Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

Ein Anspruch auf Maklerlohn entsteht nicht, wenn der Auftraggeber nicht mit einem Interessenten, auf den der Makler vermittelnd eingewirkt hat, den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung abschließt, sondern mit dem Notar, der den mit dem Interessenten angebahnten Vertrag beurkunden sollte und in seiner amtlichen Eigenschaft notwendigerweise von der Kaufgelegenheit erfahren hatte.
Zum Sachverhalt: Der Beklagte wollte seine Eigentumswohnung verkaufen. Der Kläger wurde für ihn als Makler vermittelnd tätig. Zunächst hatte der Kläger in Heinen Interessenten gefunden. Auf Wunsch von Hsollte ein Kaufvertrag vor dem Notar S protokolliert werden. Nachdem bereits ein Beurkundungstermin festgesetzt war, gab H seine Kaufabsicht auf. An seiner Stelle entschloss sich S zum Erwerb der Eigentumswohnung des Beklagten, nachdem er seiner Eigenschaft als Notar durch Hund den Kläger selbst von der Kaufgelegenheit erfahren hatte.
Der Kläger verlangt vom Beklagten die Zahlung der Maklerprovision. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat den Beklagten zur Zahlung verurteilt. Die zugelassene - Revision des Beklagten hatte Erfolg.
Aus den Gründen: . .. II. 1. Das Oberlandesgericht hat weiter ausgeführt: Durch die vermittelnde Tätigkeit des Klägers gegenüber H sei der spätere Kaufvertrag mit dem Notar S auch mit verursacht worden. Der Kläger habe zwar auf den Notar selbst nicht zweckgerichtet eingewirkt. Er habe aber durch sein Verhalten das Interesse des Notars an dem Erwerb der Eigentumswohnung objektiv geweckt. Dass er von diesem Interesse nichts gewusst habe, weil er lediglich Hals Kaufinteressenten angesehen habe, sei ohne Belang. Regelmäßig reiche es allerdings nicht aus, dass die Tätigkeit des Maklers, ohne dass ein Nachweis oder eine Vermittlung i. S. des § 652 BGB vorliege, dem Auftraggeber einen Vorteil gebracht habe. Auch habe der Makler durch seine Tätigkeit einen Maklerlohn grundsätzlich nicht schon dann verdient, wenn er einen Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem anderen zustande bringen wolle, dabei aber einem Dritten die Vertragsgelegenheit zufällig bekannt werde und dei Vertrag ohne Zutun des Maklers zwischen dem Auftraggeber und diesem Dritten zustande komme. Der vorliegende Fall weise indessen entscheidende Besonderheiten auf. Der vom Kläger vermittelte Vertrag mit H habe notariell beurkundet werden müssen. Der Käufer S habe in seiner Eigenschaft als Notar notwendigerweise durch die Vorbereitung des Beurkundungstermins von der Vertragsgelegenheit erfahren. Das sei den Parteien von vornherein ersichtlich gewesen. Die Vergütung der für den Abschluss des Kaufvertrages ursächlichen Tätigkeit des Klägers erscheine auch angemessen.
2. Mit dieser Begründung lässt sich das angefochtene Urteil nicht halten. Zwischen den Parteien ist ein Vermittlungsmaklervertrag geschlossen worden. Dass der Klägerim Falle Heine Vermittlungstätigkeit i. S. des § 652 BGB ausgeübt hat, ist im Berufungsurteil ohne Rechtsirrtum festgestellt und war zwischen den Parteien auch nicht umstritten. Vermitteln eines Vertrages verlangt, dass der Makler Verbindung mit einem Interessenten aufnimmt und auf diesen einwirkt, das Geschäft mit dem Auftraggeber zu schließen; Mitursachlichkeit bedeutet hier, dass der Makler durch die Vermittlungstätigkeit die Abschlussbereitschaft gerade des Dritten gefördert hat. Auf den Notar S hat der Kläger nicht vermittelnd eingewirkt. Dass dieser an einem Kauf der Eigentumswohnung des Beklagten interessiert war, war dem Kläger bis zuletzt nicht bekannt. Infolgedessen hat er dessen Abschlussbereitschaft auch nicht bewusst (final) gefördert. An dieser grundsätzlichen Voraussetzung, einer vermittelnden Maklertätigkeit ist auch im vorliegenden Falle festzuhalten.
