Hauptmietvertrag

Ist der Untermieter von Gewerberaum infolge wirksamer fristloser Kündigung des Hauptmietvertrages zum Besitz nicht mehr berechtigt, so kann er Ersatz des Nutzungsschadens, der in der Beeinträchtigung der Möglichkeit liegt, die Sache zu gebrauchen, vom (Haupt-)Vermieter auch dann nicht verlangen, wenn dieser ihm den Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen hat (Bestätigung von BGHZ 73, 355 = LM § 863 BGB Nr. 2).
Anmerkung: In seiner dem Kaufrecht zuzuordnenden Entscheidung vom 21. 2. 1979 (BGHZ 73, 355 = LM § 863 BGB Nr. 2) hat der BGH bereits ausgesprochen, der nicht (mehr) zum Besitz berechtigte Kaufinteressent (eines Reitpferdes) könne Ersatz wegen der Beeinträchtigung, die Sache zu gebrauchen, von dem zur Nutzung Berechtigten auch dann nicht verlangen, wenn dieser ihm den Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen habe.
Diese Auffassung ist im Urteil vom 21. 1. 1981 mit ausführlicherer Begründung bestätigt worden. Gegenstand der Entscheidung war der Anspruch eines Gewerberaum-Untermieters auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Hauptvermieter; sein Recht zum Besitz war infolge wirksamer fristloser Kündigung des Hauptmietvertrages beendet worden, weshalb er dem Hauptvermieter Herausgabe gemäß §§ 556 III, 985 BGB schuldete.
Der BGH hat unterstrichen, dass mit dem Recht zum Besitz naturgemäß auch die - weitergehende - Befugnis des Untermieters erloschen sei, die Mietsache im eigenen Interesse zu nutzen. Recht zum Besitz und zur Nutzung stehen vom Zeitpunkt der wirksamen Beendigung des Hauptmietvertrages an wieder dem Hauptvermieter zu. Diesem verbietet das Gesetz allerdings, sich diese Rechte eigenmächtig zu verschaffen. Die Tatsache, dass die Rechtsordnung auch den materiell nicht berechtigten Besitzer gegen verbotenes eigenmächtiges Handeln des Berechtigten schützt, bedeutet indessen nicht, dass die Besitzschutzrechte dem nicht mehr berechtigten Besitzer ein Recht zum Besitz, oder gar zur Nutzung zurückgäben. Die Besitzschutzvorschriften ändern nichts daran, dass dieser verpflichtet ist, die Nutzung der Sache zu unterlassen, sie dem Berechtigten herauszugeben und ihm die Nutzungsmöglichkeit einzuräumen. Im Mietrecht folgt im Übrigen aus der Sanktionsregelung des § 557 BGB für den Fall und die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, dass das Gesetz unberechtigten Besitz und unberechtigte Nutzung der Mietsache missbilligt. Deshalb wäre es, wie der BGH unter Hinweis auf Wieser (NJW 1971, 597) unterstrichen hat, geradezu widersprüchlich, wenn der unberechtigte Besitzer einen Aus- gleich für seinen Nutzungsschaden vom berechtigten Vermieter sollte verlangen können.
Im entschiedenen Falle hat der BGH, allerdings ohne abschließende Stellungnahme, darauf hingewiesen, auch aus den Vorschriften über das Verhältnis zwischen Eigentümer und Besitzer der §§ 987 ff. BGB könne ein Nutzungsrecht des nicht berechtigten Besitzers nicht hergeleitet werden. Die Wohltat, dass das Gesetz dem redlichen nicht berechtigten Besitzer gezogene Nutzungen belasse, bedeute nicht, dass er einen Anspruch auf Nutzung hätte, dessen Beeinträchtigung den Eigentümer ihm gegenüber verpflichte, Schadensersatz zu leisten.
Das Urteil enthält ferner einen Hinweis darauf, dass prozessuale Räumungsfristen (§§ 721, 765a ZPO) ebenfalls kein Recht zur Nutzung der herauszugebenden Mietsache begründen würden.
Auch im jetzt entschiedenen Fall hatte der BGH keinen Anlass, zu der bisher in der höchstrichterlichen Rechtsprechung stets offen gebliebenen Frage Stellung zu nehmen, ob nur der berechtigte Besitzer im Falle verbotener Besitzentziehung oder Besitzbeeinträchtigung Anspruch auf Ersatz daraus entstandenen Schadens hat oder ob in solchen Fällen auch der nicht berechtigte Besitzer einen Ausgleich verlangen könne (vgl. dazu die Urteile vom 29. 9. 1958, WM 1958, 1481 und vom 9. 3. 1976, WM 1976, 583 m. w. Nachw.).