessen der Behörde. Da § 33 nur einen positiven Zulassungstatbestand darstellt, kann die Teilungsgenehmigung nicht allein deswegen versagt werden, weil die Teilung oder die mit der Teilung bezweckte Nutzung im Widerspruch zu den Festsetzungen eines Bebauungsplanentwurfs steht. Die Teilung eines Grundstücks zum Zweck der Errichtung einer 21 Anlage, die nach §4 BImSchG genehmigungspflichtig ist, kann zu verfahrensrechtlichen Schwierigkeiten führen. Der Bau solcher Anlagen bedarf nämlich keiner Baugenehmigung, sondern lediglich einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung. Nach § 21 Abs. 1 tritt aber eine Bindungswirkung nur für die Erteilung der Baugenehmigung ein, nicht dagegen für sonstige Genehmigungen, die für die beabsichtigte Nutzung außerdem erforderlich sind. Daraus wird der Schluss gezogen, dass eine Teilungsgenehmigung auch dann nicht versagt werden darf, wenn die beabsichtigte, nach § 4 BImSchG genehmigungspflichtige Nutzung wegen § 6 BImSchG nicht genehmigt werden kann. Dieses in der Tat unbefriedigende Ergebnis ist aber entgegen der Ansicht nicht durch § 13 BImSchG zwingend geboten. Es muss nämlich berücksichtigt werden, dass die immissionsschutzrechtliche Genehmigung die Baugenehmigung nicht ersetzt, sondern einschließt. Daraus ergibt sich, dass die für die Baugenehmigung maßgeblichen Vorschriften auch im Rahmen der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung Anwendung finden müssen. Es ist kein Grund dafür ersichtlich, die Teilung eines Grundstücks zum Zwecke der Errichtung einer nach § 4 BlmSchG genehmigungspflichtigen Anlage ohne Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens zu gestatten, während bei städtebaulich wesentlich weniger bedeutsamen Vorhaben eine solche Prüfung stattfindet. Die von aufgezeigten Probleme bei der Erteilung der Teilungsgenehmigung für die Errichtung einer von § 4 BlmSchG erfassten Anlage entfallen, wenn man davon ausgeht, dass die für die Genehmigung nach § 6 BImSchG zuständige Behörde auch für die Erteilung der Teilungsgenehmigung zuständig ist. Die Regelung des § 19 Abs. 3 Satz 1 steht dem nicht entgegen. Baugenehmigungsbehörde im Sinne dieser Vorschrift ist die Behörde, die die Baugenehmigung zu erteilen hat. Ist die Baugenehmigung aber bereits in einer anderen Genehmigung enthalten, dann erfüllt die für die umfassende Genehmigung zuständige Behörde zugleich die Aufgaben der Baugenehmigungsbehörde und ist aus diesem Grund auch zuständig für die Erteilung der Teilungsgenehmigung; allerdings muss sie entsprechend § 10 Abs. 5 BImSchG die für sonstige Bauvorhaben zuständige Behörde beteiligen. Wird aber die Teilungsgenehmigung von der für die Genehmigung nach § 4 BImSchG zuständigen Behörde erteilt, dann ergeben sich keine Bedenken hinsichtlich einer Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1. Es ist allerdings zu beachten, dass § 20 Abs. 1 nicht eine umfassende Prüfung der Zulässigkeit der bezweckten Nutzung vorsieht, sondern lediglich auf die Vereinbarkeit mit den maßgeblichen bauplanungsrechtlichen Vorschriften abzustellen ist. Daraus folgt, dass auch bei der Teilung eines Grundstücks zum Zweck der Errichtung einer Anlage, die unter § 4 BImSchG fällt, nur die Vereinbarkeit mit den jeweils maßgeblichen bauplanungsrechtlichen Vorschriften, nicht aber mit sonstigen Vorschriften, insbesondere nicht mit solchen des Immissionsschutzrechts zu prüfen ist. Eine immissionsschutzrechtliche Prüfung wäre im übrigen innerhalb der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 kaum durchführbar.
§ 20 Abs. 1 enthält keine Aussage darüber, ob die Teilungsgenehmigung wegen der mit der Teilung bezweckten Nutzung auch dann versagt werden kann, wenn diese Nutzung bereits genehmigt ist, die Teilung also erst nach Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens erfolgt. Aus dem engen Zusammenhang zwischen der Versagung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 und der Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 folgt, dass eine Teilungsgenehmigung nicht wegen der beabsichtigten Nutzung versagt werden kann, wenn diese Nutzung bereits baurechtlich genehmigt ist. Dies gilt auch dann, wenn die Baugenehmigung zu Unrecht erteilt wurde, weil das Bauvorhaben gegen §§ 30 ff. verstößt. Denn durch die Baugenehmigung wird festgestellt, dass das Bauvorhaben mit den maßgeblichen baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt. Solange die Baugenehmigung wirksam ist, steht damit auch für das Verfahren nach § 19 verbindlich fest, dass das Vorhaben nicht im Wider Spruch zu §§ 30-35 steht. Daraus folgt zwangsläufig, dass eine Teilung des Grundstücks nicht mit der Begründung abgelehnt werden kann, die bereits genehmigte Nutzung sei baurechtlich unzulässig. Die Baugenehmigungsbehörde kann freilich in einem derartigen Fall den Antrag auf Teilungsgenehmigung zum Anlass nehmen, die zu Unrecht erteilte Baugenehmigung zurückzunehmen, sofern die Frist des § 48 Abs. 4 VwVfG noch nicht abgelaufen ist. Der Erteilung einer Baugenehmigung steht es gleich, wenn für das Bauvorhaben eine sog. Bebauungsgenehmigung, d. h. ein Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens erteilt wurde. Denn der Bauvorbescheid ist ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung, dem dieselbe Feststellungswirkung zukommt wie der Baugenehmigung. Ist die Baugenehmigung für die mit der Teilung bezweckte Nutzung 3 lediglich zugesichert, aber noch nicht erteilt, gelten die unter Rn. 29 dargelegten Grundsätze entsprechend. Zwar wird durch die Zusicherung noch nicht festgestellt, dass das Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Der Adressat der Zusicherung hat aber Anspruch auf eine Baugenehmigung, in der diese Feststellung getroffen wird. Dies rechtfertigt es, einer Zusicherung auf Erteilung einer Baugenehmigung im Teilungsgenehmigungsverfahren dieselben Rechtswirkungen zuzuerkennen wie einer Baugenehmigung. Etwas anderes gilt freilich, wenn sich die Sach- oder Rechtslage hinsichtlich der Zulässigkeit des Bauvorhabens nach Angabe der Zusicherung geändert hat; in diesem Fall entfällt nach § 38 Abs. 3 VwVfG die Bindungswirkung der Zusicherung.