Kaufvertrag

Die Zweimonatsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Mitteilungspflicht erfüllt ist. Die Frist beginnt insbesondere nicht bereits mit der Einreichung eines genehmigungsbedürftigen Kaufvertrags bei der für die Genehmigung zuständigen Stelle der Gemeinde zu laufen, sondern erst, wenn der genehmigte Kaufvertrag der für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständigen Stelle mitgeteilt wird. Ebenso wenig löst eine formblattmäßige Vorkaufsrechtsanfrage ohne gleichzeitige Beigabe des Kaufvertrags die Frist aus. Umgekehrt ist die Mitteilung der zum dinglichen Vollzug des Kaufvertrags notwendigen Teilungsgenehmigung nach § 19 nicht erforderlich, um die Frist in Lauf zu setzen, da die Teilungsgenehmigung keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Kaufvertrags ist.
Die Zweimonatsfrist ist eine Ausschlussfrist und kann nicht verlängert werden. Dies gilt auch für die zweite Zweimonatsfrist nach § 27 Abs. 1 Satz 3, wenn die erste Frist auf Antrag des Käufers verlängert worden ist.
Die Frist ist eine Höchstfrist, die die Gemeinde nicht in jedem Fall ausschöpfen darf. Sie muss vielmehr im Rahmen ihrer Arbeitskapazität die einzelnen Verfahrensschritte ohne vermeidbare Verzögerungen durchführen und - falls sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt - unverzüglich das Negativzeugnis erteilen. Dabei ist jedoch vor allem bei Gemeinden mit stark gegliederter Verwaltung zu berücksichtigen, dass in der Regel mehrere Dienststellen - eventuell auch der Gemeinderat - befasst werden müssen.
Das Vorkaufsrecht wird durch privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakt ausgeübt. Der Gesetzgeber hat bereits in der Novelle 1976 zum BBauG die Streitfrage über den Rechtscharakter der Ausübungserklärung zugunsten des öffentlichen Rechts entschieden. Der Ausübungsbescheid ist nach Satz 1 zwar nur gegenüber dem Verkäufer zu erlassen. Da jedoch auch der Käufer in seinen Rechten verletzt werden kann, muss der Bescheid - was das Gesetz mittelbar in Abs. 2 Satz 6 2. Halbsatz zum Ausdruck bringt - auch ihm gegenüber bekannt gegeben werden. Die Bekanntgabe ist jedoch - anders als gegenüber dem Verkäufer - auch nach Ablauf der Zweimonatsfrist möglich. Bei mehreren Verkäufern oder Käufern ist der Bescheid allen bekannt zu geben. Die Bekanntgabe ist auch an den Notar möglich, wenn dieser eine entsprechende Empfangsvollmacht hat. Zur Ausübung des Vorkaufsrechts im Zusammenhang mit kommunalrechtlichen Fragen.
