Immobilienfonds

Zur Frage der Haftung einer Anlagevermittlungsgesellschaft bei mangelnder Aufklärung eines durch Prospekt geworbenen Käufers von Anteilen eines ausländischen Immobilienfonds.
Zum Sachverhalt: Die Kläger haben im September 1970 durch Vermittlung der Beklagten Anteile der USIP erworben. Die USIP gehörte zu den ausländischen Investment-Gesellschaften, die ihre Anteile bei Inkrafttreten des Auslandsinvestmentgesetzes am 1. 11. 1969 in der Bundesrepublik öffentlich vertrieben. Sie hatte die Anzeige nach §§ 7., 15 Auslandsinvestmentgesetz erstattet, hat jedoch im Juli 1971 gegenüber dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen auf die Rechte aus der Vertriebsanzeige verzichtet. Sie befindet sich inzwischen in Liquidation. Die Kläger halten die Beklagten für verpflichtet, ihnen den dadurch entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen, dass sie im September 1970 die erwähnten Anteile gekauft haben. Sie habe es pflichtwidrig unterlassen, darauf hinzuweisen, dass die im Sondervermögen der USIP befindlichen Grundstücke zu rund 75% belastet gewesen seien. Letzteres ist unstreitig. Die Beklagten ist eine Anlagegesellschaft mbH, die nach den Angaben in ihren Werbeprospekten auf die Anlageberatung und Vermögensplanung gerichtet ist. Sie vertrieb nach der im April 1970 dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen erstatteten Anzeige auch die Anteile der USIP, für den sie mit einer eigenen Werbeschrift warb. Landgericht und Oberlandesgericht haben auf den Antrag der Kläger festgestellt, dass die Beklagten den Kläger den Schaden zu ersetzen hat, der diesen aus dem Ankauf von Anteilen der USIP entstanden ist und noch entstehen wird. Das Berufsgericht hält die Beklagten zum Ersatz des den Kläger entstandenen Schadens mit der Begründung für verpflichtet, sie habe es fahrlässig unterlassen, die Kläger darauf hinzuweisen, dass die Grundstücke der USIP zu rund 75% ihres Wertes mit Grundpfandrechten belastet gewesen seien; für die Beklagten als Anlageberatungsgesellschaft sei erkennbar gewesen, dass eine solche Belastung nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung gelegen habe. Zumindest hätte die Beklagten darauf hinweisen müssen, dass die Belastung höher gewesen sei, als bei deutschen Immobilienfonds ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung entsprochen habe. Das Berufsgericht nimmt hierbei an, zwischen den Parteien sei ein Vermittlungsvertrag zustande gekommen, der für die Beklagten Aufklärungs- und Hinweispflichten begründet habe. Hilfsweise führt es an, solche Aufklärungs- und Beratungspflichten seien jedenfalls aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss entstanden. Bei der Bestimmung des Umfangs dieser Verpflichtungen geht es im Anschluss an Stellungnahmen des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen von § 37 III 2 des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften in der Neufassung vom 14. 1. 1970 aus, wonach bei deutschen Immobilienfonds die Belastungsgrenze 50% des Verkehrswertes der Grundstücke nicht überschreiten darf. Es sieht bei einem Überschreiten dieser Grenze grundsätzlich auch die Voraussetzungen von § 2 Nr. 4f des am 1. 11. 1969 in Kraft getretenen Gesetzes über den Vertrieb ausländischer Investmentanteile und über die Besteuerung der Erträge aus ausländischen Investmentanteilen vom 28. 7. 1969 als erfüllt an; eine diesen Satz überschreitende Beleihung sei mit dem hier aufgestellten Grundsatz einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung nicht vereinbar. Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Der Revision ist zwar zuzustimmen, dass ein Vermittlungs- oder Maklervertrag mit dem vom Berufsgericht angenommenen Inhalt nicht zustande gekommen ist. Aus dem Vorbringen der Kläger, insbesondere aus dem von ihnen vorgelegten Werbeprospekt und der Vertriebsmitteilung gegenüber dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen folgt vielmehr, dass die Beklagten für die USIP als Handelsvertreter i. S. des § 84 HGB tätig geworden ist; sie war ständig damit betraut, Fonds-Verkäufe der USIP zu vermitteln. Das angefochtene Urteil ist jedoch deshalb zu bestätigen, weil die Beklagten unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss haftet.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagten nicht nur mit einem Prospekt der USIP geworben, vielmehr eine eigene Werbeschrift herausgegeben hat. In dieser Schrift hat sie u. a. darauf hingewiesen, dass sie eine deutsche Gesellschaft für Anlageberatung und Vermögensplanung sei, deren Stammkapital 250000 DM betrage, und hinsichtlich der USIP Angaben gemacht über Anlageziel, Vermögen, derzeitig verwalteten Grundbesitz, Anlageergebnisse, Treuhandbank und Prüfer. Als Anlageziel der USIP hat sie herausgestellt: Wertzuwachs ausschließlich durch Vermietung von Gebäuden, die auf eigenem Grundbesitz in Siedlungszentren errichtet werden.
