Kalkulationsirrtums

Vereinbaren die Partner eines Grundstückskaufvertrags infolge eines Kalkulationsirrtums des Verkäufers einen niedrigeren als den Vorstellungen des Verkäufers entsprechenden Kaufpreis, so kann der Verkäufer auch dann nicht ohne weiteres Anpassung des Kaufpreises an seine Kalkulationsgrundlage verlangen, wenn der Käufer diese kannte.
Zum Sachverhalt: In einer Zeitungsanzeige bot der Makler W im Auftrag des Klägers dessen Miethaus in B. für 700000 DM zum Kauf an; die Jahresmiete war in der Anzeige mit 72000 DM angegeben. Der Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der beklagten GmbH & Co. KG, der Kaufmann H, nahm mit dem Makler Verbindung auf. Er wollte das Grundstück für die Beklagte erwerben. Ein anderer Interessent bot als Kaufpreis 790000 DM. Die Beklagte erklärte sich bereit, das Grundstück auch zu diesem Preis zu kaufen. Danach trat H einen Kurzurlaub an. Am 4. 8. 1978 schlossen der Kläger und Rechtsanwalt A als vollmachtloser Vertreter der Beklagte vor einem Notar in B. den Kaufvertrag über das Grundstück zum Preise von 790000 DM und einigten sich über den Eigentumsübergang auf die Beklagte. Das Handeln des Rechtsanwalts A genehmigte H für die Beklagte mit notariell beglaubigter Erklärung vom 7. 8. 1978. Die Beklagte zahlte den beurkundeten Kaufpreis und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Inzwischen hat sie das Hausgrundstück in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einen Teil der Wohnungen verkauft. Der Kläger verlangt von der Beklagte weitere 197396,96 DM, hilfsweise die Erklärung, dass der Kaufpreis für das Grundstück 987396,96 DM betrage. Er hat behauptet, Grundlage des Kaufvertrages sei gewesen, dass der Kaufpreis das Elffache der Jahresmiete betragen solle. Darüber sei bei den Verhandlungen ausführlich gesprochen worden. Die Parteien hätten jedoch die Wertverbesserungszuschläge zu den Mieten übersehen und infolgedessen irrtümlich eine Jahresmiete von nur rund 72000 DM, statt richtig 89763,36 DM, angesetzt. Nachdem er, der Kläger, den Irrtum entdeckt gehabt habe, habe er sich mit der Beklagte, vertreten durch Rechtsanwalt A, geeinigt, dass der Vertrag so, wie er beurkundet worden sei, nicht ausgeführt werden solle. Die vorgesehene Änderung des Vertrages sei jedoch am Widerspruch des H gescheitert.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers blieb ohne Erfolg.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass der Kläger und Rechtsanwalt A als vollmachtloser Vertreter der Beklagte sich in dem beurkundeten Kaufvertrag auf einen Kaufpreis von 790000 DM geeinigt haben, ohne dessen Berechnung zum Gegenstand des Vertrages zu machen, und dass der Vertrag mit diesem Inhalt dadurch wirksam geworden ist, dass die Beklagte durch ihren gesetzlichen Vertreter, den Kaufmann H, das Handeln ihres vollmachtlosen Vertreters genehmigt hat. Dies ist nicht zu beanstanden und wird auch von der Revision für richtig gehalten.
Das Vorbringen des Klägers, er und Rechtsanwalt A seien sich einig gewesen, den beurkundeten Vertrag nicht auszuführen und hätten ihn damit aufgehoben, hält das Berufungsgericht für unerheblich. Da der Kaufvertrag die Auflassung enthalten habe, habe er nicht formlos aufgehoben werden können. Außerdem habe Rechtsanwalt A als vollmachtloser Vertreter für die Beklagte gehandelt. Diese habe jedoch eine etwaige Aufhebung des Kaufvertrages nicht genehmigt. Es trifft zu, dass es aus diesen Gründen schon nach dem Vortrag des Klägers nicht zu einer wirksamen Aufhebung des Kaufvertrages gekommen ist. Dies bezweifelt auch die Revision nicht. Andernfalls wäre die auf Vertragserfüllung, nämlich Zahlung des an die behauptete Geschäftsgrundlage angepassten Kaufpreises, gerichtete Klage schon wegen der Aufhebung des Vertrages unbegründet.
Der nach den Behauptungen des Klägers bei der Berechnung des Kaufpreises unterlaufene Fehler kann nach der Auffassung des Berufungsgerichts eine Irrtumsanfechtung nicht rechtfertigen. Nur eine Anpassung des Kaufvertrages an die fehlerfreie Berechnung des Preises nach der Lehre von der Geschäftsgrundlage komme in Betracht. Der Kläger könne jedoch eine solche Anpassung nicht verlangen, weil er das Risiko der Kaufpreisberechnung zu tragen habe. Im Ergebnis trifft es zu, dass der Kläger im Wege der Vertragsanpassung nach § 242 BGB keinen erhöhten Kaufpreis verlangen kann.
