Kaufvertrag die Gewährleistung

Zum vertraglichen Ausschluss der Haftung für den Entgang eines durch Weiterveräußerung möglichen Gewinns, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag die Gewährleistung dafür übernommen hat, dass das Kaufgrundstück bis zu einem bestimmten Zeitpunkt bebauungsfähig werde.
Zum Sachverhalt: Im Dezember 1971 kaufte der Kläger namens der B-KG von der beld. Gemeinde ein Grundstück, auf dem nach einem von der Beklagte aufgestellten, jedoch von der Aufsichtsbehörde noch nicht genehmigten Bebauungsplan ein größeres Wohnhaus errichtet werden konnte. In dem Vertrag kamen die Parteien u. a. wie folgt überein: Die Gemeinde gewährleistet die Bebauungsfähigkeit des erworbenen Grundstücks bis zum 30. 5. 1972... (§ 1 V). Die Käufer verpflichten sich der Gemeinde gegenüber, auf dem erworbenen Grundstück innerhalb drei Jahren von heute an ein Wohnhaus zu erstellen. Kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach oder verkaufen sie das erworbene Grundstück vor schlüsselfertiger Erstellung des Wohnhauses, so kann die Gemeinde die Rückübertragung des verkauften Grundstücks verlangen (§ 2 I).
Die Firma B-KG zählte auf den Kaufpreis 80000 DM an die Beklagte. Der Kläger als persönlich haftender Gesellschafter beauftragte mit den für den Bau (geschätzte Bausumme 1,35 Millionen) notwendigen Architektenarbeiten den Architekten B, der vom November 1971 bis Februar 1972 Vorentwürfe, einen Entwurf, die Bauvorlagen, die Massen-und Kostenberechnungen und außerdem die Ausführungszeichnungen anfertigte. B stellte dafür später der KG 35463,71 DM in Rechnung.
Die Beklagte, gestattete dem Kläger Anfang März 1972, das Grundstück im Benehmen mit ihr an die Firma F-GmbH weiter zu veräußern. Im Apri11972 erklärte sich deren Geschäftsführer D bereit, das Grundstück von der Käuferin um 177000, das sind 35000 DM mehr, für die Firma F-GmbH zu erwerben, und zwar, wie der Kläger behauptet, unter Übernahme der bisher angefällenen Architektenkosten. Zu diesem vorgesehenen Kauf kam es jedoch nicht, weil sich unmittelbar vor der Protokollierung des beabsichtigten Kaufvertrags herausstellte, dass der Bebauungsplan vom Regierungspräsidenten im Hinblick auf eine umfassende Regionalplanung in absehbarer Zeit nicht genehmigt würde. D und seine Ehefrau übernahmen die Firma B-KG.
Nach Fristsetzung zum Nachweis der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks mit der Androhung, bei ergebnislosem Ablauf der gesetzten Frist Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen, trat die Firma B-KG ihre Rechte aus dem Grundstückskaufvertrag mit der Beklagte an den Kläger ab. Dieser begehrt mit vorliegender Klage neben der Rückzahlung der 80000 DM, zu der die Bell. inzwischen durch Anerkenntnisurteil des Landgerichts verurteilt wurde, die Zahlung des entgangenen Gewinns (35000 DM) nebst Zinsen und Freistellung von der Pflicht zur Zahlung des Betrags von 35463,71 DM nebst Zinsen gegenüber dem Architekten B.
LG und Oberlandesgericht haben der Klage auf Freistellung in Höhe von 35463,71 DM stattgegeben, die Zahlungsklage jedoch abgewiesen. Die Revision des Klägers blieb erfolglos.
Aus den Gründen: I. 1. Das Berufungsgericht entnimmt aus § 1 des Vertrags, dass die Beklagte die Bebauungsfähigkeit bis zum 30. 5. 1972 als Eigenschaft des Kaufgrundstücks zugesichert habe und wendet § 463 Satz 1 BGB auf diese Zusicherung entsprechend an; die Beklagte hafte demnach der Käuferin auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung auch ohne Verschulden. Die Gewährleistungsklausel hebe zwar die Käuferin gegen diejenigen Schäden sichern sollen, die sich aus der Vorbereitung zu einem solchen Bau ergäben; die Gewähr erfasse aber nicht den Gewinn, der der Käuferin aus einem beabsichtigten - wegen des Mangels aber nicht zustande gekommenen - Verkauf entgangen sei. Das Berufungsgericht ermittelt im Weg der Auslegung des Vertrags, ob und welche Schäden wegen des Fehlens der zugesicherten Eigenschaft ersetzt werden sollen. Es bezieht sich zur Begründung auf die Rechtsprechung zum Ersatz von Folgeschäden (Hinweis auf BGHZ 50, 200[205]; BGH, NJW 1973, 843 [844] = Nr. 32 zu § 459 BGB) und stellt fest, die Zusicherung der Bebauungsfähigkeit zum 30. 5. 1972 erstrecke sich zwar grundsätzlich auch auf Mangelfolgeschäden. Aus § 2 des Vertrags ergebe sich aber, dass die Gewährleistung der Beklagte den entgangenen Gewinn aus dem beabsichtigten Verkauf des Grundstücks nicht erfasse.
2. Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht qualifiziere den entgangenen Gewinn irrigerweise als Mangelfolgeschaden. Der Gewinnausfall des Käufers gehöre aber zum eigentlichen, unmittelbaren Schaden wegen Nichterfüllung; dies ergebe sich schon aus § 252 BGB.
