Kaufvertrages über ein Hausgrundstück

Zur Frage der (Mit-)Ursächlichkeit der Tätigkeit eines Nachweismaklers, wenn nach dessen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Hausgrundstück der Auftraggeber vor Abschluss dieses Vertrages noch die Dienste eines anderen Nachweismaklers in Anspruch genommen hat.
Zum Sachverhalt: Zu Beginn des Jahres 1976 erteilte der Zeuge A als Eigentümer des Hausgrundstücks C-Weg 4 in W. der Kläger, einer in W. ansässigen Immobilienmaklerin (KG), den Alleinauftrag zur Vermittlung eines Verkaufs dieses Grundstücks. Am 14. 4. 1976 gab die Kläger in der Zeitung eine Suchanzeige über das Grundstück zum Kaufpreis von 275000 DM auf. Noch Mitte April 1976 schloss die Kläger mit dem Beklagten einen Nachweis-Maklervertrag über den Ankauf eines Hausgrundstücks ab. Am 21. 4. 1976 übersandte sie ihm ein Expos6 über das Grundstück des Zeugen A; nach der Behauptung der Klägerwar darin ein Verkaufspreis von 275000 DM, nach der Behauptung des Beklagten ein solcher von 295000 DM genannt; die Käuferprovision sollte 5,55% des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer betragen. Ebenfalls noch im April 1976 besichtigte der Beklagte in Anwesenheit eines Vertreters der Kläger das Grundstück. Am 3. 6. 1976 sandte die Kläger dem Beklagten ein weiteres Expos8 zu; nach dessen Behauptung war darin erstmalig von einem Verkaufspreis von 275000 DM die Rede. Der Kaufpreis war dem Beklagten, der sonst keine Einwendungen gegen einen Ankauf hatte, zu hoch; nach seiner Behauptung wäre er grundsätzlich bereit gewesen, zu einem geringeren Preise zu kaufen. Die Kläger hat behauptet, sie habe in der Folgezeit erklärt, dass die Möglichkeit einer Verhandlungsbasis über 268000 DM (Telefongespräch mit dem Beklagten) oder sogar 250000 DM (späteres Telefongespräch mit der Ehefrau des Beklagten am 26. 7. 1976) bestehe. Der Beklagte lehnte alle Angebote der Kläger wegen der Höhe des Kaufpreises ab, zuletzt am 26. 7. 1976. Anschließend war die Kläger für den Beklagten nicht mehr tätig. Zuvor, nämlich am 5. 7. 1976, hatte der Zeuge A den Alleinauftrag mit der Kläger zum 19. 7. 1976 gekündigt. Nach diesem Tage und spätestens am 2. 8. 1976 erteilte er der ebenfalls als Immobilienmaklerin tätigen und in W. ansässigen Firma X (OHG) den Alleinauftrag zur Vermittlung des Grundstücksverkaufs. Am 28. 7. 1976 bat die Ehefrau des Beklagten für diesen die Firma X allgemein um die Bekanntgabe von Verkaufsangeboten über Hausgrundstücke im Großraum M./W. Am 2. 8. 1976 übersandte diese Firma dem Beklagten etwa 25 Angebote, darunter das Angebot über die Möglichkeit eines Ankaufs des Hausgrundstücks C- Weg 4 in W.; für dieses Haus waren 260000 DM Kaufpreis als Verhandlungsbasis genannt. Durch notariellen Vertrag am 14. 9. 1976 kaufte der Beklagte von dem Zeugen A das Hausgrundstück zum Preise von 255000 DM. Eine Provision von 14152,50 DM (5,55% des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer) zahlte er an die Firma X. Diese stellte mit Schreiben vom 21. 9. 1976 den Beklagten von etwaigen Provisionsforderungen anderer Makler für das Objekt frei. Die Kläger verlangt vom Beklagten ebenfalls Provision.