Gültigkeit der Baugenehmigung

Die Gültigkeit der Baugenehmigung ist befristet, ihre Geltungsdauer ist je nach Landesrecht verschieden; sie beträgt ein Jahr, zwei oder drei Jahre. Gestützt auf die Veränderungssperre kann die Baubehörde eine Verlängerung dieser Frist ablehnen. Abs. 3 steht dem nicht entgegen; der Bestandsschutz endet mit dem Ablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung. Ein Rechtsanspruch auf Verlängerung besteht nicht. Wird die Verlängerung einer Baugenehmigung wegen der Veränderungssperre abgelehnt, so ist darin keine entschädigungspflichtige materielle Enteignung zu erblicken. Die von der Veränderungssperre nicht berührten Vorhaben müssen vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre genehmigt worden sein. Letztere tritt nach § 16 Abs. 2 Satz 2 mit der ortsüblichen Bekanntmachung in Kraft. Wird die Genehmigung dem Bauherrn erst nach der Bekanntmachung zugestellt, so kann sie nach Maßgabe des Verwaltungsverfahrensrechts bzw. des Bauordnungsrechts zurückgenommen werden, weil sie im Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens den Vorschriften der Veränderungssperre und damit gebietenden Rechtsvorschriften widersprach. Wird die Genehmigung gleichzeitig mit dem Inkrafttreten der Veränderungssperre erteilt, so bleibt das Vorhaben trotz des Wortlauts des Abs. 3 von der Veränderungssperre unberührt; dies ergibt sich aus dem Sinn der Vorschrift.
Dass rechtzeitig vor Inkrafttreten der Veränderungssperre ein Bauantrag eingereicht worden ist und ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung bestanden hat, führt noch nicht dazu, dass das Vorhaben nach Abs. 3 von der Veränderungssperre unberührt bleibt. Solange eine Genehmigung nicht erteilt ist, ist auch eine während des Widerspruchs- oder Verwaltungsstreitverfahrens in Kraft getretene Veränderungssperre zu beachten.
Ein Vorhaben unterliegt sogar dann der Veränderungssperre, wenn schon vor deren Inkrafttreten eine rechtskräftige Verurteilung der Baugenehmigungsbehörde zur Erteilung einer Baugenehmigung vorliegt. Die Behörde muss aber dann, wie auch in allen Fällen, in denen sie rechtswidrig einen Bauantrag abgelehnt oder pflichtwidrig nicht beschieden hat, nach Abs. 2 eine Ausnahme zulassen, es sei denn, dass überwiegende öffentliche Belange entgegenstehen; jede andere Ermessensausübung wäre rechtsfehlerhaft. Das der Behörde eingeräumte Ermessen ist aufgrund der rechtswidrigen Versagung der Baugenehmigung bzw. des pflichtwidrigen Nichttätigwerdens und der sie als Folge ihres rechtswidrigen Verwaltungshandelns treffenden Folgebeseitigungslast in der Weise gebunden und auf Null reduziert, dass sie nur die Genehmigung erteilen kann. Näheres zur Zulassung von Ausnahmen.
