Hauptpflichten

Zur Unterscheidung von vereinbarten Hauptpflichten in einem Vertrag zugunsten eines Dritten und Schutzpflichten beim Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.
Die Parteien sind Eigentümer zweier benachbarter Wohngrundstücke Im Gebiet des Bebauungsplans 13., der dort zweigeschossige Bauweise mit Flachdach vorsieht. Das Grundstück der Beklagten liegt südwärts vom Grundstück der Klägerin und damit in dem nach Süden und Osten abfallenden Geländertiefer als dieses Grundstück. Die höchstzulässige Gesamtgebäudehöhe ist im Bebauungsplan für zweigeschossige Gebäude auf 6 m über ursprünglichem Terrain, talseitig gemessen, festgesetzt. In den von der Betreuungs- und Wohnungsbaugesellschaft in H. über die Baugrundstücke abgeschlossenen Kaufverträgen verpflichteten sich die Käufer in § 13 bei der Bebauung näher bestimmte Auflagen zu erfüllen und diese Auflagen auch ihrem Rechtsnachfolger aufzuerlegen; u. a. ist dort unter 2 bestimmt: Die Traufhöhe des Gebäudes darf an der Südseite höchstens 6 m (ein- oder zweigeschossig) über ursprünglichem Terrain lt. Höhenplan betragen.
Die Klägerin verlangt 36000 DM als Ersatz oder zum Ausgleich für die Wertminderung ihres Wohngrundstücks, die ihres Erachtens dadurch verursacht ist, dass die Beklagten ihr zweigeschossiges Fertighaus höher gebaut haben, als nach dem Bebauungsplan und der nach ihrem Vortrag zu ihren Gunsten in dem Kaufvertrag festgelegten Verpflichtung zulässig ist. Der Widerspruch der Klägerin und anderer Nachbarn ist durch Bescheid des Regierungspräsidenten zurückgewiesen worden.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg. Ihre Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. 1. Das Berufungsgericht stellt fest, dass die im Bebauungsplan festgesetzte und in dem Kaufvertrag der Beklagten begrenzte Höhe des Hauses der Beklagten bis zu etwa 1 m überschritten worden ist. Diese Überschreitung sei, wie sich aus dem Nivellementsplan in den beigezogenen Bauakten ergebe, bereits vor der Errichtung des Hauses erkennbar gewesen. Der Klägerin stehe jedoch ein Deliktsanspruch gemäß § 823 II BGB i. Verb. m. dem Bebauungsplan nicht zu. Zwar könnten die Vorschriften des Bebauungsplans, insbesondere alle die Begrenzung der Gebäudehöhe zum Zweck der Erhaltung einer Aussicht, als Schutzgesetz in Betracht kommen. Es könnte auch schon eine geringfügige Überschreitung der Gebäudehöhe sich als Verletzung des Schutzgesetzes erweisen, zum Beispiel wenn dadurch ein besonders schöner Blick vollständig oder zu einem großen Teil versperrt würde. Im vorliegenden Fall führe die unzulässig herbeigeführte Sichtbehinderung jedoch zu keiner erheblichen Störung der Aussicht. Die Beeinträchtigung der Aussicht falle daher nach allgemeinen nachbarrechtlichen Grundsätzen wie auch unter Berücksichtigung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur öffentlich-rechtlichen Nachbarklage nicht unter den Bereich der Norm, in der sie als Schutznorm zugunsten der Klägerin in Betracht komme und wirke.
2. Die Revision greift diese rechtliche Würdigung in verschiedener Richtung an, insbesondere zum Umfang des Schutzes, den der Bebauungsplan als Ortssatzung dem Grundstücksnachbarn gewährt. Insoweit macht die Revision jedoch Verletzung von Gesetzesvorschriften geltend, deren Geltungsbereich sich nicht über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus erstreckt. Auf eine solche kann die Revision gemäß § 549 I ZPO nicht gestützt werden. Ob und in welchem umfang Festsetzungen der vorliegenden Art im Bebauungsplan zum Schutz des Nachbarn wirken, ist der Überprüfung durch das Revisionsgericht damit entzogen. Die Würdigung des Berufungsgerichts verstößt nicht gegen revisibles Recht, insbesondere nicht gegen die Baunutzungsverordnung. Zwar wird das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan -nach Maßgabe der §§ 16 ff. BauNVO festgesetzt. Der Schutzcharakter einer bestimmten Festsetzung ist jedoch nur aus dem Bebauungsplan insgesamt zu erschließen.