Hat der Makler mit dem Vertragsgegner überhaupt nicht verhandelt, sondern ist der Vertragsgegner durch Mitteilungen eines Erstinteressenten oder des Maklers selbst zum Vertragsschluss motiviert worden, so ist der Zusammenhang zwischen Vermittlertätigkeit und Abschluss ein rein zufälliger; die Provision ist daher grundsätzlich nicht verdient (vgl, hierzu RG, Recht 1908 Nr. 1365/1366; KG, OberlandesgerichtE 18,17; Reiche!, Die Maklerprovision 1913, S. 167 zu d). Ausnahmen hat die Rechtsprechung wegen der besonderen Umstände nur dann zugelassen, wenn zwischen dem Vorinteressenten und dem späteren Vertragsgegner besonders enge persönliche (nahe Familienangehörige) oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestanden (handelsrechtliche oder gesellschaftsrechtliche Zusammenhänge); in diesen Fällen hat der Makler auf den Erstinteressenten und hierdurch zugleich auf den Vertragsgegner selbst vermittelnd eingewirkt (vgl. Reiche!, S. 168 zu cc).
Das alles verkennt auch das Berufungsgericht nicht. Es will aber dem IC1. einen Maklerlohn deswegen zubilligen, weil der Käufer in seiner Eigenschaft als Notar notwendigerweise von der Vertragsgelegenheit erfahren hatte. Von einer, solchen Unterscheidung das Bestehen des Maklerlohnes abhängig zu machen, würde mit dem Rechtsbegriff der Vermittlung i. S. des § 652 BGB nicht in Einklang zu bringen sein, der ein zielgerichtetes Einwirken auf den als Bewerber erkannten Interessenten grundsätzlich erfordert. Die Entstehung des Anspruchs auf Maklerlohn setzt eine Tätigkeit des Maklers voraus, die sich auf die Vermittlung gerade desjenigen Vertrages bezog, für dessen Abschluss Provision verlangt wird. Nur diejenigen Tätigkeiten des Maklers können in den Kreis der als mit ursächlich erheblichen Umstände einbezogen werden, die gerade auf die Vermittlung des in Frage stehenden Geschäftes zwischen den vorgesehenen Parteien abziehen. Wenn sich die frühere Vermittlungstätigkeit des Klägers gegenüber, H auf die Entschließung des Notars S rein objektiv ausgewirkt hat, so ist damit dem Erfordernis nicht Genüge getan, dass der Makler den Vertrag mit dem Käufer vermitteln muss. Im übrigen ergäben sich im Einzelfall kaum überwindbare Abgrenzungsschwierigkeiten, wenn man der Ansicht des Oberlandesgerichts folgte. Der im Berufungsurteil angesprochene Anwendungsfall könnte nicht auf beurkundende Notare beschränkt bleiben, sondern müsste auch deren Personal (Bürovorsteher, Schreibkräfte) einschließen. Zu berücksichtigen wäre ferner die Möglichkeit, dass von der Vertragsgelegenheit Behördenangehörige erfahren, die mit der Beurteilung eines zwischen dem Auftraggeber und dem Vorinteressenten angebahnten Kaufvertrages befasst sind (z.B. Baubehörden, sonstige Genehmigungsbehörden, Grundbuchämter). In solchen Fällen dürfte es mitunter äußerst schwierig sein festzustellen, welcher Richter, Beamte oder Angestellte von der Vertragsgelegenheit notwendigerweise oder nur zufällig erfahren hat.