Immobilienmakler

Ein Immobilienmakler verwirkt seinen Lohnanspruch, wenn er mit an Vorsatz grenzender Leichtfertigkeit seinen Auftraggeber veranlasst, eine (formnichtige) Ankaufsverpflichtung zu unter- zeichnen, um bei dem Auftraggeber den Eindruck einer Verpflichtung zum Kauf und zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn zu erwecken.
Zum Sachverhalt: Die Kläger fordert von den Beklagten Maklerprovision im Zusammenhang mit dem Ankauf eines mit einem Reihenhaus bebauten Grundstückes. Mit der Vermittlung des Verkaufs dieses und einer Reihe weiterer benachbarter Grundstücke war die Kläger von den früheren Eigentümern, den Eheleuten A beauftragt worden. Sie fand Kontakt zu den Beklagten Diese unterzeichneten am 19. 11. 1974 ein mit Vermittlungsauftrag überschriebenes Formular der Kläger, in dem das angebotene Objekt bezeichnet war und der Interessent sich verpflichtete, ausschließlich im Falle eines Vertragsschlusses die Maklergebühren von 3% zuzüglich Mehrwertsteuer zu bezahlen. Am gleichen Tage unterzeichneten die Beklagte eine - unstreitig formnichtige - Ankaufsverpflichtung für dieses Grundstück auf einem Formular der Kläger Am 21. 11. 1974 schlossen die Beklagte unmittelbar mit den Verkäufern einen Mietvertrag, später erwarben sie das Grundstück für 209000 DM unmittelbar von den Eheleuten A. Die Kläger fordert von den Beklagten Maklerprovision von 3% zuzüglich 11% Mehrwertsteuer aus 209000 DM = 6959,70 DM.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene - Revision der Kläger blieb ohne Erfolg.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht hat unterstellt, die Beklagte hätten bereits am 19. 11. 1974 gewusst, dass die Kläger auch mit den Verkäufern einen Maklervertrag geschlossen hatte. Gleichwohl hat es den Anspruch auf Maklerlohn nach § 654 BGB unter anderem deshalb für verwirkt angesehen, weil die Kläger den Beklagten angesonnen habe, die Ankaufsverpflichtung vom 19. 11. 1974 zu unterzeichnen. Darin sei nicht nur formularmäßig ein Ausschluss jeder Gewährleistungsansprüche der Käufer vorgesehen, sondern es sei auch durch die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Maklergebühr ein wirtschaftlicher Druck zum Abschluss des Kaufvertrages ausgeübt worden. Die Kläger habe die formnichtige Ankaufsverpflichtung dazu benutzt, um den Beklagten eine in Wahrheit nicht vorhandene rechtliche Bindung vorzuspiegeln mit dem Ziel, sich einen wirtschaftlichen Vorteil zu verschaffen. Sie sei deshalb des Maklerlohnes unwürdig. Ihre Behauptung, sie habe nur versehentlich ein veraltetes Formular verwendet, das sie routinemäßig von einem Verlag bezogen habe, sei nicht glaubhaft. Sie hätte die Neufassung des § 313 BGB und die veröffentlichte neue Rechtsprechung des BGH als gewerbsmäßige Maklerin kennen und berücksichtigen müssen.
2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand. Die Vorschrift des § 654 BGB betrifft ihrem Wortlaut nach zwar nur den Fall, dass der Makler vertragswidrig auch für den anderen Teil tätig geworden ist. Sie drückt aber einen von der Treue- und Sorgfaltspflicht des Maklers ausgehenden allgemeinen Rechtsgedanken aus und ist demgemäß auch in anderen Fällen anzuwenden, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn nach § 654 BGB hat Strafcharakter. Sie soll den Makler bei Vermeidung des Verlustes seines Vergütungsanspruchs dazu anhalten, die ihm gegenüber seinem Auftraggeber obliegende Treuepflicht zu wahren. Die Anwendung der Vorschrift setzt nicht voraus, dass dem Auftraggeber überhaupt ein Schaden entstanden ist. Gerade dieser Strafcharakter gebietet es andererseits, den Anwendungsbereich der Bestimmung auf solche Fälle einzuschränken, in denen der Makler seine Treuepflicht gegenüber dem Auftraggeber vorsätzlich, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt und deshalb den Maklerlohn nach allgemeinen Rechts- und Billigkeitsempfinden nicht verdient hat (BGHZ 36, 323 = NJW 1962, 734 = LM § 654 BGB Nr. 1).
Hier hat das Berufungsgericht mit Recht in dem Verhalten der Kläger im Zusammenhang mit der von ihr bewirkten Unterzeichnung der Ankaufsverpflichtung durch die Beklagte eine solche zumindest leichtfertige, treuwidrige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten gesehen. Es hat zwar nicht festgestellt, dass der Kläger die Formnichtigkeit der Ankaufsverpflichtung bewusst gewesen sei. Seine Erwägung, als gewerbsmäßige Maklerin hätte die Kläger die Neufassung des § 313 BGB und die neuere höchstrichterliche Rechtsprechung dazu unbedingt kennen müssen, ihre angebliche Unkenntnis müsste deshalb als in so hohem Maße schuldhaft angesehen werden, dass ihr der Vorwurf einer an Vorsatz grenzenden Leichtfertigkeit nicht erspart werden könne, begegnet aber keinen rechtlichen Bedenken. Davon ausgehend ist das Verhalten der Kläger gegenüber den Beklagten als wesentliche Treuwidrigkeit zu werten. Ganz abgesehen davon, dass die Kläger den Beklagten den Verzicht auf jede Gewährleistungsansprüche für ein noch gar nicht besichtigtes Objekt formularmäßig ansinnen wollte, sollte die unterzeichnete Ankaufsverpflichtung - wie das Berufungsgericht festgestellt hat - den Eindruck einer festen Bindung gegenüber dem Verkäufer und einer erfolgsunabhängigen Verpflichtung zur Zahlung von Maklerprovision an die Kläger erwecken. Nach den weiteren Feststellungen des angefochtenen Urteils hat die Kläger mit ihrem Verhalten das Ziel verfolgt, sich und den Verkäufern unter einseitiger Benachteiligung der Beklagte einen wirtschaftlichen Vorteil zu verschaffen. Mit Recht hat das Berufungsgericht daraus die Folgerungen gezogen, die Kläger sei des versprochenen Maklerlohnes unwürdig. Bei dieser Fallgestaltung kommt es für die Verwirkung des Maklerlohns entsprechend § 654 BGB nicht darauf an, ob die Kläger für die Beklagte als Vermittlungsmakler oder eventuell nur als Nachweismakler tätig geworden ist.