- Soweit die Revision geltend macht, bei der Prüfung des Schutzgesetzcharakters einer Vorschrift könne nicht nach dem Maß der Beeinträchtigung unterschieden werden, wird die Klägerin nach der aus -anderen Gründen erforderlichen Zurückverweisung der Sache (vgl. unter II) Gelegenheit haben, diese Bedenken dem Berufungsgericht vorzutragen. Das gleiche gilt auch für die Bemängelung, das Berufungsgericht habe den vorgetragenen Prozessstoff selbst aus der Sicht seiner Auslegung der Schutzvorschrift nicht erschöpfend gewürdigt.
II. Das Berufungsgericht lehnt auch einen vertraglichen Schadensersatzanspruch ab, weil der Kaufvertrag zwischen den Beklagten und der Wohnungsbaugesellschaft vom 30. 4. 1969 keinen Vertrag zugunsten der Klägerin i. S. der §§ 328ff. BGB darstelle. Zur Begründung führt es aus, bei der Verpflichtung, das Haus nur bis zu einer bestimmten Höhe zu bauen, handle es sich nicht um eine Leistungspflicht, sondern um eine weitere Verhaltenspflicht aus dem Grundstückskaufvertrag. Gegenstand eines Vertrags zugunsten Dritter seien aber nur die Leistungspflichten, die ein Schuldverhältnis primär kennzeichneten, nicht aber die aus seinem Gesamtinhalt folgenden mehr oder minder weitgehenden sonstigen Verhaltenspflichten. Aus den weiteren Ausführungen des Urteils ergibt sich, dass das Berufungsgericht hier unter den sonstigen Verhaltenspflichten die Sorgfalts- und Schutzpflichten versteht, die nach der Lehre vom Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte im Gegensatz zu den vertraglich vereinbarten Leistungspflichten auch im Interesse und zum Schutz von bestimmten Dritten zu erfüllen sind, soweit diese durch die Art der Ausführung der Leistung in Mitleidenschaft gezogen werden können (Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts I, § 17 II S. 167; Esser, Schuldrecht I, § 54 I, 1 S. 398; Canaris, JZ 1965, 475, 477ff.; Gernhuber, JZ 1962, 553).
Die Angriffe der Revision gegen diesen rechtlichen Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, von dem aus es einen Vertrag zugunsten eines Dritten, für die Klägerin, ablehnt, sind begründet.
Bei dem angeführten Schrifttum handelt es sich um eine Erörterung der Auswirkung der mit einem obligatorischen Vertrag gemäß § 242 BGB verbundenen Pflichten zum Schutz des Vertragspartners (vgl. Stoll, Abschied von der positiven Vertragsverletzung, AcP 136 [1937], 257) auf solche am Vertrag nicht beteiligte Personen, die den mit der Vertragserfüllung verbundenen Risiken nicht weniger nahestehen als der Gläubiger selbst und auf Grund ihrer besonderen Beziehungen zum Gläubiger wie dieser Schutz verdienen. (Zur Rechtsprechung vgl. BGH, NJ W 1959, 1676 = vorstehend Nr. 18; Nr. 5 zu § 157 [D] BGB; NJW 1956, 1193 mit Anm. Larenz; Nr. 2 zu § 254 [E] BGB; BGHZ 33, 247 NJW 1961, 211 Nr. 3 zu § 254 [E] BGB; BGH, NJW 1964, 33 Nr. 6a zu § 536 BGB; NJW 1965, 1757 = vorstehend Nr. 28 und NJW 1965, 1955 = vorstehend Nr. 29; BGHZ 49, 350, 353 = Nr. 11 zu §:538 BGB = NJW 1968, 885; Nr.7 zu § 447 BGB = NJW 1968, 1929). In Verkennung des Unterschieds zwischen den vertraglichen Leistungspflichten und den sich aus dem Vertrag im übrigen ergebenden Schutzpflichten hat das Berufungsgericht die in § 13 des Kaufvertrags übernommenen Pflichten der Käufer als Schutzpflichten (Verhaltenspflichten) erachtet. Es handelt sich dort jedoch um die Pflicht, eine Bebauung mit höherer Traufhöhe als 6 m (südgleich talseitig) zu unterlassen. Der Umstand, dass es dabei nicht um eine den Vertrag als Kaufvertrag bestimmende Hauptpflicht geht, ändert nichts an ihrem Charakter als vertraglicher Leistungspflicht. Damit entfällt die einzige Begründung, mit der das Berufungsgericht ablehnt, aus § 13 des Kaufvertrags ein Recht der Klägerin als Dritter zu entnehmen.