Der Senat geht von folgendem, vom Kläger vor dem Tatrichter behaupteten Sachverhalt aus:
Der Kläger wollte von der Beklagte, nachdem ein anderer Kaufinteressent 790000 DM geboten hatte, als Kaufpreis die elffache Jahresmiete verlangen. Diese Preisberechnung war, was Rechtsanwalt A und die Beklagte wussten, auf dem Grundstücksmarkt in B. üblich. Rechtsanwalt A stimmte im Einverständnis mit den Geschäftsführer H der Beklagte vor der Beurkundung des Kaufvertrages der Anwendung dieser Berechnungsart zu. In einer Besprechung am Tage vor der Beurkundung übergab der für den Kläger tätige Makler dem für die Beklagte handelnden Rechtsanwalt A ein Exposé, in dem als Kaufpreis 790000 DM angegeben waren. Außerdem überließ der Makler Rechtsanwalt A eine Miet-Abrechnung für Juni 1978, in der in einer Spalte die Monatsmieten, zusammen nicht ganz 6000 DM, in der nächsten Spalte die Wertverbesserungszuschläge, zusammen nicht ganz 1500 DM, aufgeführt waren. Bei der Feststellung, die Jahresmiete betrage 72000 DM, wurden die Wertverbesserungszuschläge übersehen. Der Kläger entdeckte den Irrtum, nachdem der Kaufvertrag beurkundet worden war. Seinem Wunsch, einen Änderungsvertrag mit dem richtig berechneten, auch dem Verkehrswert des Grundstücks entsprechenden Kaufpreis beurkunden zu lassen, wollte Rechtsanwalt A nachkommen. Der Geschäftsführer H der Beklagte untersagte dies und genehmigte den beurkundeten Vertrag.
Nach dieser Darstellung waren Art und Grundlage der Berechnung des Kaufpreises dem Vertreter des Beklagten bekannt und Gegenstand der zum Abschluss des Vertrages führenden Verhandlungen gewesen. Dabei ist die Grundlage der Berechnung, die Mietabrechnung, versehentlich zum Nachteil des Klägers falsch ausgewertet worden. Es handelt sich um einen Kalkulationsirrtum von der Art, wie er den Kläger nach der ständigen Rechtsprechung des RG zur Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums berechtigt hätte. Ob dieser Rechtsprechung gegen die im Schrifttum verbreitete Kritik zu folgen ist, hat der BGH bisher offen gelassen. Diese Frage bedarf auch jetzt keiner Antwort. Eine - hier im Übrigen auch nicht geltend gemachte - Irrtumsanfechtung des Klägers würde über die Vernichtung des Kaufvertrages allenfalls zu einem Rückgewähransprüch des Klägers nach § 812 BGB führen. Der Kläger verlangt jedoch eine weitere Kaufpreiszahlung.
Auch auf das Verhältnis zwischen Irrtumsanfechtung und Vertragsanpassung kommt es hier nicht an, weil die Voraussetzungen für die vom Kläger verlangte Vertragsanpassung nicht erfüllt sind:
Zweifelhaft ist schon, ob im vorliegenden Fall die Berechnung des Kaufpreises für beide Parteien die Geschäftsgrundlage gewesen ist. Unter Geschäftsgrundlage versteht der BGH die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, aber bei Vertragsschluss zutage getretenen gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut. Bei einem reinen Kaufvertrag wird die offen gelegte Preiskalkulation des Verkäufers wohl nur selten Geschäftsgrundlage in diesem Sinne auch für den Käufer sein. Wenn der Vertrag nicht über den Austausch von Leistung und Gegenleistung hinausgehenden Zwecken dient, wird der Geschäftswille des Käufers jedenfalls in der Regel nicht in der Weise auf der ihm eröffneten Preiskalkulation des Verkäufers aufbauen, dass er auch jeden höheren als den vereinbarten Preis zahlen würde, der sich durch die Berichtigung eines Fehlers in der Berechnung ergibt. Dies bedarf hier jedoch keiner abschließenden Erörterung.
