Herabsetzung des Mietzinses

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eines Ladenlokals Herabsetzung des Mietzinses verlangen kann, wenn der Bereich, in dem das Ladenlokal liegt, nicht in dem Maße von kauf- interessiertem Publikum aufgesucht wird, wie beide Vertragspartner es bei Vertragsabschluss erwartet haben.
Zum Sachverhalt: Seit etwa 1970 entstand in H. ein Wohn- und Geschäftszentrum (1-Zentrum). Als Einkaufszentrum sollte es mit einem reichhaltig gefächerten Warenangebot - ergänzt durch Freizeitanlagen (Hallenbad, Sauna pp.) und soziale Einrichtungen (Kindergärten) - die Innenstadt H., an die es verkehrsmäßig eng angebunden war, entlasten und zusätzlich Käuferschichten aus der näheren und weiteren Umgebung er- schließen. Kern des gewerblich zu nutzenden Teils war eine als Ladenstraße in mehreren Ebenen ausgestaltete Fußgängerzone, an der etwa 100 Geschäftslokale unterschiedlicher Größe errichtet werden sollten und an dessen Südende sich ein Komplex befand, der Ende Mai 1972 an die Firma S zum Betrieb eines Supermarkts vermietet wurde. Nach dem wirtschaftlichen Zusammenbruch dieser Firma übernahm Anfang 1977 das Warenhaus H dieses Mietobjekt und mietete weitere Ladeneinheiten an, wobei das S- Warenhaus durch zusätzliche Aufzüge unmittelbar mit dem unter der Ladenfläche gelegenen Parkplatz verbunden wurde. Die Beklagte betreibt einen Schuheinzelhandel mit zahlreichen Filialen. Mit Mietvertrag vom 24. 7. 1972 mietete sie von der Kläger, einer Immobilien-Anlagegesellschaft, eine noch zu errichtende Ladeneinheit gegen einen Mietzins von jährlich 122 488,50 DM zuzüglich Nebenkosten auf die Dauer von zehn Jahren. Das Mietverhältnis sollte mit Überlassung der noch zu errichtenden Gebäude- teile, jedoch nicht eher als zwei Monate vor der Gesamteröffnung des 1- Zentrums beginnen. § 1 dieses Vertrages (Mietgegenstand) bestimmt:
(1) Durch diesen Vertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der im 1-Zentrum noch zu errichtenden Gewerberäume ... während der Mietzeit zu Gewerbezwecken zu gewähren. Grundrisszeichnungen und Baubeschreibungen werden diesem Vertrag beigefügt und sind Bestandteil dieses Vertrages.
(2) Der Mieter wird in den an ihn vermieteten Räumen ein Schuhhaus mit dem üblichen Nebensortiment betreiben.
Nach § 7 II des Vertrages sind Aufrechnung, Minderung oder Zurückbehaltung im Laufe eines Kalenderjahres höchstens mit dem Betrag einer Monatsmiete zulässig. Schon bald nach der Eröffnung des 1-Zentrums Ende Oktober 1974 - gleichzeitig dem Beginn der Mietzeit für die Beklagte - zeigt sich, dass die Inanspruchnahme des Geschäftszentrums durch die Käufer weit hinter den Erwartungen zurückblieb. Etwa ein Fünftel der Geschäftslokale konnte von vornherein nicht vermietet werden, einige Mieter eröffneten ihren Betrieb nicht, die Hälfte der Mieter stellte in der Folgezeit den Geschäftsbetrieb ein. Mehrere geplante Einrichtungen - etwa die Überdachung der Ladenstraße, das Hallenbad, die Sauna und die Kindergärten - wurden nicht errichtet. Mit Rücksicht auf die finanziell schwierige Lage der Gewerbetreibenden verlangte die Kläger bis Ende Oktober 1977 von der Beklagte - wie auch von ihren anderen Mietern- nur den halben Mietzins. Seit dem 1. 11. 1977 beansprucht sie mit der Begründung, die Anlaufschwierigkeiten seien zumindest weitgehend behoben, nunmehr den vollen Mietpreis.
Die Vorinstanzen haben der Klage auf Zahlung des Mietpreises für die Monate November 1977 bis Juni 1978 stattgegeben. Die - zugelassene - Revision der Beklagte blieb erfolglos.
