Haftungsfragen

Auf die Haftungsfragen, die als Folge der Erteilung eines Negativattests entstehen können. Solche Haftungsansprüche können vor allem dem Käufer zustehen, soweit er das abgetrennte Grundstück als Baugelände gekauft und bezahlt hat, aber seine Bauabsicht nicht verwirklichen kann, weil die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Daneben kommen aber auch Ansprüche des Verkäufers in Betracht, sofern dieser den vom Verkäufer gezahlten Kaufpreis zurückzahlen und dazu möglicherweise ungünstige finanzielle Transaktionen vornehmen muss. Der Käufer eines aufgrund eines rechtswidrigen Negativattests abgetrennten Grundstücksteils kann gegenüber dem Verkäufer Ansprüche nach §§ 440, 323-327 BGB erheben, da er nicht Eigentümer des Grundstücks geworden ist. Soweit den Käufer auf Gewährleistungsansprüche verweisen, weil der Vertrag im Grundbuch vollzogen sei, bleibt unberücksichtigt, dass dadurch kein Übergang des Eigentums bewirkt wurde, der Verkäufer somit seiner Verpflichtung nach §433 BGB zur Verschaffung des Eigentums nicht nachgekommen ist. Ferner steht dem Käufer, und, sofern er geschädigt ist, aucho dem Verkäufer ein Schadensersatzanspruch gegen den Notar zu, wenn dieser den Kaufvertrag beurkundet hat, ohne die Vertragsparteien über die Nachteile eines Negativattests gegenüber einer Teilungsgenehmigung ausdrücklich zu belehren. Der Notar muss die Vertragsparteien darauf hinweisen, dass bei Erteilung eines Negativattests keine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 eintritt. Soll das abzutrennende Grundstück nach dem Willen der Vertragsparteien bebaut werden, dann muss der Notar die Bebauungsabsicht im Kaufvertrag so eindeutig offenbaren, dass die Baugenehmigungsbehörde kein Negativattest erteilen kann, sondern eine Entscheidung über die Erteilung bzw. Versagung der Teilungsgenehmigung treffen muss. Dagegen scheiden Amtshaftungsansprüche nach Art. 34 GG, § 839 BGB gegenüber der Baugenehmigungsbehörde in der Regel aus, auch wenn ein Negativattest zu Unrecht erteilt wurde, d. h. bei richtiger Auslegung des gestellten Antrags und zutreffender Gesetzesanwendung eine Teilungsgenehmigung hätte erteilt werden müssen. Zwar begeht die Baugenehmigungsbehörde in einem solchen Fall eine Amtspflichtverletzung. In der Regel scheiden Schadensersatzansprüche wegen § 839 Abs. 3 BGB aus, weil die Vertragsparteien gegen das Negativattest hätten Rechtsmittel einlegen können. In Betracht kommt somit allenfalls ein Ersatz des Verzögerungsschadens, d. h. derjenigen zusätzlichen Aufwendungen, die gerade durch die infolge der Erteilung des Negativattests eingetretene zeitliche Verzögerung eines Bauvorhabens auf einem anderen Grundstück entstanden sind
Widerspruch - Notwendigkeit und Bedeutung des Widerspruchs. Die Notwendigkeit und Bedeutung der Möglichkeit der Genehmigungsbehörde, einen Widerspruch gegen eine ohne Teilungsgenehmigung im Grundbuch vollzogene Grundstücksteilung eintragen zu lassen, ergibt sich aus der Sicherungsfunktion des Verfahrens. Ist aufgrund eines nicht genehmigten, aber nach § 19 genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgangs eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, so ist sie unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt. Dadurch ist das Grundbuch unrichtig geworden. Zwar äußert eine solche Eintragung zunächst noch keine materiellen Rechtswirkungen; aber es besteht doch die Gefahr, dass im Hinblick auf den Schutz des Rechtsscheins im Grundbuch Rechtswirkungen gegenüber einem gutgläubigen Erwerber entstehen. Darum muss die Unrichtigkeit durch Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch zum Ausdruck kommen.