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht nach dem Klageantrag erkannt. Die Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: ... Der Rechtsstreit betrifft einen Fall, in dem ein Immobilienmakler (KI.) für seinen an dem Kauf eines Hausgrundstücks interessierten Auftraggeber (Bekl.) als dessen Nachweismakler tätig wurde, sodann ein Kaufvertrag mit dem Grundstückseigentümer (Zeuge A) zunächst nicht zustande kam, daraufhin ein anderer Makler (X) eine auf den Ankauf desselben Grundstücks gerichtete Nachweistätigkeit entfaltete und schließlich ein Kaufvertrag über dieses Grundstück zwischen dem Eigentümer und dem Auftraggeber zustande kam. Die Entscheidung hängt einmal von der Beantwortung der Frage ab, ob, wie der Beklagte zunächst geltend macht, die Nachweistätigkeit der Klägerdeswegen nicht als (mit-)ursächlich anzusehen sei, weil der Grundstückskaufvertrag erst nach einem endgültigen Scheitern der im Anschluss an die Tätigkeit der Kläger zwischen dieser und dem Beklagten geführten Verhandlungen allein aufgrund der anschließenden Tätigkeit des anderen Maklers zustande gekommen sei (Unterbrechung des Kausalzusammenhanges). Wird diese Frage verneint, kommt es zum anderen darauf an, ob, wie der Beklagte weiter geltend macht, dass von der Kläger nachgewiesene Geschäft mit dem abgeschlossenen Geschäft wegen unterschiedlicher Kaufpreishöhe wirtschaftlich nicht wesensgleich sei (fehlende inhaltliche Gleichartigkeit). Ob Mitursächlichkeit der Nachweistätigkeit zu bejahen ist und ob Identität zwischen dem nachgewiesenen und dem schließlich zustande gekommenen Geschäft besteht, ist im wesentlichen Tatfrage. Die insoweit vom Tatrichter getroffenen Feststellungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
I. Unterbrechung des Kausalzusammenhanges.
1. Die Frage der Mitursächlichkeit der Tätigkeit eines Nachweismaklers unter den hier gegebenen Umständen ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Ansicht der Parteien bisher höchstrichterlich nicht entschieden. Die Urteile des BGH vom 2. 4. 1969 (LM vorstehend Nr. 29 = WM 1969, 885 = MDR 1969, 645), vom 10. 2. 1971 (NJW 1971, 1133 = LM vorstehend Nr. 40 = WM 1971, 827 -= MDR 1971, 564), vom 14. 5. 1975 (Allgemeine Immobilien-Zeitung [AIZ] 1975, 306), vom 6. 12. 1978 (NJW 1979, 869 = WM 1979, 439 = MDR 1979, 382), vom 14. 12. 1959 (LM vorstehend Nr. 7 = MDR 1960, 283 = NJW 1960, 476 Ls.) und vom 21. 5. 1971 (WM 1971, 1098) betreffen diese Frage nicht. Dem Urteil vom 18. 5. 1961 (AIZ 1961, 108) lag zwar ein vergleichbarer Sachverhalt zugrunde; hier hatte aber das Berufungsgericht in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass das Kaufinteresse des Auftraggebers gerade bis zuletzt nicht erloschen war, so dass sich Ausführungen zu der Frage, ob und inwieweit ein endgültiges Scheitern der Verhandlungen Einfluss auf den ursächlichen Zusammenhang zwischen der Tätigkeit eines Nachweismaklers und dem schließlich abgeschlossenen Geschäft haben kann, von vornherein erübrigten.
2. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass die Verhandlungen zwischen der Kläger und dem Beklagten wegen der Kaufpreishöhe endgültig gescheitert waren. Das war entgegen der Auffassung der Revision aufgrund der hier gegebenen Fallgestaltung rechtlich auch nicht geboten.
a) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises zustande kommt (§ 652 I 1 BGB). Die Tätigkeit des Nachweismaklers erschöpft sich im Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss (BGH, LM vorstehend Nr. 9 = NJW 1962, 2099; LM vorstehend Nr. 58 = NJW 1977, 41 = WM 1976, 1313 = MDR 1977, 209 = JZ 1977, 267). Bereits durch diese Tätigkeit verdient er die Provision (BGHZ 63, 74 [76] = LM vorstehend Nr. 51 = NJW 1974, 2277). Der Nachweismakler muss daher lediglich nachweisen, dass der Auftraggeber durch ihn Kenntnis von der Vertragsmöglichkeit erhalten hat.