Die Verpflichtungen aus dem durch die Anbahnung von Vertragsverhandlungen eines Vertreters begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis treffen zwar grundsätzlich den Vertretenen, hier also die USIP. Wie der BGH in ständiger Rechtsprechung ausgesprochen hat, kann jedoch der Vertragspartner in Ausnahmefällen den Vertreter selbst in Anspruch nehmen, nämlich immer dann, wenn dieser für seine eigene Person in erheblichem Maße Vertrauen in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen beeinflusst hat, oder wenn er dem Verhandlungsgegenstand besonders nahe steht und deshalb am Abschluss des Geschäfts ein eigenes Interesse hat. Ob bei den hier gegebenen Umständen angenommen werden kann, dass die Beklagten dem Verhandlungsgegenstand besonders nahe stand und ein so starkes eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Geschäftsabschluss hatte, dass eine Gleichstellung mit dem Vertretenen gerechtfertigt ist, kann offen bleiben. Die Beklagten hat jedenfalls den Klägern gegenüber besonderes Vertrauen im Sinne dieser Rechtsprechung in Anspruch genommen. Die Beklagten hat durch ihr Auftreten als auf die internationale Anlageberatung und Vermögensplanung gerichtete Anlagegesellschaft den Eindruck besonderer Sachkunde erweckt und in Verbindung mit der öffentlichen Werbung für die USIP und die in diesem Zusammenhang von ihr abgegebenen Erklärungen über Ziel, Gestaltung, Bedeutung und Ergebnisse des Fonds einen zusätzlichen, auf ihre Person gegründeten Vertrauenstatbestand geschaffen. Sie ist den Kläger gegenüber als inländische, sachkundige Anlagegesellschaft aufgetreten und hat in dieser Eigenschaft einen Fonds als vertrauenswürdig herausgestellt, der seinen Sitz und die Vermögensanlage im Ausland hatte und deshalb von den Klägern praktisch nicht auf Bonität und inneren Wert überprüft werden konnte. Diese durften sich deshalb auf die Angaben der Beklagten verlassen und davon ausgehen, sie persönlich habe den von ihr vorgestellten Fonds mit aller Sorgfalt, wie von einer solchen Anlagegesellschaft zu erwarten ist, im Rahmen ihrer Angaben geprüft und werde sie über alle Umstände aufklären, die für den Entschluss, sich an der USIP zu beteiligen, von wesentlicher Bedeutung waren.
Das Berufsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass zu den von der Beklagten hiernach zu offenbarenden Tatsachen auch die besonders hohe Belastung der Fonds-Grundstücke gehörte.
Eines Hinweises auf diese Tatsache war die Beklagten nicht schon deshalb enthoben, weil der Vertrieb der USIP-Anteile im Bundesgebiet damals zulässig war.