Interessenabwägung

Eine Interessenabwägung als Kriterium für ein Durchgreifen von Willensmängeln gegenüber der Gemeinde sollte auch für den Fall gelten, dass die Geschäftsgrundlage des Erstvertrages fehlt oder nachträglich wegfällt. Geschäftsgrundlage kann z. B für den Verkäufer die Vorstellung sein, dass der Käufer dem in § 26 Nr. 1 genannten Personenkreis angehört. Erweist sich diese Vorstellung als falsch und ist anzunehmen, dass der Verkäufer das Grundstück bei Kenntnis des fehlenden familienrechtlichen Verhältnissen nicht oder jedenfalls nicht zu den vereinbarten Bedingungen verkauft hätte, so ist ihm das Festhalten am Vertrag auch der Gemeinde gegenüber nicht zumutbar. Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde für jeden Verkaufsfall zu.
Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans - Allgemeine Voraussetzungen des Vorkaufsrechts - Zu den Unterschieden zum bisherigen Recht. Das Vorkaufsrecht umfasst bebaute und unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder - seit 1.5. 1993 - für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festgesetzt ist. Das Grundstück muss eindeutig innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans liegen. Reicht es über den Bebauungsplanumgriff hinaus, gilt das Vorkaufsrecht nur für die innerhalb des Umgriffs liegende Teilfläche. Der Bebauungsplan muss rechtsverbindlich sein. Ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans genügt für das allgemeine Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Nr. 1 - im Gegensatz zu § 24 Abs. 1 Nr. 2 BBauG - nicht mehr. Ebenso wenig reicht es aus, wenn für einen Bebauungsplan die Planreife nach § 33 eingetreten ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans ist ein fehlerhafter Verwaltungsakt. Zur Frage, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, wenn die Gemeinde den Bebauungsplan ändern will. Das Vorkaufsrecht gilt für einfache und qualifizierte Bebauungspläne, auch für nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleitete Bebauungspläne. Das Vorkaufsrecht erfasst nur Kaufverträge, die am Tag der in § 12 vorgeschriebenen Bekanntmachung oder später abgeschlossen werden. Für einen im Laufe des Tages der Bekanntmachung abgeschlossenen Kaufvertrag entsteht das Vorkaufsrecht ohne Rücksicht auf die Uhrzeit der Bekanntmachung oder des Vertragsabschlusses. Ein vorher geschlossener Vertrag unterliegt dem Vorkaufsrecht auch dann nicht, wenn er erst nach diesem Zeitpunkt durch Erteilung einer erforderlichen Genehmigung rechtsgültig wird. Der Bebauungsplan muss rechtsgültig sein.
Im Geltungsbereich einer Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 7 BauGB-MaßnahmenG ist kein Vorkaufsrecht gegeben, da § 7 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG, der auf verschiedene Vorschriften des BauGB verweist, die §§24 ff. nicht erwähnt. Dies gilt auch für den Fall, dass eine solche Satzung Flächen erfasst, für die bisher ein Bebauungsplan mit Festsetzungen nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 bestand, da ein Bebauungsplan nach § 7 Abs. 3 Satz 8 BauGB-MaßnahmenG außer Kraft tritt, soweit sein räumlicher Geltungsbereich von der Satzung betroffen wird. Umgekehrt entsteht das Vorkaufsrecht, wenn im Bereich der Satzung ein Bebauungsplan aufgestellt wird, der Festsetzungen nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 enthält, da ein Bebauungsplan die Satzung außer Kraft setzt. Die Gemeinde kann im Geltungsbereich einer Satzung nach § 7 BauGBMaßnahmenG ein Vorkaufsrecht auch dadurch begründen, dass sie eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 erlässt.
Ist die Festsetzung eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans, die an sich die tatbestandlichen Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht enthält, funktionslos geworden, so kann das Vorkaufsrecht nicht entstehen.