Fraglich ist, ob das Vorkaufsrecht noch ausgeübt werden kann, wenn 1 sich zwischen Entstehen und Ausübung die Rechtsgrundlage geändert hat. Man wird hier differenzieren und auf die berechtigten Interessen des Verkäufers abstellen müssen: Sein schutzwürdiges Interesse dürfte z. B. nicht beeinträchtigt sein, wenn das Vorkaufsrecht aufgrund einer Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 entstanden und eine als städtebauliche Maßnahme beabsichtigte Erhaltungssatzung vor Ausübung des Vorkaufsrechts in Kraft getreten ist, sodass sich die Ausübung nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 richtet. Zweifelhaft ist hingegen, ob die Ausübung noch zulässig ist, wenn die Gemeinde statt des vereinbarten Kaufpreises einen niedrigeren Entschädigungswert nach Abs. 3 Satz 1 festsetzt und dies für den Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages nicht vorherseh- bar war: Das Grundstück liegt z. B. bei Abschluss des Kaufvertrages in einem Umlegungsgebiet. Vor Ausübung des Vorkaufsrechts wird ein Bebauungsplan rechtsverbindlich, der das Grundstück als öffentliche Verkehrsfläche ausweist. Der Entschluss des Verkäufers zum Verkauf kann von der berechtigten Erwartung bestimmt worden sein, dass er den vereinbarten Kaufpreis erhält. Dem Argument, dass das Grundstück auch ohne Verkauf später enteignet werden könnte und der Verkäufer dann ebenfalls nur den Entschädigungswert erhalten würde, wäre entgegenzuhalten, dass die Enteignung unter Umständen erst nach längerer Zeit zulässig sein kann und dem Verkäufer dann die zwischenzeitliche allgemeine Wertsteigerung des Grundstücks bei der Enteignungsentschädigung zugute kommt. Der beabsichtigte Erlass eines Bebauungsplanes mit öffentlicher Zweckbestimmung wird allerdings in der Regel schon bei Abschluss des Kaufvertrages vorhersehbar sein. Denkbar ist, dass auch der Käufer beeinträchtigt ist, wenn sich der Inhalt seines Abwendungsrechts zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Wechsel der Rechtsgrundlage wesentlich geändert hat.
Welches Organ der Gemeinde für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig ist, richtet sich nach Landesrecht. Zur Frage, inwieweit die Ausübung ein Geschäft der laufenden Verwaltung sein kann oder der Beschlussfassung durch den Gemeinderat bedarf, stellt die Rechtsprechung vorwiegend darauf ab, welche wirtschaftliche Bedeutung der Erwerb des Grundstücks für die Gemeinde hat. Eine praxisgerechte Lösung lässt sich erzielen, wenn man die Ausübung des Vorkaufsrechts - von besonderen Ausnahmefällen abgesehen - der Entscheidung über den freihändigen Erwerb eines Grundstücks gleichstellt: Zwar unterscheidet sich die Ausübung des Vorkaufsrechts vom freihändigen Erwerb dadurch, dass ein dem öffentlichen Recht angehörendes Gestaltungsrecht vollzogen wird; im wirtschaftlichen Ergebnis für den Gemeindehaushalt - und darauf kommt es für die Kennzeichnung einer laufenden Angelegenheit in diesem Zusammenhang in erster Linie an - sind jedoch beide Fälle gleich. Hat also eine Gemeinde in ihrer Geschäftsordnung den freihändigen Erwerb von Grundstücken bis zu einer bestimmten Wertgrenze innerhalb des durch die Gemeindeordnung vorgegebenen Rahmens als laufende Angelegenheit eingestuft, so wird man auch die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb dieser Wertgrenze als laufende Angelegenheit ansehen können, wenn nicht besondere Umstände vorliegen. Die Entscheidung, das Vorkaufsrecht nicht auszuüben, wird in der Regel selbst dann eine laufende Angelegenheit sein, wenn die Ausübung im Hinblick auf den Grundstückspreis eines Gemeinderatsbeschlusses im Hinblick auf den Grundstückspreis eines Gemeinderatsbeschlusses bedürfte, da die Entscheidung in regelmäßiger Wiederkehr zu treffen, zur ungestörten und ununterbrochenen Fortführung der Verwaltung im Grundstücksverkehr notwendig, ohne finanzielle Verpflichtungen und in der Regel ohne Bedeutung für die Gemeinde ist. Anderes kann gelten, wenn die Entscheidung über die Nichtausübung für die Gemeinde im Einzelfall von besonderer Bedeutung ist. Ob über die Ausübung in öffentlicher Sitzung zu beschließen ist, richtet sich nach Landesrecht. Im Zweifel wird nichtöffentliche Behandlung im Hinblick auf schützenswerte Daten zu verlangen sein. Die Gemeinde ist trotz Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen I zur Ausübung nicht verpflichtet. Übt sie nicht aus, verliert sie damit nicht das Vorkaufsrecht in späteren Verkaufsfällen. Zum generellen Verzicht auf die Ausübung.