Hausgrundstück

War die Wohnflächengröße nicht zugesichert, sondern lediglich vertragliche Beschaffenheit des gekauften Hausgrundstücks, kann der dann aus §§ 459I, 462 BGB herzuleitende Minderungsanspruch am vereinbarten Gewährleistungsausschluss scheitern. Auch wenn es sich - hierfür spricht der Vortrag der Kläger - bei der Vertragsbestimmung, wonach der Verkäufer nicht für ein bestimmtes Flächenmaß der Räumlichkeiten haftet, um einen formelhaften Gewährleistungsausschluss im notariellen Individualvertrag der Parteien handeln sollte, so wäre dessen Wirksamkeit nicht an die Voraussetzung gebunden, dass die Freizeichnung mit dem Erwerber unter Belehrung über die Rechtsfolgen erörtert worden ist. Die Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit von Gewährleistungsausschlüssen in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, in Bau befindliche oder noch zu errichtende Häuser oder Eigentumswohnungen findet auf die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses in einem Vertrag über die Veräußerung von Grundstücken mit Altbauten ohne Herstellungsverpflichtung des Veräußerers, wie er hier vorliegt, keine Anwendung. Lag keine Zusicherung vor, so könnte der Gewährleistungsausschluss allenfalls aus besonderen Gründen des Einzelfalls wegen seiner Unvereinbarkeit mit Treu und Glauben unwirksam sein. Hierzu hat das Berufsgericht, von seiner Sicht aus zu Recht, keine Feststellungen getroffen. Ergibt die Auslegung des Vertrags dagegen, dass die Wohnflächengröße zugesichert war, ist eine gegenüber dem Wortlaut der Freizeichnungsklausel einschränkende Auslegung, wie sie das Berufsgericht vorgenommen hat, möglich. Dem Gewährleistungsausschluss kommt dann lediglich die Bedeutung zu, den Verkäufer von der Haftung dafür freizustellen, dass das im Vertrag angegebene Flächenmaß genau und nicht nur in etwa zutrifft. Dass dem Vorhandensein der Freizeichnungsklausel wiederum für die Beurteilung der Frage Bedeutung zukommt, ob die Flächenangaben überhaupt als Zusicherung zu verstehen ist, hat der Senat in der zuletzt angeführten Entscheidung hervorgehoben.
Ging das Berufsgericht von einem zutreffenden Begriff der Eigenschaftszusicherung aus, so rügt die Revision mit Recht, dass es sich mit dem Prozess-Stoff nicht umfassend auseinandergesetzt hat. Da das Berufsgericht keine eigenen Feststellungen getroffen, vielmehr die Frage, ob der Vortrag der Kläger oder der Beklagte zum Zustandekommen des Vertrages zutrifft, offen gelassen hat, ist für die Revision von der Richtigkeit des Beklagtenvortrags auszugehen. Das Berufsgericht durfte damit zwar dem Umstand, dass die Kläger, was unstreitig ist, nachhaltig auf der Aufnahme der Wohnflächengröße in den Vertrag bestanden und die Beklagte sich diesem Wunsch gefügt hatten, Bedeutung für den Zusicherungswert der Erklärung beimessen. Unvollständig ist die Würdigung des Beklagtenvortrags aber insoweit, als das Berufsgericht sich nicht damit auseinandergesetzt hat, dass danach die Wohnflächengröße in den Vertragsverhandlungen bisher keine Rolle gespielt hatte, dass die Kläger die Wohnung selbst vermessen hatten, dass der Beklagte, für die Gegner erkennbar, nur eine überschlägige Berechnung der Wohnfläche anhand der Außenmaße vorgenommen und schließlich der Notar darauf hingewiesen hatte, auf die Quadratmeterzahl komme es nicht an. Trifft dies zu, so war auch aus der maßgeblichen Sicht der Kläger als Käufer der Quadratmeterangabe nicht der Erklärungswert beizumessen, die Beklagte stünden für die Richtigkeit ein. Die Kläger hatten bei einer solchen Sachlage keinen berechtigten Grund, darauf zu vertrauen, die Beklagte übernähmen für alle Rechtsfolgen der Unrichtigkeit der Angabe jede Gewähr. Dem Circa-Zusatz bei der Benennung der Quadratmeterzahl kam dann nicht die Bedeutung zu, eine vorhandene Zusicherung in dem Sinne zu beschränken, dass für lediglich geringfügige Abweichungen keine Haftung übernommen werde. Sie hatte vielmehr zusammen mit der Freizeichnungsklausel den Erklärungswert, eine Gewähr für die, auch nur im Wesentlichen zutreffende, Richtigkeit der Größenangabe auszuschließen. Dies wäre mit Treu und Glauben, auf der Grundlage des Tatsachenvorträge der Beklagte, zu vereinbaren.