Eine Begründung dafür, dass kein berechtigender Vertrag zugunsten der Eigentümer des bergwärts liegenden Nachbargrundstücks vorliegt, ergibt sich auch nicht aus den übrigen Ausführungen des Urteils, die sich im Wege der Vertragsauslegung darüber verhalten, ob die Bestimmungen des Kaufvertrags eine Schutzwirkung zugunsten dieser Nachbarn enthalten. Da die Einbeziehung Dritter in die Schutzpflichten eines obligatorischen Vertrags praktisch nie ausdrücklich erfolgt, können die Ausführungen des Berufungsgerichts über den Wortlaut des Vertrags (im wesentlichen der Zusammenhang und die Formulierung der §§ 10-12), auf die sich seine Auslegung stützt, allerdings nur Sinn unter dem Gesichtspunkt gewinnen, ob ein echter Vertrag zugunsten eines Dritten vorliegt. Es kann dahinstehen, ob die Ausführungen auch in diesem Sinn verwertet werden können. Das Berufungsgericht hätte jedenfalls nicht allein den Vertragswortlaut heranziehen dürfen, sondern unter Beachtung der Auslegungsregel des § 328 II BGB die Umstände prüfen, insbesondere den Zweck der einschlägigen Vereinbarungen feststellen müssen.
In diesem Zusammenhang rügt die Revision klägerischen Sachvortrag bei der Vertragsauslegung als übergangen: Die Erhaltung des Gebietscharakters habe nur im Interesse der späteren Eigentümer der Baugrundstücke gelegen. Die Wohnungsbaugesellschaft habe mit der Unverbaubarkeit der Aussicht besonders geworben. Erheblich könnte in diesem Zusammenhang auch sein, dass sich die Baugesellschaft den Käufern gegenüber von der Haftung für jegliche Mängel frei- gezeichnet hat (§ 6 des Vertrags).
Angesichts der dargelegten Auslegungsmängel läßt sich die Ablehnung des, Klaganspruchs aus Vertrag und damit das klagabweisende Urteil mit der vorliegenden Begründung nicht aufrechterhalten. Da die Auslegung des Vertrags dem Tatrichter zukommt, ist die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Sollte das Berufungsgericht nach erneuter Prüfung zu dem Ergebnis gelangen, der Klägerin stünde aus § 13 des Kaufvertrags ein Recht auf Wahrung der Gebäudehöhe entsprechend dieser Vereinbarung zu und diese Verbindlichkeit der Beklagten sei nicht erfüllt, so wäre zu prüfen, ob ihr nach Erstellung des Gebäudes in Anpassung an diese geänderten Umstände anstelle des vertraglichen Erfüllungsanspruchs ein Geldanspruch zuzuerkennen wäre (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 33. Aufl., § 275 Anm. 1 b; Erman-Battes, BGB, 5. Aufl., vor §§ 275 bis 292 Anm. 45 S. 576; Larenz, aaO, § 21, I e S. 235; Esser, aaO, § 33 I 1, und IV, 2 S. 203 und 211).