Die Rüge hat im Ergebnis keinen Erfolg. § 463 BGB erfasst die Zusicherung einer Eigenschaft der Kaufsache im Zeitpunkt des Kaufvertrags. In der Zusicherung des Verkäufers liegt die Übernahme einer Garantie für das Vorhandensein der Eigenschaft in diesem Zeitpunkt (RG, Gruch 67, 311; RGRK, 12. Aufl., § 463 Rdnr. 2; Staudinger-Ostler, BGB, 11. Aufl., § 463 Rdnr. 14; Esser, SchuldR, 3. Aufl., Bd. II § 64 III 3 a), d. h. das Versprechen, grundsätzlich für alle Folgen eintreten zu wollen, die sich daraus ergeben, dass diese Eigenschaft im Zeitpunkt des Gefahrübergangs fehlt. Dies gilt auch, wenn die Eigenschaft in Kenntnis beider Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhanden, aber für den Zeitpunkt des Gefahrübergangs zugesichert ist (RG, aaO). Eine solche Garantiehaftung kann, wenn die Eigenschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht vorhanden ist, für ihr Vorhandensein in einem späteren, kalendermäßig bestimmten Zeitpunkt übernommen werden. Der Verkäufer hat bei der Übernahme dieser Haftung für alle Schadensfolgen einzustehen, die dem Käufer daraus entstehen, dass die Eigenschaft zu dem festgelegten Zeitpunkt nicht herbeigeführt ist. Im Einzelfall kann jedoch die Haftung für bestimmte Folgen ausdrücklich oder nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt des Vertrags ausgeschlossen sein, etwa wenn die Sache in der Hand des Käufers nur in bestimmter Weise verwendet oder verwertet werden soll. Eine solche Einschränkung der Haftung kann den Entgang eines Gewinns betreffen, den der Käufer durch den Weiterverkauf der Sache erlangt hätte, wenn die in Aussicht gestellte Eigenschaft in dem vorgesehenen Zeitpunkt herbeigeführt worden wäre.
Einen solchen Ausschluss der Haftung für einen Schaden, der dem Käufer dadurch entsteht, dass ein gewinnbringender Weiterverkauf mangels der in Aussicht gestellten Eigenschaft entfällt, entnimmt der Tatrichter den von der Käuferin in § 2 des Kaufvertrags übernommenen Verpflichtungen und den gesamten Umständen, insbesondere daraus, dass Gemeinden, auch dem Kläger als damaligem Vertreter der Käuferin ersichtlich, im allgemeinen Bauplätze eben nur zur Bebauung durch den Käufer verkaufen, nicht aber zur Weiterveräußerung als Bauplatz mit Gewinn. Das Rückkaufsrecht sollte nach der Auffassung des Berufungsgerichts eine gewinnbringende Verwertung des Grundstücks als Bauland ausschließen. Diese Auslegung ist möglich und lässt keinen Rechtsirrtum erkennen..
Insbesondere kommt es entgegen der Meinung der Revision nicht darauf an, ob der Beklagte für die vielleicht sogar höheren Schäden hätte eintreten müssen, die der Käuferin entstanden wären, wenn und soweit sie selbst auf, dem Kaufgrundstück das im Bebauungsplan vorgesehene Gebäude nicht rechtzeitig hätte errichten und die dort geplanten Eigentumswohnungen daher nicht mit Gewinn hätte verkaufen können. Ein solcher Schaden ist nicht entstanden und wird auch nicht geltend gemacht.
Angesichts der festgestellten Einschränkung der Haftung ist auch nicht erheblich, ob der vorgesehene Verkauf ein gegenüber der Beklagte vertragswidriger Gebrauch oder eine solche Verwertung der Sache gewesen wäre.
An der im Kaufvertrag festgelegten Einschränkung der Garantiehaftung ändert schließlich nichts der Umstand, dass die Beklagte Anfang März 1972 dem Kläger den Weiterverkauf des Grundstücks gestattete. Sie verzichtete damit allenfalls auf die Rückübertragung des Grundstücks.
3. a) Der geltend gemachte Ersatzanspruch lässt sich auch nicht auf eine positive Vertragsverletzung der Beklagte stützen. Diese Anspruchsgrundlage setzt die schuldhafte Verletzung einer vertraglichen Pflicht voraus. Soweit der Bürgermeister der Beklagte dem Architekten B die Auskunft erteilte, alle Träger öffentlicher Belange hätte der Bebauung entsprechend dem von der Gemeinde entworfenen Bebauungsplan zugestimmt, liegt darin entgegen der Meinung der Revision schon deshalb nicht die Verletzung einer Pflicht aus dem Kaufvertrag, weil sie vor dem Abschluss des Vertrags erteilt worden ist und im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden hat. Die Haftung aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsabschluss bedarf keiner Erörterung, weil danach nur das negative Interesse verlangt werden könnte. Der Klaganspruch umfasst jedoch das positive Interesse der Käuferin an der Erfüllung des Vertrags.
b) Die Revision möchte den Klaganspruch schließlich damit begründen, bei rechter Unterrichtung hätte die Käuferin zum mindesten nicht die Bauvorbereitungskosten aufgewendet, die mit dem Veräußerungsgewinn von 35000 DM im Wesentlichen hätten abgegolten werden sollen. Diese Rüge scheitert schon daran, dass der Kläger diese Aufwendungen nicht substantiiert hat. Ein Hinweis nach § 139 ZPO war nicht geboten.