Unter Flächen sind nur Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne zu verstehen, nicht einzelne Geschosse und Ebenen, für die gesonderte Festsetzungen nach § 9 Abs. 3 möglich sind. Dagegen kann ein Grundstücksteil, auch wenn das ganze Grundstück einheitlich bebaut ist, dem Vorkaufsrecht unterliegen. Ist im Bebauungsplan eine Festsetzung für öffentliche Zwecke nur für ein Geschoß vorgenommen worden, so entsteht das Vorkaufsrecht gleichwohl für das betroffene Grundstück. Ob es allerdings ausgeübt werden kann, hängt im Einzelfall davon ab, ob das Wohl der Allgemeinheit - auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit - die Ausübung rechtfertigt.
Flächen mit Festsetzung einer Nutzung für öffentliche Zwecke. Für die Fläche muss eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt sein, d. h. die Nutzung muss sich aus dem Bebauungsplan ergeben. Es genügt nicht, dass mit der planerischen Ausweisung ein öffentlicher Zweck verfolgt wird. Eine Nutzung für öffentliche Zwecke ist z. B. nicht gegeben bei einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 7, da diese Festsetzung nur die Eignung von Gebäuden für eine bestimmte Nutzung, nicht aber die spezifische Nutzung selbst vorschreibt, mag auch die Förderung des Wohnungsbaus für bestimmte Personengruppen in den einschlägigen Gesetzen als öffentliche Aufgabe genannt sein. Vgl. jedoch - hinsichtlich des sozialen Wohnungsbaus und anderer Wohnungsbauprogramme - zu den weiterreichenden Möglichkeiten nach §3 BauGB-MaßnahmenG. Die Nutzung muss für öffentliche Zwecke festgesetzt sein. In Betracht kommen im Rahmen des § 9 Abs. 1 u. a. Flächen nach Nr. 5, Nr. 11, Nr. 12, Nr. 13, Nr. 14, Nr. 15, Nr. 16 und Nr. 21. Die Nutzung für öffentliche Zwecke muss im Interesse der Rechtsklarheit für die vom Vorkaufsrecht Betroffenen aus dem Bebauungsplan ersichtlich sein. Dies ist deswegen von Bedeutung, weil Festsetzungen nach §9 Abs. 1 teilweise sowohl für öffentliche als auch für private Zwecke möglich sind. Beispiele hierfür sind Sport- und Spielanlagen nach Nr. 5, Verkehrsflächen nach Nr. 11, Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen nach Nr. 13, Grünflächen nach Nr. 15, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte nach Nr. 21, Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelt Einwirkungen. Eine Nutzung für öffentliche Zwecke liegt nicht vor, wenn eine Fläche im Bebauungsplan für eine private Nutzung festgesetzt ist, auch wenn die künftige Nutzung nach den einschlägigen Fachgesetzen im Interesse des Gemeinwohls u. U. erheblichen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt und wenn mit der Nutzungsfestsetzung letztlich öffentliche Zwecke verfolgt werden. Ob eine Nutzungsfestsetzung für öffentliche oder private Zwecke vorliegt, mag im Einzelfall schwierig zu entscheiden sein. Das Bedürfnis nach Rechtssicherheit im privaten Grundstücksverkehr schließt im Zweifel das Vorkaufsrecht aus. Kein taugliches Kriterium für das Vorliegen eines öffentlichen Nutzungszwecks ist jedenfalls, dass das Grundstück auch enteignet werden könnte, da eine Enteignung auch für eine private Nutzung zulässig ist. Auch der Begriff des Wohls der Allgemeinheit nach Abs. 3 gibt für die Abgrenzung zwischen öffentlichem und privatem Nutzungszweck nichts her, da Abs. 3 nur die Ausübung, nicht das Entstehen des Vorkaufsrechts betrifft und im übrigen das Wohl der Allgemeinheit auch die Ausübung für eine private Nutzung rechtfertigen kann. Zur Frage der Festsetzung einer Nutzung teilweise für öffentliche und teilweise für private Zwecke.