Aus den Gründen: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts scheitert eine Befugnis der Beklagte, den Mietzins auch weiter einseitig auf die Hälfte zu kürzen, bereits daran, dass § 7 II des Mietvertrages das Minderungsrecht in rechtlich zulässiger Weise auf eine Monatsmiete je Jahr beschränke und dieser Betrag bereits durch den Abzug für die unzureichende Beheizung ausgeschöpft sei. Unabhängig davon sei die Mietsache aber auch weder mit einem Mangel behaftet, noch fehle ihr eine zugesicherte Eigenschaft. Das Ladenlokal selbst entspreche der Bauzeichnung und Baubeschreibung und sei für den vorgesehenen Zweck - den Betrieb eines Schuhgeschäftes - geeignet. Dass in der Gesamtausgestaltung des 1-Zentrums einzelne geplante Baumaßnahmen gestrichen oder zurückgestellt seien, stelle weder einen Mangel der Mietsache (§ 537 I BGB) dar, noch habe die Kläger diese Ausstattung, deren Verwirklichung - wie etwa der in Aussicht gestellte U-Bahn-Anschluss, die Gesamtüberdachung der Ladenstraße oder die Errichtung von Hallenbad, Sauna und Kindergärten - erkennbar außerhalb ihrer Zuständigkeit gelegen habe, vertraglich zugesichert (§ 537 II BGB). Auf einen Wegfall bzw. die Änderung der Geschäftsgrundlage könne sich die Beklagte schließlich deswegen nicht berufen, weil die nicht erfüllten Gewinnerwartungen ausschließlich in ihren Risikobereich fielen; das gelte auch insoweit, als sich Kaufwillige durch die nur teilweise Vermietung der Ladenlokale von einem Besuch des Einkaufszentrums abhalten ließen oder ihre Einkäufe ausschließlich in dem - durch die zusätzlich und nachträglich eingebauten Aufzüge von den Parkplätzen unmittelbar erreichbaren - H-Supermarkt tätigten.
II. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten - jedenfalls im Ergebnis - einer rechtlichen Nachprüfung stand.
1. Soweit allerdings das Berufungsgericht in erster Linie eine Befugnis der Beklagte zur Mietzinsminderung im Hinblick auf § 7 II des Mietvertrages verneint, bestehen gegen diese Ansicht - zumindest hinsichtlich der Begründung - Bedenken. Der bloße Umstand, dass auf den Mietvertrag, wäre er nach dem 1. 4. 1977 abgeschlossen, deswegen § 11 Nr. 10a AGB-Gesetz keine Anwendung finden würde, weil die Beklagte Kaufmann ist (§ 24 S. 1 AGB Gesetz), besagt noch nicht, dass § 7 II einer an § 9 AGB-Gesetz ausgerichteten Inhaltskontrolle standhalten würde, - und zwar unbeschadet der hier nicht zu entscheidenden Frage, ob § 11 Nr. 10 AGB-Gesetz überhaupt auf Mietverträge Anwendung findet (vgl. dazu Löwe-Graf vom Westphalen-Trinkner, AGB-Gesetz, § 11 Nr. 10 Rdnr. 4, Staudinger-Schlosser, BGB, 12. Aufl., § 11 AGB-Gesetz, Ulmer-Brandner-Hensen, AGB-Gesetz, 3. Aufl., § 11 Nr. 10 Rdnr. 3). Das alles kann jedoch hier auf sich beruhen, denn Minderungsansprüche sind schon dem Grunde nach nicht gegeben.
2. Rechtsfehlerfrei stellt das Berufungsgericht fest, dass das vermietete Laden- lokal weder zur Zeit der Überlassung noch im Laufe der Mietzeit mit einem Fehler behaftet war, der seine Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch minderte. Dass die zum Betrieb eines Schuhhauses vermieteten Räume selbst - von der unzureichenden Beheizbarkeit abgesehen - mangelhaft gewesen seien und insbesondere den in § 1 I und § 8 S. 1 des Mietvertrages in Bezug genommenen Grundrißzeichnungen, Bauplänen und Baubeschreibungen nicht entsprochen hätten, macht die Beklagte auch in der Revisionsinstanz nicht geltend. Sie führt im Ausgangspunkt zwar zutreffend aus, dass auch tatsächliche Zustände und rechtliche Verhältnisse, die mit der Mietsache zusammenhängen, einen Fehler i. S. des § 537 I BGB darstellen können (vgl. dazu Gelhaar, in: RGRK, 12. Aufl., § 537 Rdnrn. 8, 15ff m. w. Nachw.; Voelskow, in: MünchKomm, § 537 Rdnr. 11). Mit Recht weist jedoch vor allem Gelhaar (in: RGRK, § 537 Rdnr. 8) daraufhin, dass insoweit der Fehlerbegriff- insbesondere im Hinblick auf eine sachgemäße Eingrenzung der ohnehin schon sehr weitgehenden Garantiehaftung des Vermieters - nicht zu sehr ausgedehnt werden darf Nur wenn die tatsächlichen Umstände und die rechtlichen Verhältnisse die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen, kann ein rechtlich relevanter Fehler vorliegen (Senat, NJW 1971, 424 = WM 1971, 244; WM 1972, 419 = LM vorstehend Nr. 19 m. w. Nachw.). Maßgebend für die Beantwortung der Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen eine derartige unmittelbare Beeinträchtigung der Mietsache vor- liegt, ist in erster Linie der zum Vertragsinhalt erhobene Verwendungszweck. Betrifft der Mietvertrag - wie hier - ein Ladenlokal, in dem der Mieter ein Schuhgeschäft betreiben will oder soll, so kann über die Eignung der Räume in ihrer baulichen Ausgestaltung hinaus auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein. Wird diese Möglichkeit durch bauplanerische oder bauausführende Maßnahmen in der näheren Umgebung des Ladenlokals nachhaltig beeinträchtigt, so kann dies einen Mangel i. S. des § 537 I BGB darstellen. Etwas anderes wird dagegen dann gelten, wenn das kaufinteressierte Publikum ganz allgemein nicht in dem erwarteten Maße den Bereich, in dem sich das vermietete Ladenlokal befindet, besucht, - etwa weil der Verkehrsstrom in dem Bereich, in dem das Ladenlokal liegt, weitgehend vorbeigeleitet wird oder die Bevölkerung aus sonsti- gen Gründen diesen Bereich nicht als Verkaufszentrum annimmt.
