Instandsetzungsarbeiten

Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten werden in jedem Fall vom Bestandsschutz erfasst, sofern das Gebäude als solches noch funktionsgerecht nutzbar ist und damit Bestandsschutz genießt. Es muss sich allerdings um notwendige Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes bzw. zur Beseitigung von Gebäudeschäder handeln, die mit einer allenfalls geringfügigen Erweiterung des Bauvolumens verbunden sein dürfen. Dagegen werden größere Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen regelmäßig nicht mehr durch den Bestandsschutz gerechtfertigt, weil Art. 14 GG nur das vorhandene Gebäude in seiner bisheriger Nutzungsweise schützt. Die wirtschaftliche Notwendigkeit einer Betriebserweiterung ist für die Frage des Bestandsschutzes nicht von Bedeutung. Ausbau- und Erweiterungsmaßnahmen können ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes zulässig sein, wenn sie erforderlich sind um ein älteres Gebäude an moderne Wohn- und Arbeitsbedingungen anzupassen. So hat das BVerwG den Anbau eines Garagenbauwerks mit Abstellräumen an ein vor 5 Jahren im Außenbereich errichtetes Wohnhaus als durch den Bestandsschutz gedeckt angesehen, weil diese Anlagen nunmehr vom Bauordnungsrecht als Ausstattung eines Wohngebäudes verlangt werden. Eben wäre etwa die Anhebung der Geschoßhöhe zur Erreichung einer modernen Anforderungen entsprechenden Raumhöhe sowie die Erweiterung eines Wohn- oder Betriebsgebäudes durch Sanitäranlagen eine vom Bestandsschutz gedeckte Baumaßnahme.
Ein Bestandsschutz entfällt ferner bei mehr als nur unwesentlicher Nutzungsänderungen. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Zulässigkeit einer baulichen Anlage stets abhängig ist von der jeweiliger Nutzung. So entfällt z. B. der Bestandsschutz eines als Teil eines Landwirtschaftsbetriebs privilegierten Wohngebäudes, wenn die landwirtschaftliche Nutzung eingestellt wird. Ob eine Nutzungsänderung wesentlich ist, richtet sich nach ihren städtebaulichen Auswirkungen auf das Vorhaben und seine Umgebung. So ist z. B. die Umwandlung eines Kuhstalls in einen Pferdestall keine relevante Nutzungsänderung, wenn die Pferde ebenfalls im Landwirtschaftsbetrieb eingesetzt werden. Demgegenüber stellt es eine wesentliche Nutzungsänderung dar, wenn der Stall nunmehr der Unterbringung von Reitpferden dient, die nur aus Liebhaberei gehalten werden. Nicht von Bedeutung ist, ob die Nutzungsänderung aus wirtschaftlichen Gründen notwendig ist. Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Bestandsschutz keine Ersatzbauten erfasst, gilt für den überwirkenden Bestandsschutz. Überwirkender Bestandsschutz bedeutet, dass ein Vorhaben ausgeführt werden darf, weil sonst andere Baulichkeiten - im Regelfall die eines gewerblichen Betriebes - ihren Sinn einbüßen, so z. B. eine Wasserkraftanlage ohne Stauwerk oder ein Stallgebäude ohne Wohnhaus. Der Unterschied zwischen dem einfachen Bestandsschutz und dem überwirkenden Bestandsschutz liegt also darin, dass es beim einfachen Bestandsschutz um die Erhaltung des geschützten Bestands im engeren Sinn, beim überwirkenden Bestandsschutz hingegen darum geht, wegen der noch vorhandenen bestandsgeschützten Anlagen noch irgendein zusätzliches Vorhaben durchführen zu dürfen. Das Entstehen eines sog. überwirkenden Bestandsschutzes setzt damit erstens einen untrennbaren Funktionszusammenhang zwischen noch vorhandenen und zu erneuernden Anlagen voraus, zweitens dürfen mit der beabsichtigen Baumaßnahme keine oder allenfalls nur geringfügige Erweiterung verbunden sein und drittens kann der überwirkende Bestandsschutz auch davon abhängen, in welchem Ausmaß, in welchem Zeitraum und aus welchen Ursachen sich die Gesamtsituation gewandelt hat, d. h. in welchem Maß die Situation, in der der überwirkende Bestandsschutz in Anspruch genommen werden soll, noch mit derjenigen übereinstimmt, in der er entstanden ist. Ein überwirkende Bestandsschutz kommt vor allem bei Gewerbebetrieben in Betracht, wenn der Gesamtbetrieb ohne die Erneuerung eine zerstörten oder aus sonstigen Gründen zu ersetzenden Anlage nicht oder nur mit unzumutbaren Schwierigkeiten fortgeführt werden könnte. De überwirkende Bestandsschutz beruht damit letztlich auf der durch Art. 1 GG geschützten Rechtsposition, die der Betrieb als solcher genießt.
Vom Bestandsschutz zu trennen ist die sog. eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition. Während der Bestandsschutz an den Gebäudebestand an knüpft und daher auch mit dem Untergang des Gebäudes entfällt, hängt die eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition am Grundstück; ihr kommt gerade dann Bedeutung zu, wenn ein Gebäude nicht mehr vorhanden ist. Das BVerwG verlangt folgende Voraussetzungen für eine eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition: Es muss zumindest über hauet einmal ein Recht auf Bebauung bestanden haben und dieses Rech muss nach Art. 14 Abs. 1 GG gegen entschädigungslose Enteignung geschützt sein. Diese zweite Voraussetzung hängt von der Lage des Grundstücks und von der Verkehrsauffassung ab; das Grundstück muss nach de Verkehrsauffassung Baulandqualität haben. Dies kann nach Ansicht de BVerwG insbesondere bei der vorzeitigen Zerstörung eines Gebäude; durch Brand der Fall sein, wenn die Verkehrsauffassung das Gebäude geradezu vermisst und sich daher der Wiederaufbau aufdrängt. Die hat der VGH BaWü z. B. bei der Vernichtung eines Sägewerks durch Brand angenommen. Dagegen kommt eine eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition nicht in Betracht, wenn ein Gebäude infolge altersbedingten Verfalls der Bausubstanz untergegangen ist.