Der gemeinsame Irrtum in der Preiskalkulation ist beim Grundstückskaufvertrag für sich allein normalerweise kein Grund, den Käufer gegen seinen Willen nach § 242 BGB an dem Vertrag mit dem durch Berichtigung der Berechnung erhöhten Kaufpreis festzuhalten. Regelmäßig wird für den Käufer die Preiskalkulation des Verkäufers, selbst wenn er sie im Laufe der Verhandlungen gebilligt hat, für den Kaufentschluss nicht ausschlaggebend sein. Ob er zu dem vom Verkäufer verlangten, errechneten Preis kauft oder nicht, wird letztlich davon abhängen, ob dieser Preis ihm nach seinen wirtschaftlichen Möglichkeiten, seinen Zielen und sonstigen Vorstellungen, die er nicht offen zu legen braucht, tragbar und angemessen erscheint. Infolgedessen kann er zur Zahlung des durch Berichtigung der Kalkulation erhöhten Kaufpreises nur verpflichtet sein, wenn feststeht, dass er auch zu dem höheren Preis gekauft hätte, oder wenn besondere Umstände vorliegen, unter denen die Ablehnung des Kaufs zu dem richtig errechneten Preis unredlich wäre. Gleiches kann in Betracht kommen bei Werkverträgen, bei denen die Vergütung nach den Leistungen des Unternehmers bemessen ist und der Unternehmer umfangreichere Leistungen, als sie der Kalkulation zugrunde gelegt waren, erbringen musste. Beim Kaufvertrag kann die Vertragsanpassung an den berichtigten Preis angebracht sein, wenn eine Tochter von der Mutter Grundbesitz übernimmt gegen die Verpflichtung, an ihre am Vertrag nicht beteiligten Brüder nach dem Übergabepreis berechnete Gleichstellungsgelder zu zahlen und beiden Vertragspartnern bei der Berechnung dieser Beträge ein Irrtum unterlaufen ist. Fehlen solche besonderen Umstände, die auf über den Austausch der vereinbarten Leistungen hinausgreifende Gesichtspunkte hindeuten, und lässt sich auch nicht feststellen, dass der Käufer auch zu dem berechtigten höheren Kaufpreis gekauft hätte, scheidet eine entsprechende Vertragsanpassung gegen den Willen des Käufers aus. Ist dem Verkäufer ein Festhalten an dem irrtümlich zu niedrig berechneten Kaufpreis nicht zuzumuten, bleibt nur die Auflösung des Vertrages. Dazu werden verschiedene Wege vorgeschlagen. In Betracht kommt, wie vom RG in ständiger Rechtsprechung vertreten, die Irrtumsanfechtung nach § 119 I BGB. Eine andere Möglichkeit ist die Irrtumsanfechtung entsprechend § 119 II BGB unter Ausschluss der Schadensersatzpflicht des Anfechtenden nach § 122 BGB und mit der Befugnis des Anfechtungsgegners, die Anfechtung dadurch abzuwehren, dass er sich zur Zahlung des höheren Preises bereit erklärt. Andere Wege zu praktisch den gleichen Ergebnissen führen über § 242 BGB. Einer Auseinandersetzung mit diesen unterschiedlichen Auffassungen bedarf es hier nicht. Der Kläger macht keinen Anspruch geltend, der sich aus der Auflösung seines Kaufvertrages mit der Beklagte ergeben könnte. Die Voraussetzungen der verlangten Vertragsanpassung an die behauptete Geschäftsgrundlage liegen nicht vor.
Der Vertrag der Parteien ist ein reiner Kaufvertrag. Dass er Interessen der Parteien, die über den Austausch der vereinbarten Leistungen hinausgingen, zu dienen bestimmt sei, ist nicht ersichtlich. Das Klage- vorbringen bietet dafür keinen Anhalt. Dass die Beklagte den Vertragsabschluss durch ihren vollmachtlosen Vertreter erst genehmigt hat, nachdem der Kläger sie über den Irrtum in der Berechnung des Kaufpreises aufgeklärt hatte, rechtfertigt das Anpassungsverlangen des Klägers nicht. Da der Kläger wusste, dass dem Vertreter der Beklagte bei Abschluss des Vertrages die erforderliche Vollmacht fehlte, war er an den Vertrag gebunden, es sei denn, die Beklagte verweigerte die erforderliche Genehmigung oder erklärte sich nach Aufforderung nicht rechtzeitig. Nachdem die Beklagte den Schwebezustand durch ihre Genehmigung beendet hat, ist ihre Stellung als Vertragspartnerin, auch hinsichtlich etwaiger Mängel des Vertrages, nicht anders, als wenn ihr Vertreter den Vertrag mit ihrer Vollmacht geschlossen hätte. Ebenso wenig wie in diesem Falle der aufgedeckte Irrtum zu der vom Kläger verlangten Vertragsanpassung führen würde, ist dies deswegen der Fall, weil die Beklagte den Vertrag erst nach Aufdeckung des Irrtums genehmigt und damit an dem vereinbarten Kaufpreis festgehalten hat und festhält.
Der auf eine zusätzliche Kaufpreiszahlung gerichtete Hauptantrag der Klage ist somit unbegründet.