Zu Unrecht nimmt das Berufsgericht ferner bei der Auslegung des Begriffs der Wohnfläche im Vertrag der Parteien einen allgemeinen Sprachgebrauch an, der diese der Fläche gleichsetzt, die sich aufgrund einer Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung ergibt. Dem Sprachgebrauch kommt die Bedeutung eines Erfahrungssatzes, nämlich der beim Gebrauch der deutschen Sprache allgemein bestehenden Übung, zu; er unterliegt daher in vollem Umfang revisionsgerichtlicher Überprüfung. H 42 bis 44 der II. BVO haben zwar über ihren gesetzlichen Anwendungsbereich, insbesondere den öffentlich geförderten, steuerbegünstigten und freifinanzierten Wohnraum im Sinne des Zweiten Wohnungsbaugesetzes und des Wohnungsbindungsgesetzes, hinaus verschiedentlich Anwendung bei der Berechnung der Wohnfläche gefunden. Dies gilt insbesondere für den Bereich des Mietrechts. Andererseits ist die Anwendung der Berechnungsvorschriften auch hier auf Widerspruch gestoßen. Duden bezeichnet als Wohnfläche die dem Wohnen dienende Grundfläche von Wohnungen oder Wohnhäusern, beschreibt die Bemessung ihrer Größe aber nicht Brockhaus gibt zwar gewisse Hinweise zur Flächenberechnung, diese erfolgen aber im Zusammenhang mit der Erläuterung der Wohnungsgrößen im gemeinnützigen Wohnungsbau unter Bezugnahme auf gesetzliche Vorschriften; ein Sprachgebrauch, der mit dem Begriff der Wohnfläche deren Berechnung nach festgelegten Regeln verbindet, lässt sich somit nicht feststellen. Der Senat ist daher auch nicht in der Lage, die unzutreffende Wortdeutung des Berufsgerichts durch eine andere zu ersetzen.
Dies schließt es nicht aus, dass sich bei Grundstücksgeschäften allgemein oder örtlich die Verkehrssitte gebildet hat, die Wohnfläche nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln. Sie wäre bei der Auslegung des vertraglichen Begriffs nach §§ 133, 157 BGB heranzuziehen. Hierfür könnte etwa der Umstand sprechen, dass in Anleitungen zur Grundstücks- und Gebäudebewertung neben der DIN-Norm 283 vielfach §§ 42 bis 44 der II. BVO genannt werden. Das Berufsgericht hat indessen keine Verkehrssitte in diesem Sinne festgestellt. Der Senat kann dies, da es sich um eine Tatfrage handelt, auch nicht nachholen.
Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif und daher unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufsgericht zu anderweiter Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen. Treffen die Behauptungen der für den Zusicherungstatbestand beweisbelasteten Kläger zu, kommt ein Minderungsanspruch nach §§ 459II, 462 BGB in Frage. Zusätzlich wird in diesem Falle zu klären sein, wie der vertraglich verwendete Begriff der Wohnfläche zu verstehen ist. Hiervon hängt es ab, ob eine Zusicherung, die Wohnfläche betrage ca. 130 qm, eingehalten wurde.