Holzfäulnis

Beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks kann eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, dann bestehen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Treu und Glauben können eine Aufklärung insbesondere dann gebieten, wenn aufgrund der vorausgegangenen Verhandlungen oder der beruflichen Ausbildung und Tätigkeit des Verkäufers oder seines Vertreters ein Vertrauen des Käufers in deren Fachkunde und besonderen Kenntnisse bei der Herstellung des Kaufgegenstands oder im Umgang mit diesem erweckt worden ist. Unter diesem Blickpunkt können die Erklärungen des Zeugen nicht nur als allgemeine Anpreisungen zu dem Zweck der Veranlassung zu Vertragsverhandlungen verstanden werden. Sie können auch nicht allenfalls die Vorstellung erwecken, das Haus sei in architektonischer Hinsicht mit Sorgfalt erstellt worden. Das Berufsgericht lässt dabei außer acht, dass auch die Bauaufsicht Sache des Architekten ist und der Zeuge nicht nur seine Planung, sondern gerade seine eigene ständige Aufsicht bei der Erstellung gegenüber den Beklagte hervorgehoben hat. Der Zeuge brauchte auch nicht über seine Erklärung hinaus als besonderer Fachmann hinsichtlich der Holzqualität in Erscheinung zu treten, um die - auch ihm erkennbare - Erwartung der Vertragspartner zu erwecken, dass der Einbau und die spätere Feststellung fäulnisbefallenen Holzes, ungeachtet der von ihm vermuteten Gründe, mitgeteilt würden. Denn es handelt sich um die Mitteilung des festgestellten Fäulnisbefalls und nicht um eine Auskunft über die Art der Fäulnis und das Ausmaß der mit ihr verbundenen Gefahr für den Bestand des Holzes. Schließlich setzt die Vorstellung, dass der Käufer den Vertragsabschluss von der Mitteilung des Fäulnisbefalls, wie ihn der Zeuge feststellte und wieder in Ordnung gebracht glaubte, abhängig machen könnte weder voraus, dass der Käufer keinerlei Schäden hinzunehmen gewillt wäre, noch dass ihm der Eindruck vermittelt worden wäre, bei dem Haus sei gerade auch das Holz von besonders ausgesuchter Qualität und demgemäß auch 16 Jahre nach der Errichtung ohne irgendwelche Mängel. Auch bei nur durchschnittlichen Anforderungen an den Zustand des Holzes wird davon ausgegangen, dass Mängel wie die von dem Zeugen festgestellten und später reparierten Fäulnisstellen, die nach dem Ausmaß an den betroffenen Hölzern nicht als gering bezeichnet werden können, nicht vorliegen. Der Umstand, dass der Zeuge auf den Riss eines Pfostens aufmerksam gemacht und der Käufer diesen Hinweis mit einer wegwerfenden Handbewegung abgetan habe, sagt nichts darüber aus, dass dieser auf die Mitteilung der nach den Aussagen des Zeugen vermeintlich reparierten Fäulnisstellen keinen Wert gelegt hätte. Die Mitteilung über den Riß im Zusammenhang mit der Tatsache, dass bei den Vertragsverhandlungen - wenn auch ohne ausdrückliche Frage des Käufers nach dem Holzzustand - ausführlich über das Holz gesprochen worden ist, das bei der Errichtung des Hauses in großem Umfang auch für die äußere Gestaltung verwendet wurde, legt eher den Schluss nahe, dass dem Zeugen auch die Bedeutung der von ihm durchgeführten Arbeiten und Reparaturen an den fäulnisgeschädigten Hölzern für den Entschluss des Käufers erkenntlich war. In diesem Zusammenhang kann auch der von der Revision als übergangen gerügte Umstand von Bedeutung sein, dass der Zeuge über den Fäulnisbefall und seine Reparatur andere Kaufinteressenten unterrichtet hat. Die weiteren Feststellungen des Berufsgericht, der Zeuge habe nicht dafür garantiert, es sei alles in Ordnung, und er habe sich nicht in Bezug auf die Holzqualität und Holzverarbeitung als besonderer Fachmann ausgegeben, sagt nichts dagegen aus, dass der Zeuge damit rechnen musste und gerechnet hat, bei Offenbarung des festgestellten Fäulnisbefalls würden die Käufer jedenfalls nicht ohne vorherige Prüfung der Art der festgestellten Fäulnis abschließen. Das Urteil kann sonach nicht aufrechterhalten werden. Zu prüfen bleibt, ob der Zeuge 0 als Verhandlungsvertreter der Kläger unter den gegebenen Umständen damit gerechnet hat, dass der Käufer bei Kenntnis der schon beim Einbau vorhandenen und der später vom Zeugen festgestellten und reparierten Holzfäulnis den Kaufvertrag, möglicherweise nach Prüfung durch einen Sachverständigen, jedenfalls zu den getroffenen Bedingungen nicht abgeschlossen hätte. Die Sache ist daher zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.
In der erneuten Verhandlung wird Gelegenheit zur Prüfung sein, ob die Aufklärung über die Zahl der Anlieger, die für den zum Kaufgrundstück führenden Weg unterhaltungspflichtig waren, unter Würdigung der gesamten Umstände für die Parteien nur von untergeordneter Bedeutung war. Desgleichen wird der von der Revision als übergangen gerügte Sachvortrag, dass der Erhöhung der Gebäude-Feuerversicherungssumme entgegen der Erklärung des Zeugen 0 keine Schätzung eines Sachverständigen zugrunde gelegen habe, unter dem Gesichtspunkt der arglistigen Täuschung zu prüfen sein.