Hinterhaus

Zur Frage der Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Hauses, an dem genehmigungsbedürftige Arbeiten ohne Genehmigung der Baubehörde durchgeführt worden sind.
Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom April 1974 kauften die Kläger von den Beklagten mehrere Grundstücksparzellen; sie unterwarfen sich in der Urkunde wegen der Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung. Mitverkauft wurden zwei Gebäude, und zwar ein so genanntes Werkstattgebäude und ein daran im rechten Winkel anschließendes so genanntes Hinterhaus. Im Werkstattgebäude befinden sich über der Werkstatt Wohnräume. An dem Hinterhaus sind von den Beklagten in den Jahren 1971/1972 Arbeiten vorgenommen worden. Für diese Arbeiten ist von den Beklagten keine Genehmigung der Baubehörden eingeholt worden.
Von dem Kaufpreis steht noch ein Restbetrag offen. Wegen dieser Forderung betreiben die Beklagten die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gegen die Kläger Diese haben Vollstreckungsgegenklage erhoben; sie verweigern die Zahlung, weil die Beklagten ihnen verschwiegen hätten, dass für die beiden mitverkauften Gebäude keine behördliche Genehmigung zur Nutzung als Wohnhäuser vorliege und eine entsprechende Genehmigung auch in Zukunft nicht erteilt werde. Die Kläger haben die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung erklärt; sie berufen sich hilfsweise auf einen Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB sowie auf Wandlung und Minderung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Die zugelassene Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hat der von den Kläger erklärten Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung den Erfolg versagt. Soweit Umbaumaßnahmen von den Beklagten im Wege der Selbsthilfe mit so genannten Schwarzarbeitern durchgeführt worden sein sollen, hat das Berufsgericht eine Aufklärungspflicht der Verkäufer verneint. Es hat hinsichtlich des von den Kläger behaupteten Umbaues des Hinterhauses von einem Lagerhaus zu einem Wohnhaus ausgeführt: Ein solcher Umbau wäre zwar gemäß § 91 LBauO bauaufsichtlich genehmigungspflichtig gewesen; es sei jedoch bereits zweifelhaft, ob den Beklagten die Genehmigungsbedürftigkeit der Nutzungsänderung bekannt gewesen sei; viele Laien meinten nämlich, sie dürften innerhalb eines bestehenden Gebäudes Änderungen vornehmen, ohne die Behörde einschalten zu müssen. Aber selbst wenn den Beklagten die Genehmigungspflicht bekannt gewesen sei, habe ihnen doch hinsichtlich der fehlenden Genehmigung den Kläger o gegenüber keine Aufklärungspflicht oblegen, da es bezüglich der Frage der Nichtgenehmigung am Erfordernis der offensichtlichen Bedeutung dieser Tatsache für den Kaufentschluss der Kläger gefehlt habe. Die hiergegen von der Revision vorgetragenen Bedenken sind weitgehend begründet.
Soweit das Berufsgericht unabhängig von der Kenntnis der Beklagten eine Aufklärungspflicht der Beklagten verneint, gilt folgendes: Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte.
Hinsichtlich der Durchführung von Baumaßnahmen in Selbsthilfe unter Einsatz von Schwarzarbeitern hält der Senat zwar in Übereinstimmung mit dem Berufsgericht eine Aufklärungspflicht nicht für ohne weiteres gegeben. Nach der Verkehrsauffassung ist die Qualität der angeführten Arbeiten für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung. Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass Selbsthilfearbeiten mit dem Einsatz von Schwarzarbeitern in aller Regel von minderer Qualität sind, besteht nicht. Im Übrigen haben die Kläger nach den Feststellungen des Berufsgerichts auch keine Baumängel substantiiert vorgetragen.