Ersuchen der Genehmigungsbehörde. Die Genehmigungsbehörde kann das GBA um Eintragung eines Widerspruchs ersuchen. Die Vorschrift hängt zusammen mit § 38 GBO; soweit nach gesetzlicher Vorschrift eine Behörde befugt ist, das GBA um Eintragung zu ersuchen, erfolgt die Eintragung aufgrund des Ersuchens der Behörde. Abs. 3 ist eine solche gesetzliche Vorschrift. Nur die Genehmigungsbehörde kann um Eintragung eines Widerspruchs ersuchen. Die Beteiligten können allenfalls dazu anregen. Das Ersuchen hat darzutun, dass das GBA aufgrund eines nicht genehmigten Rechtsvorgangs eine Rechtsänderung in das Grundbuch eingetragen hat, etwa weil nach seiner Auffassung kein genehmigungsbedürftiger Rechtsvorgang vorlag oder weil es die Genehmigungsbedürftigkeit übersehen hat, und dass nach Auffassung der Genehmigungsbehörde eine Genehmigung erforderlich ist. Ob die Genehmigungsbehörde das Ersuchen stellen will, steht in ihrem Ermessen. Maßgebend für die Form des Ersuchens ist § 29 Abs. 3 GBO, wonach es zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Der Gebrauch des Wortes Ersuchen ist nicht notwendig; es muss nur deutlich zum Ausdruck gebracht werden, dass eine Eintragung begehrt wird. Auch eine Begründung des Ersuchens ist nicht erforderlich. - Das Ersuchen muss vorbehaltlos gestellt werden. Um Eintragung eines Widerspruchs kann ersucht werden, wenn die Genehmigung erforderlich war. Die Prüfung durch das GBA erstreckt sich darauf ob die Zuständigkeit der Genehmigungsbehörde gegeben und ob das Ersuchen nach Abs. 3 begründet ist; ob das Ersuchen in der gehörigen Form des § 29 Abs. 3 GBO gestellt ist; ob sich aus dem Inhalt des Grundbuchs Bedenken gegen die Eintragung des Widerspruchs ergeben. Das GBA hat den Widerspruch grundsätzlich auch dann einzutragen, wenn es selbst die Genehmigung nicht für erforderlich hielt. Das gilt jedoch nicht, wenn dem GBA mit Sicherheit bekannt ist, dass es an den Voraussetzungen fehlt, unter denen die Genehmigungsbehörde zum Ersuchen befugt ist; denn es darf nicht dazu beitragen, dass im Grundbuch unrichtige Eintragungen vorgenommen werden. Das Eintragungsersuchen ist formell wie ein Eintragungsantrag zu behandeln; §§ 17, 18 GBO gelten sinngemäß zur Erledigung kann das Ersuchen ergänzt oder berichtigt werden. Der Widerspruch ist nicht zugunsten der ersuchenden Genehmigungsbehörde, sondern zugunsten desjenigen einzutragen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird. Die Eintragung eines Widerspruchs nach § 23 Abs. 3 scheidet entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm auch dann nicht aus, wenn ein Dritter inzwischen ein Recht an dem Grundstück erworben hat, das durch die Rückgängigmachung betroffen würde, was z. B. beim Teilungskauf nach der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch der Fall ist. Es gelten vielmehr dieselben Grundsätze wie bei der Rücknahme der Teilungsgenehmigung und einer Bescheinigung nach § 23 Abs. 2 Satz 2. d. h. es ist abzuwägen zwischen dem Vertrauensschutz des Drittbetroffenen und dem öffentlichen Interesse an der Rückgängigmachung der Teilung. Wenn es nach § 48 VwVfG zulässig ist, die Teilungsgenehmigung trotz der zwischenzeitlich eingetretenen privatrechtlichen Veränderung zurückzunehmen, dann muss es auch zulässig sein, zur Sicherung einer solchen Maßnahme einen Widerspruch im Grundbuch eintragen zu lassen.