Eine solche fehlgeschlagene Erwartung könnte, sofern der Vermieter nicht bestimmte Eigenschaften zugesichert hat, allenfalls unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage für die Vertragsdurchführung Bedeutung gewinnen (vgl. dazu u. II 5), würde jedoch keinen Mangel der Mietsache (§ 537 I BGB) darstellen.
So lag es hier. Die Revision stützt ihre Ansicht, die Beklagte sei auch weiterhin zur Minderung des Mietzinses befugt, darauf, dass entgegen der zum Vertragsinhalt erhobenen Baubeschreibung das I-Zentrum bisher keinen unmittelbaren U-Bahn-Anschluss erhalten habe, ihn auch in absehbarer Zeit nicht erhalten werde, eine mit Pavillons und Geschäften ausgestattete Brücke als einladende Verbindung der L-Straße mit dem Einkaufszentrum noch nicht errichtet worden sei und die Bauherren von der vorgesehenen Überdachung der Fußgängerzone abgesehen hätten. Diese Umstände, die möglicherweise für die Attraktivität des Einkaufszentrums und damit für die Besucherfrequenz der Anlage insgesamt von Bedeutung sein könnten, berühren jedoch die Gebrauchstauglichkeit und damit die Funktionsfähigkeit des an die Beklagte vermieteten Ladenlokals allenfalls mittelbar und kommen daher als Mängel i. S. des § 537 I BGB nicht in Betracht. Auf den weiteren Umstand, dass der vertragswidrig noch fehlende Ausbau bzw. das erklärte Absehen von weiteren Baumaßnahmen der Beklagte bei Übernahme der Mietsache im Herbst 1974 bekannt waren, ohne dass diese sich in dem Übernahmeprotokoll ... insoweit ihre Rechte vorbehalten hätte (vgl. dazu § 539 S. 2 i. V. mit § 464 BGB), kommt es mithin nicht an. Die ebenfalls unterbliebene Errichtung eines Hallenbades, einer Sauna und mehrerer Kindergärten, auf die die Beklagte in den Vorinstanzen abgestellt hat, war ohnehin in den zum Vertragsinhalt erhobenen Baubeschreibungen vom 8. 8. 1969 .. . und vom 21. 12. 1970... nicht erwähnt.
3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, das die Beklagte gemäß § 537 II BGB zur Minderung des Mietzinses berechtigen würde, verneint. Soweit die Revision ein solches Recht darauf stützen will, dass die Kläger entgegen den in der Baubeschreibung enthaltenen Angaben das Einkaufszentrum - insbesondere die Vermietung eines wesentlichen Teils der Ladenlokale an die Firma H - bewusst nach und nach in ein Billigzentrum umgewandelt habe, übersieht sie, dass bereits in der Baubeschreibung vom 21. 12. 1970 ... ein Selbstbedienungswarenhaus an der Stelle vorgesehen war, an der der Firma S im Mai 1972 - und damit vor dem Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien - ein Warenhausgebäude vermietet wurde. Die Beklagte, die nach ihrem Vorbringen Artikel von gehobener Qualität und gehobenem Preisniveau vertreibt, musste also von vornherein mit einer Konkurrenz durch Billigangebote und damit mit der Möglichkeit rechnen, dass dieser Bereich bei entsprechend intensiver Verkaufspolitik, wie sie später die Firma H betrieb, nicht nur nach und nach eine größer werdende Verkaufsfläche einnehmen, sondern auch den Charakter des Einkaufszentrums insgesamt bestimmen würde.
