Inhalt der Genehmigung

§ 21 Inhalt der Genehmigung ist die Genehmigung nach §19 erteilt, so darf auf einen Antrag, der innerhalb von drei Jahren der Erteilung der Genehmigung gesteift wurde, eine Baugenehmigung nicht aus den Gründen versagt werden, die nach §20 Abs. 1 rechtserheblich waren. Absatz 1 gift nicht, wenn sich die für die Erteilung der Genehmigung maßgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen geändert haben. Jedoch ist alsdann bei Versagung der Baugenehmigung aus den in § 20 Abs. 1 Nr.1 bis 3 genannten Gründen dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung in Geld insofern zu leisten, als durch die Versagung der Wert des Grundstücks gemindert wird.
Aufwendungen an Wert verlieren, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte für Vorbereitungen zur Nutzung des Grundstücks Im Vertrauen auf die Genehmigung nach § 19 bereits gemacht hat. Zur Entschädigung ist die Gemeinde verpflichtet; Ist ein Begünstigter vorhanden, ist §44 Abs. 1 Satz 1 und 3 sowie Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Entschädigung und das Verfahren Ist §43 Abs. 2 mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass im Falle des Absatzes 2 Satz 2 Nr.1 die Höhe der Entschädigung den Unterschied zwischen dem aufgewandten Entgelt und dem Verkehrswert, der sich nach Versagung der Baugenehmigung ergibt, nicht übersteigen darf. Der Entschädigungsberechtigte kann Entschädigung verlangen, wenn die in Absatz 2 Satz 2 Nr.1 und 2 bezeichneten Vermögensnachteile eingetreten sind; für die Fälligkeit und die Verzinsung sowie das Erlöschen des Entschädigungsanspruchs gift § 44 Abs. 3 Satz 2 und 3 sowie Abs. 4 entsprechend.
Zweck der Vorschrift ist es, dem Schutzzweck der Teilungsgenehmigung Rechnung zu tragen. Die Beteiligten eines mit einer Grundstücksteilung verbundenen Grundstücksgeschäfts, insbesondere der Erwerber, haben bei der Erteilung der Teilungsgenehmigung die Gewissheit, dass ein zum Zweck der Bebauung gekauftes Grundstücksteil auch tatsächlich bebaut werden kann; Voraussetzung ist freilich, dass die Bebauungsabsicht bei der Grundstücksteilung offenbart wurde. Die Teilungsgenehmigung entfaltet nach § 21 Abs. 1 eine Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren. Diese Bindungswirkung steht in einem untrennbaren Sachzusammenhang mit der Genehmigungspflicht nach § 19 Abs. 1 und der Versagungsregelung nach § 20 Abs. 1. Eine Genehmigungspflicht ist nur sinnvoll, soweit die Genehmigung auch versagt werden kann; die Genehmigung muss wegen der Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 versagt werden, soweit die beabsichtigte Teilung oder die mit der Teilung bezweckte Nutzung bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Die Teilungsgenehmigung hat wegen der Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 ähnliche Wirkungen wie ein Bauvorbescheid. Während aber der Bauvorbescheid ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung ist, kommt der Teilungsgenehmigung die Wirkung einer Zusicherung zu, denn sie begründet einen Anspruch auf eine Baugenehmigung. Das BVerwG spricht von einer Zusagewirkung kraft Gesetzes.
Die Entstehungsgeschichte der Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung geht zurück auf die Genehmigung nach dem WSG, für die vom BVerwG eine Bindungswirkung angenommen wurde, Das BBauG hat diese Bindungswirkung dann in § 21 Abs. 1 übernommen. Die Fassung dieser Vorschrift ist bei den verschiedenen BBauG-Novellen nur redaktionell geändert worden, indem eine Anpassung an die geänderten Entschädigungsregelungen nach §§ 40ff. erfolgte. Auch das BauGB hat die Vorschrift im wesentlichen unverändert übernommen.
Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung - Bedeutung der Bindungswirkung - Die Bedeutung der Bindungswirkung besteht darin, dass die Baugenehmigungsbehörde drei Jahre lang an die städtebauliche Entscheidung im Verfahren nach § 19 gebunden ist. Die Behörde darf gemäß § 21 Abs. 1 eine Baugenehmigung nicht aus Gründen ablehnen, die die Versagung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 gerechtfertigt hätten. Die Behörde ist freilich durch eine Teilungsgenehmigung nicht gehindert, die Baugenehmigung aus anderen Gründen, etwa solchen des Bauordnungsrechts oder des Naturschutzrechts zu versagen. Die Bindungswirkung tritt auch ein, wenn ein bereits bebautes Grundstück geteilt wird; in diesem Fall wird die Baugenehmigungsbehörde durch die Teilungsgenehmigung verpflichtet, für das vorhandene Gebäude auf einen Bauantrag hin innerhalb der 3-Jahres-Frist eine Baugenehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Bauvorhaben nach §§ 30 ff. unzulässig ist. Das BVerwG begründet dies vor allem damit, dass eine bereits vorhandene Bebauung rechtlich nicht anders zu behandeln ist als ein erst beabsichtigtes Bauvorhaben. Bei Bauvorhaben, die lediglich einer Anzeige bei der Baugenehmigungsbehörde bedürfen, kommt der Teilungsgenehmigung ebenfalls Bindungswirkung zu. Diese besteht darin, dass das Vorhaben nicht beanstandet werden darf, wenn die Anzeige innerhalb von 3 Jahren bei der Baugenehmigungsbehörde eingeht. Die Bindungswirkung geht inhaltlich nur soweit, wie der beabsichtigte Nutzungszweck offenbart wurde und eine Versagungsmöglichkeit nach § 20 Abs. 1 bestanden hat. Der Bauherr kann auf die Begünstigung, die ihm § 21 Abs. 1 aufgrund der erteilten Teilungsgenehmigung gewährt, jederzeit verzichten; ein solcher Verzicht wirkt auch zu Lasten des Rechtsnachfolgers. Zum Wegfall der Bindungswirkung wegen nachträglicher Änderung der Sach- und Rechtslage; zur Möglichkeit der Behörde, die Bindungswirkung durch Rücknahme der Teilungsgenehmigung zu beseitigen:
Wirksame Teilungsgenehmigung. Voraussetzung der Bindungswirkung nach § 21 Abs.1 ist, dass eine wirksame Teilungsgenehmigung vorliegt. Die Teilungsgenehmigung wird wirksam durch Zustellung an den Antragsteller. Die Wirksamkeit wird durch Rechtsmittel grundsätzlich nicht beseitigt, jedoch tritt nach § 80 Abs. 1 VwG0 die aufschiebende Wirkung des Rechtsmittels ein mit der Folge, dass die Teilung nicht im Grundbuch vollzogen werden darf und die Teilungsgenehmigung auch nicht als Grundlage für weitere Entscheidungen der Baugenehmigungsbehörde in Betracht kommt. Solange das Rechtsmittel nicht rechtskräftig zurückgewiesen worden ist, darf demnach eine Baugenehmigung für die mit der Teilung beabsichtigte Bebauung nicht allein wegen der Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung, sondern nur dann erteilt werden, wenn das Bauvorhaben nach §§ 29 bis 35 zugelassen werden muss, so dass es auf die Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 nicht mehr ankommt.