Als baurechtlich - jedenfalls in einem vereinfachten Verfahren - genehmigt ist auch ein anzeigepflichtiges Vorhaben anzusehen, wenn eine Bauanzeige eingereicht und die Frist, innerhalb der die Baugenehmigungsbehörde das Vorhaben untersagen kann, abgelaufen ist, ohne dass eine Untersagung erfolgt ist. Eine Art der baurechtlichen Genehmigung ist auch die Teilbaugenehmigung. Sie ist ein schriftlicher Bescheid der Baubehörde, durch den nach Einreichung des Bauantrags, aber vor Erteilung der Baugenehmigung, dem Bauherrn gestattet wird, mit den Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile oder Bauabschnitte zu beginnen. Die Teilbaugenehmigung ist wie die Baugenehmigung selbst bin4lend; indessen können nachträglich noch zusätzliche Anforderungen an den bereits genehmigten Teil des Vorhabens gestellt werden, wenn dies wegen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung erforderlich ist. Liegt somit vor Inkrafttreten der Veränderungssperre bereits eine Teilbaugenehmigung vor, so wird der genehmigte Teil des Vorhabens nach Abs. 3 von der Veränderungssperre nicht berührt. Für den restlichen Teil des Vorhabens muss, soweit er sich in die neue Bauleitplanung einfügt, eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen oder die Genehmigung versagt werden. Ein Bauvorbescheid, der die bebauungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens feststellt und nach Landesrecht ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung ist, setzt sich gegenüber nachfolgenden Rechtsänderungen durch das Inkrafttreten einer Veränderungssperre durch. Dies widerspricht - wie das BVerwG überzeugend klargestellt hat - weder dem Wortlaut oder dem Sinn und Zweck des BBauG - und damit auch dem insoweit entsprechenden des BauGB - noch sonstigem Bundesrecht. Es gibt auch insoweit keinen allgemeinen Grundsatz des Verwaltungsrechts, demzufolge ein bindend erlassener Verwaltungsakt gegenstandslos wird, wenn sich die bei seinem Erlass maßgebliche Rechtslage ändert. Im Gegenteil, das - hier freilich nicht anzuwendende - Verwaltungsverfahrensrecht des Bundes geht - wie auch das Verwaltungsverfahrensrecht der Länder - davon aus dass der Bestand eines rechtmäßigen bestimmten weiteren Voraussetzungen und mit einer möglichen Entschädigungsfolge widerrufen werden kann... In § 14 Abs. 3 BBauG bestätigt der Bundesgesetzgeber, dass er die der Baugenehmigung nach Landesrecht zukommende Bindungswirkung nicht durchbrechen will, wenn eine Veränderungssperre das der Genehmigungserteilung zugrunde gelegte Bebauungsrecht ändert und eine weitere Rechtsänderung durch den in Aussicht stehenden Bebauungsplan anbahnt. Dieser auf dem Bebauungsrecht liegende Akzent der Vorschrift rechtfertigt die Folgerung, dass der Begriff baurechtlich genehmigt auch die Bebauungsgenehmigung umfasst. Dagegen spricht nicht, dass die Bebauungsgenehmigung dem Bauherrn noch nicht die Rechtsposition verschafft, die ihm die anschließende Baugenehmigung mit der Freigabe des Bauens gibt, denn die bebauungsrechtliche Rechtsposition des Bauherrn, der gegenüber die Veränderungssperre gerade von Bedeutung sein könnte, ist durch die Bebauungsgenehmigung nicht weniger gesichert als durch eine volle Baugenehmigung. Wenn der Landesgesetzgeber die Möglichkeit eröffnet, die Entscheidung über die bebauungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben als Bebauungsgenehmigung in dem dargestellten Sinn zu regeln, ihr aber gleichwohl keine Durchsetzungsfähigkeit gegenüber einer Veränderungssperre verleihen wollte, hätte es nahe gelegen, für die Bebauungsgenehmigung eine dem § 21 Abs. 2 BBauG entsprechende Regelung zu treffen.... Der Einwand, eine derartige Bindungswirkung einer Bebauungsgenehmigung unterlaufe den Sicherungszweck der Veränderungssperre und letztlich die Durchsetzungsfähigkeit der verbindlichen Bauleitplanung, überzeugt demgegenüber nicht. Denn der Durchsetzungsfähigkeit der Bebauungsgenehmigung gegenüber der Veränderungssperre... steht gegenüber, dass die Bauaufsichtsbehörde unter den Voraussetzungen des § 15 die Entscheidung auch gegenüber Bauvoranfragen, die auf Erteilung einer Bebauungsgenehmigung gerichtet sind, befristet aussetzen und dass sie unter den Voraussetzungen des § 14 Bebauungsgenehmigungen ablehnen kann. Damit ist der Sicherungszweck der Veränderungssperre gegenüber Bebauungsgenehmigungen ebenso erfüllt wie gegenüber Baugenehmigungen.