Ob für ein zu Wohnzwecken erworbenes Gebäude die zur Wohnnutzung nach dem Landesbaurecht notwendige bauaufsichtliche Genehmigung vorliegt oder nicht, ist dagegen in der Regel für den Entschluss des Käufers, das bebaute Grundstück zu erwerben, von wesentlicher Bedeutung. Die fehlende Genehmigung kann nämlich zur Untersagung der Nutzung zu Wohnzwecken und gegebenenfalls zur Anordnung der Rückgängigmachung der ohne Genehmigung durchgeführten Baumaßnahmen führen. Ob zu erwarten ist, dass die Baubehörde derartige Anordnungen treffen wird und ob diese Maßnahmen einer verwaltungsgerichtlichen Überprüfung standhalten würden, ist für die Offenbarungspflicht grundsätzlich ohne Bedeutung. Für den Erwerber eines Hauses zu Wohnzwecken ist es wesentlich, ob der beabsichtigten Nutzung Hindernisse entgegengestellt werden können, die er unter Umständen nur mit großen Schwierigkeiten und in langwierigen Verwaltungs- und Gerichtsverfahren beseitigen kann. Der Käufer muss vor Abschluss des Kaufvertrages entscheiden können, ob er das mit dem Erwerb verbundene, die Erreichung des Vertragszwecks erheblich gefährdende Risiko einer fehlenden bauaufsichtlichen Genehmigung übernehmen will. Solange die zuständigen Bauaufsichtsbehörden keine rechtsverbindliche Erklärung abgegeben haben, dass sie die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Gebäudes nicht untersagen und keine Rückgängigmachung von genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen verlangen, ist das Fehlen der Genehmigung für den Entschluss, ein Gebäude zu Wohnzwecken zu erwerben, in der Regel von entscheidender Bedeutung. Dass hier die Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages schon mindestens zwei Jahre in dem ohne Genehmigung zu Wohnzwecken genutzten Gebäude gewohnt hatten und dass in dieser Zeit die Behörde gegen die Nutzung nicht eingeschritten war, schließt die wesentliche Bedeutung des Fehlens der Genehmigung für den Kaufentschluss nicht aus. Das Nichteinschreiten der Behörde gibt dem Erwerber nicht die Sicherheit, er werde ohne Schwierigkeiten das Gebäude wie beabsichtigt ungestört zu Wohnzwecken nutzen können; zudem ist den Feststellungen des Berufsgericht nicht zu entnehmen, dass der Baubehörde die nicht genehmigte Nutzung des Gebäudes vor der Veräußerung an die Kläger überhaupt bekannt war. Aber selbst bei einer Kenntnis der zuständigen Behörde folgt aus dem Nichteinschreiten nicht, dass ein Käufer in Zukunft keine Maßnahmen der Bauverwaltung gegen die ungenehmigte Nutzung zu erwarten habe. Ohne dementsprechende bindende Erklärung der zuständigen Baubehörde ist das erhebliche Risiko des Erwerbers, die beabsichtigte Nutzung gegebenenfalls in langwierigen Verfahren erkämpfen zu müssen, nicht beseitigt. Auch das Nichteinschreiten der Baubehörde nach Abschluss des Kaufvertrages und nach Beginn der Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Kläger ist für das Bestehen der Aufklärungspflicht unbeachtlich. Für diese kommt es nur auf die Situation im Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Vorher hatte die Baubehörde nach den Feststellungen des Berufsgerichts eine verbindliche Erklärung dahingehend, sie werde die rechtswidrige Nutzung hinnehmen, nicht abgegeben. In dem vom Berufsgericht zitierten späteren Schreiben der Kreisverwaltung... vom B. 10. 1976 wird vielmehr ausdrücklich dar auf hingewiesen, dass die Ersetzung eines bestandsgeschützten Altbaus durch eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nicht vom Bestandsschutz erfasst werde und dass die Bauaufsichtsbehörde die Benutzungsänderung anordnen oder die Benutzung untersagen könne, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt würden.
Das Berufsgericht hat demnach rechtsfehlerhaft im Zusammenhang der Prüfung einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und eines Schadensersatzanspruchs aus § 463 BGB eine Aufklärungspflicht der Verkäufer hinsichtlich der nichtgenehmigten Nutzung des Hinterhauses zu Wohn zwecken verneint. Da die Klage auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Wandlung oder Minderung zur Entscheidung reif ist, musste das Urteil aufgehoben werden.