Hilfsbegründung

Zur Frage der Gültigkeit der in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag getroffenen Vereinbarung, dass die Vertragsinteressenten dem Makler auch beim Nichtzustandekommen des vermittelten Grundstucksveräußerungsvertrags eine Provision zu zahlen hätten, und dass der Vertragsinteressent, der von dem Vertragsabschluss absehe, die von dem anderen Teil geschuldete Maklerprovision zu übernehmen habe.
Der Grundsatz, dass bei einer Mehrheit von äußerlich getrennten Verträgen, sofern sie nach dem Willen der Beteiligten ein einheitliches Gehalt bilden sollen, § 139 BGB anzuwenden ist, gilt auch dann, wenn nur der eine Vertragspartner einen solchen Einheitlichkeitswillen hatte, dieser aber dem anderen Partner erkennbar war und von ihm gebilligt oder mindestens hingenommen wurde.
Aus den Gründen: Zu dem Schluss, dass der Kaufvertrag vom B. 3. 1966 nichtig sei und deshalb die Kläger nicht nur entsprechende Feststellung beantragen; sondern zugleich nach § 894 BGB vom Beklagte dessen Zustimmung zur Löschung der für ihn im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangen könne, ist das Berufungsgericht aus zweierlei Gesichtspunkten gelangt, die im Urteil als Haupt- und Hilfsbegründung erscheinen.
Die Hauptbegründung beruht auf der Feststellung, dass die Vertragspartner den vereinbarten Kaufpreis in der Verhandlung vor dem Notar unrichtig, und zwar um 30 000 DM zu niedrig angegeben hätten: sie seien über einen Barpreis von 100 000 DM, zu dem noch die Rente und das Wohnrecht hinzukommen sollten, einig gewesen, während sie in die notarielle Urkunde nur den Betrag von 70000 DM nebst Rente und Wohnrecht aufnehmen ließen. Da aber dem Formzwang des § 313 BGB der gesamte Veräußerungsvertrag unterliege, mithin alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragschließenden das schuldrechtliche Geschäft zusammensetze, insbesondere bei entgeltlichen gegenseitigen Verträgen auch diejenigen Abreden, welche die Gegenleistung des Erwerbers beträfen, seien hier sowohl der tatsächlich gewollte Vertrag mit dem höheren Kaufpreis wegen Nichtbeurkundung als auch der beurkundete Vertrag mit dem niedrigeren Entgelt, den man nur zum Schein abgeschlossen habe nichtig.
In seiner Hilfsbegründung unterstellt das Berufungsgericht zugunsten des Beklagten, dass die Aufteilung des Veräußerungsgeschäfts in einen Grundstückskaufvertrag und einen Mobiliarkaufvertrag nicht nur zum Schein und zur Verschleierung des wirklich Gewollten geschehen sei, sondern tatsachlich dem Willen der Vertragspartner entsprochen habe. In diesem Fall, so meint es, ergäbe sich die Nichtigkeit aus § 139 BGB, weil beide Verträge alsdann Teile eines als rechtliche Einheit anzusehenden zusammenhängenden Vertrages darstellte. Das wiederum habe zur Folge, dass auch der Mobiliarkaufvertrag gemäß § 313 BGB hätte beurkundet werden müssen. An einer solchen Beurkundung fehle es hier.
Die Rev., die diese Urteilsausführungen als rechtsirrig bekämpft, geht mit dem Berufungsgericht von dem Grundsatz aus, dass bei Grundstücksveräußerungsverträgen der Formzwang des § 313 BGB sich auf sämtliche getroffenen Vereinbarungen erstreckt, soweit sie nach dem Willen der Vertragspartner Bestandteil des schuldrechtlichen Geschäfts sind, vor allem also auf die Abreden über die Gegenleistung des Erwerbers. Sie bezeichnet allerdings diesen Grundsatz, wenn er auch der herrschenden Auffassung entspreche, als keineswegs unbedenklich, ohne indessen darzulegen, was sie dagegen einzuwenden hat. Die von ihr in dieser allgemeinen Form angezweifelte Auslegung der genannten Formvorschrift unterliegt jedoch keinen durchgreifenden Bedenken, sondern steht im Einklang mit der seit langem gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung, an der festzuhalten ist.
Gerügt wird seitens der Rev. in erster Linie, der BerRichter habe jenen von ihm selbst als maßgebend angesehenen Grundsatz nicht befolgt, indem er bei seiner Prüfung, ob die Angabe des Barkaufpreises von 70000 DM in der notariellen Urkunde eine bloße Scheinerklärung gewesen sei, außer acht gelassen habe, dass es nur auf den Willen der Vertragspartner ankomme; der Ehemann der Kläger habe damals zweifellos aus dem Verkauf von Haus und Mobiliar insgesamt 100000 DM erzielen wollen, aber für das Haus selbst nicht mehr als 70000 DM. Bei dieser Rüge verkennt jedoch die Rev. sowohl den rechtlichen Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts als auch seine tatsächlichen Feststellungen. Es hat den Willen der Vertragschließenden keineswegs vernachlässigt, vielmehr ausdrücklich und mit Recht auf seine Beachtlichkeit hingewiesen; wenn es dabei als genügend angesehen hat, dass der Wille des einen Vertragspartners dem anderen erkennbar geworden sei und von ihm gebilligt oder mindestens hingenommen werde, so ist auch dies aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Hiervon ausgehend fährt das Urteil fort: Dem Beklagten könne geglaubt werden, dass ihm persönlich ein einer Ersparnis oder gar Hinterziehung von Steuern nicht gelegen habe. Aber dem Ehemann der Kläger sei es darum gegangen, Steuern zu sparen; deshalb habe er den Grundstückskaufpreis von 100000 DM zum Schein in 70000 DM für das Haus und 30000 DM für das Mobiliar aufgeteilt.
Dies ist dem Beklagten nach der Überzeugung des Berufungsgerichts bekannt gewesen.
Zu diesen tatrichterlichen Feststellungen setzt sich die Rev. in Widerspruch, wenn sie behauptet, der Verkäufer B. habe für odas Haus als solches nicht mehr als 70000 DM erzielen wollen. Zudem schränkt sie ihre Behauptung selbst wieder ein mit den unmittelbar folgenden Worten: mehr als 70000 DM habe B. jedenfalls nicht in Erscheinung treten lassen wollen; gerade letzteres spricht aber für die Auffassung der Vorinstanzen, wonach es sich bei dem notariellen Vertrag um ein Scheingeschäft gemäß § 117 BGB gehandelt hat. Soweit die Rev. maßgeblich auf den mit dem Grundstücksgeschäft nach Lebenserfahrung und Vorstellung der Parteien erstrebten wirtschaftlichen Erfolg abstellen möchte, während es der Einigung der Parteien und ihrer Geschicklichkeit über lassen bleibe, wie sie diesen Erfolg rechtlich in, zulässiger und einwandfreier Weise erreichen wollten, ist ihr entgegenzuhalten, dass auf jeden Fall der eingeschlagene Weg vom Rechtsstandpunkt aus gangbar und zur Erreichung des verfolgten Zweckes geeignet sein muss; hieran fehlt es, wenn man zwei Verträge abschließt, von denen der beurkundete nicht gewollt und der gewollte nicht beurkundet ist.