Kaufpreisverzinsung

Hinsichtlich der Kaufpreisverzinsung wird unterschieden zwischen reinen Fälligkeitszinsen, die die Gemeinde erst ab Fälligkeit zahlen muss, und Zinsen, die im Erstvertrag unabhängig von der Fälligkeit ab einem bestimmten, auch den Vorkaufsberechtigten bindenden Zeitpunkt vereinbart sind. Eine solche Bindung erscheint - jedenfalls beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht - nicht unbedenklich, da sie die Gemeinde von der Ausübung abhalten könnte, falls sie nicht eine u. U. mehrjährige Zinsbelastung in Kauf nehmen will, zumal sich der Verkäufer durch Vereinbarung eines Rechtsmittelverzichts mit dem Käufer gegen eine längere Vorenthaltung des Kaufpreises schützen kann.
§ 505 Abs. 2 BGB die Gemeinde. Hat der Käufer die Kosten bereits gezahlt, kann er deren Erstattung von der Gemeinde unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen, da er im voraus eine nach Ausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde obliegende Leistung erbracht hat. Zu den Vertragskosten gehören auch Kosten eines Bewertungssachverständigen, ferner eine vom Käufer übernommene Maklerprovision, wenn die Kaufvertragsparteien die Verpflichtung zu einem echten Bestandteil des Kaufvertrages gemacht haben. An dieser Voraussetzung fehlt es nach Ansicht des Oberlandesgerichts Karlsruhe, wenn der Käufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrags dem Makler die Provision zugesagt hat und die Kaufvertragsparteien diese Bindung des Käufers lediglich bestätigen, indem der Käufer - i. S. des § 328 Abs. 1 BGB - sein Versprechen zur Provisionszahlung gegenüber dem Verkäufer als Versprechensempfänger zugunsten des Maklers abgibt. Verzugszinsen auf den vom Käufer vor Ausübung des Vorkaufsrechts bereits gezahlten Kaufpreis hat die Gemeinde nicht zu erstatten.
- Zur Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei Rücktritt des Käufers vom Vertrag.
- Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil im Kaufvertrag ein Teil der Kaufpreisforderung durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung getilgt wurde.
- Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unwirksam, wenn die Gemeinde es zugleich ablehnt, die mit der Ausübung verbundenen Pflichten zu tragen.
- Atypische Vertragsklauseln, die wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und einen Fremdkörper darstellen, verpflichten die Gemeinde nicht. Das ist i.d.R. der Fall bei einer Vertragsgestaltung, die völlig außerhalb des Abhängigkeitsverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung des Kaufs liegt, so nur für den Vorkaufsfall getroffen wurde und den Parteien des Erstvertrags bei dessen Durchführung keine irgendwie gearteten Vorteile bringt. Dies gilt nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 3. 7. 1992 -15 U 49/92 auch für eine Provisionszusage des Erstkäufers, die als Vertrag zugunsten Dritter mit einem Forderungsrecht des Maklers und des Verkäufers ausgestaltet ist.
Zur Frage, welchen Spielraum die Kaufvertragsparteien bei der Gestaltung des Kaufvertrages haben und inwieweit sie den Kaufvertrag ändern oder aufheben können.
Hat der Käufer das Grundstück, auf das sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat die Gemeinde einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten, der nach den Grundsätzen der §§ 472 H. BGB zu errechnen ist. Der Verkäufer kann jedoch verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die - was er zu beweisen hat - nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Ist das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt, so hat die Gemeinde ein Wahlrecht: Sie kann auf die Ausübung überhaupt verzichten oder die bisherige Ausübung auch für alle Verkaufsgegenstände gelten lassen. Sie braucht aber den Vorkauf nicht auf vorkaufsfremde Gegenstände zu erstrecken.
Besondere Schwierigkeiten können beim Verkauf von nicht vermessenen Teilflächen entstehen. Zur Frage der Anwendung des § 508 Satz 1 BGB auf den Fall, dass die Teilfläche selbständige Bedeutung hat.
Auf den zwischen Verkäufer und Käufer geschlossenen Vertrag hat die Ausübung des Vorkaufsrechts keinen Einfluss. Es ist Sache des Verkäufers, den Vertrag so zu gestalten, dass er - wie in anderen Fällen eines Doppelverkaufs - nicht zweimal in Anspruch genommen werden kann. Dies kann z. B. durch den Vorbehalt eines Rücktritts für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts geschehen. Ob und inwieweit der Verkäufer dem Käufer für die Nichterfüllbarkeit des Kaufvertrages haftet, hängt in erster Linie von der Vertragsauslegung ab.
Von Bedeutung ist dabei eine Kenntnis des Käufers von der Möglichkeit eines gesetzlichen Vorkaufsrechts aufgrund der Belehrung durch den Notar. Im Schrifttum wird die Ansicht vertreten, dass in der Regel bei gesetzlichen Vorkaufsrechten eine Haftung des Verkäufers ausscheidet und die Vorkaufsrechtsausübung zum Freiwerden der Parteien gemäß §§ 275 Abs. 2, 323 BGB führe. Zwischen Gemeinde und Käufer entstehen durch die Vorkaufsrechtsausübung an sich keine unmittelbaren Rechtsbeziehungen. Es können jedoch Kostenerstattungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht kommen.
Sicherung des Vorkaufsrechts - Die Beseitigung der dinglichen Wirkung des Vorkaufsrechts durch die 31 Novelle 1976 zum BBauG machte bereits damals besondere Vorschriften zur Sicherung des gemeindlichen Vorkaufsrechts notwendig, die in das BauGB übernommen wurden. Gegen einen Eigentumserwerb des Käufers ist die Gemeinde bereits durch die Grundbuchsperre nach Abs. 1 Satz 2 geschützt. Einen weiteren Schutz bietet die Vormerkung nach Abs. 2 Satz 3, mit der ebenfalls der Übereignungsanspruch der Gemeinde gesichert und darüber hinaus eine weitere Belastung des Grundstücks vermieden werden soll. Wird ein Recht nach Eintragung der Vormerkung eingetragen, ist diese Eintragung der Gemeinde gegenüber unwirksam. Die Vormerkung ist auf Ersuchen der Gemeinde einzutragen. § 28 Abs. 2 Satz 3 ist eine gesetzliche Vorschrift im Sinne des § 38 GBO mit der Folge, dass es keines Antrages und keiner Bewilligung der Gemeinde nach den §§I3, 19 GBO bedarf und das Grundbuchamt auch nicht prüfen darf, ob der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht und sie dieses rechtmäßig ausgeübt hat. Die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Ist der Käufer bereits als Eigentümer eingetragen, so kommt 3: eine Vormerkung für die Gemeinde nicht in Betracht, selbst wenn das Grundbuchamt den Käufer unter Verstoß gegen Abs. 1 Satz 2 als Eigentümer eingetragen hatte. Einer Vormerkung steht dann der grundbuchrechtliche Grundsatz der Voreintragung des Betroffenen entgegen. Der Berechtigte, dessen Recht im Sinne des § 39 Abs. 1 GBO betroffen wird, ist der Verkäufer, da sich der durch die Vormerkung zu sichernde Anspruch der Gemeinde auf Übereignung gegen ihn und nicht gegen den Käufer richtet. Unberührt davon bleibt die Frage, ob die Gemeinde in einem solchen Fall Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung verlangen kann.