4. Auch unter dem Gesichtspunkt einer positiven Vertragsverletzung ist die Beklagte nicht befugt, den Mietzins zu senken. Es ist zwar richtig, dass die Kläger 1977 der Errichtung einer weiteren, unmittelbar vom Parkhaus in das Selbstbedienungskaufhaus führenden, aus drei Aufzügen bestehenden Anlage zugestimmt hat, nachdem die Firma H den Abschluss des Mietvertrages von dieser Genehmigung abhängig gemacht hatte. Es erscheint aber schon zweifelhaft, ob die Kläger angesichts dieser Forderung und der dringenden Notwendigkeit, im Interesse des gesamten Einkaufszentrums möglichst rasch einen Nachfolger für die in Vermögensverfall geratene Firma S zu finden, mit der Erteilung dieser Genehmigung überhaupt schuldhaft gegen die Belange der Beklagte verstoßen hat. Jedenfalls aber hat die Beklagte ihre ohnehin unsubstantiierte und von der Kläger bestrittene Behauptung, seither benutzten die Besucher nicht mehr die übrigen vier vom Parkhaus unmittelbar zur Ladenstraße führenden Aufzugsanlagen, sondern lediglich die zum H-Kaufhaus führende Anlage und erledigten demgemäß ihre Einkäufe auch ausschließlich in diesem Geschäft, nicht unter Beweis gestellt ...: das Berufungsgericht hatte mithin keinen Anlass, dieser Behauptung weiter nachzugehen.
5. Schließlich kann die Beklagte auch nicht unter Berufung auf eine Änderung der Geschäftsgrundlage eine Herabsetzung des vereinbarten Mietzinses auf die Hälfte verlangen. Dabei bedarf es keines Eingehens auf die im Schrifttum erörterte Frage, unter welchen Voraussetzungen im Mietrecht neben der Gewährleistung (§§ 537ff. BGB) für eine Be- rufung auf das Fehlen oder den nachträglichen Wegfall der Geschäfts- grundlage Raum ist (vgl. dazu Stötter, NJW 1971, 2281; Kubisch, NJW 1958, 1084; Soergel-Mezger, BGB, 10. Aufl., § 537 Rdnr. 4; Palandt- Putzo, BGB, 40. Aufl., § 537 Anm. 1 c cc; s. auch Gelhaar, in: RGRK, Vorb. § 535 Rdnrn. 157ff.); denn im vorliegenden Fall kann die Beklagte sich ohnehin nicht auf eine Änderung der Geschäftsgrundlage berufen. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, eine Änderung der Vertragspflichten zu ihren Gunsten herbei- zuführen, weil andernfalls die in der Vertragsgestaltung liegende Risikoverteilung in einer für den Vertragspartner nicht tragbaren Weise verändert würde (vgl. Senat, WM 1978, 1008; NJW 1979, 1404 = LM 536 BGB Nr. 17 = WM 1979, 500). Insbesondere für das Mietrecht hat der Senat wiederholt ausgesprochen, dass die Erwartung, auf dem zu gewerblichen Zwecken überlassenen Grundstück gewinnbringende Geschäfte abzuschließen und nicht etwa Verlust zu machen, zum Risikobereich des Mieters gehört (Senat, NJW 1970, 1313 = LM § 242 [Bb] BGB Nr. 60 = WM 1970, 907; WM 1978, 1008).
So lagen aber die Umstände hier. Dass die Beklagte das Risiko einer Umwandlung des Einkaufszentrum in ein Billigzentrum und damit einer Änderung der Käuferschicht zu ihrem Nachteil trug, ist oben bereits dargelegt. Der Senat vermag aber auch der Ansicht der Beklagte, angesichts der Besonderheiten und der Einmaligkeit des hier verwirklichten Projektes sei eine Mitbeteiligung der Vermieter an dem Verlustrisiko der Mieter sachlich gerechtfertigt, nicht zu teilen. Gerade weil die Erfolgsaussichten eines solchen Projektes nicht sicher vorauszusehen waren, übernahm die Beklagte mit ihrer unternehmerischen Entscheidung, sich an diesem Projekt zu beteiligen, neben der Erwartung einer besonderen Gewinnerzielung auch das Risiko eines finanziellen Fehlschlages. Wie das Berufungsgericht überzeugend dar- gelegt hat, trug die Kläger das Risiko der Vermietbarkeit, die Beklagte dagegen das Risiko einer Gewinnerzielung in dem angemieteten Geschäftslokal. Dass ausnahmsweise eine andere Risikoverteilung gerechtfertigt wäre, weil die Abwicklung des Vertrages zu den bisherigen Bedingungen für die Beklagte zur Existenzvernichtung Ruhren würde (vgl. etwa Senat NJW 1958, 785 = LM PreisstopV0 Nr. 8), lässt sich nicht feststellen.