b) Dieser Nachweis war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsurteils spätestens am 3. 6. 1976 (zunächst) geführt. Nach der Veröffentlichung der von der Kläger aufgegebenen Zeitungs-Suchanzeige (14. 4. 1976) erfuhr der Beklagte von der Kläger aufgrund des ersten Exposés (21. 4. 1976), durch die Grundstücksbesichtigung (Ende April 1976) und mit der Zusendung des zweiten Expos6s (3. 6. 1976) alle wesentlichen Tatsachen und Umstände. Er erhielt bis dahin nicht nur genaue Kenntnis von dem zum Verkauf stehenden Hausgrundstück und dessen Eigentümer, sondern sogar von dem vorgesehenen Verkaufspreis. Dieser war kein vom Eigentümer von vornherein festgelegter (Mindest-)Preis, sondern ein nur als Verhandlungsbasis vorgesehener und damit abänderbarer (Höchst-)Betrag. Das hat das angefochtene Urteil ebenfalls ohne Rechtsirrtum festgestellt.
c) Der Nachweisbeitrag der Kläger ist entgegen der Auffassung der Revision nicht durch ein Scheitern der anschließend zwischen der Kläger und dem Beklagten geführten Verhandlungen entfallen. Wenn - wie hier - der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beidem von selbst (RG, JW 1937, 222). Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag sollte die Kläger ihre Provision bereits durch den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages verdienen. Selbst wenn die Kläger darüber hinaus für den Beklagten noch dadurch vermittelnd tätig wurde, dass sie zu dessen Gunsten bei dem Grundeigentümer eine Änderung der Verhandlungsbasis für die Kaufpreishöhe durchsetzte, wird durch eine solche zusätzlich entfaltete Tätigkeit ihr zuvor geleisteter Nachweisbeitrag nicht berührt. Infolgedessen ist es grundsätzlich auch ohne Belang, ob nach der Tätigkeit des Nachweismaklers Kaufverhandlungen zwischen der Verkäuferseite (unter Beteiligung des Maklers) geführt worden und zunächst gescheitert sind und ob sodann erst durch neue Verhandlungen zwischen dem Auftraggeber und der Verkäuferseite ohne Beteiligung des Maklers der Grundstückskaufvertrag zustande gekommen ist (vgl. hierzu Schwerdtner, MaklerR, 2. Aufl., Rdnr. 111).
d) Der von der Kläger erbrachte Nachweis wurde auch nicht durch die spätere Tätigkeit des anderen Maklers berührt.
aa) Ohne Erfolg beruft sich die Revision in diesem Zusammenhang zunächst darauf, der Beklagte habe die Informationen, die er von der Kläger erhalten habe, auch durch den später von ihm beauftragten anderen Makler erhalten, so dass die Nachweistätigkeit der Kläger nicht umfangreicher als die des zweiten Maklers gewesen sei. Wenn man zunächst von der Kaufpreishöhe einmal absieht, so wusste der Beklagte aufgrund der Nachweistätigkeit der Kläger um alle für den Ankauf des Hausgrundstücks wesentlichen Tatsachen. Insoweit konnte der andere Makler wegen Vorkenntnis des Beklagten von vornherein keine eigene, eine Provisionspflicht auslösende Nachweistätigkeit i. S. des § 652 I 1 BGB entfalten. Demgegenüber fällt der Umstand, dass - nach dem Vortrage des Beklagten - die Kläger zuletzt einen Verkaufspreis von 275000 DM und der zweite Makler einen solchen von 260000 DM nannte, schon deshalb nicht entscheidend ins Gewicht, weil die Vorkenntnis aller übrigen für den Kauf maßgeblichen Informationen dazu führt, dass die sonstige Nachweistätigkeit der Kläger jedenfalls als mitursächlich angesehen werden kann.
bb) Die Revision meint weiter, dass immer dann, wenn ein Kaufgegenstand von mehreren Nachweismaklern nacheinander zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird, grundsätzlich das für den gemeinsamen Auftraggeber günstigste Angebot als das für den Kaufabschluss allein ursächliche anzusehen sei. Dieser auch von dem Oberlandesgericht Köln (AIZ 1975, 29) vertretenen Auffassung vermag der erkennende Senat in ihrer Allgemeinheit nicht beizupflichten. Einmal ist sie mit der Bestimmung des § 652 I 1 BGB nicht zu vereinbaren, nach der jede Nachweistätigkeit geeignet sein kann, einen Provisionsanspruch zu begründen. Zum anderen widerspricht sie dem höchstrichterlich anerkannten Grundsatz, dass Mitverursachung auch bei einer Nachweistätigkeit genügt. Ferner steht sie der in der Rechtsprechung anerkannten Regel entgegen, dass bei Vorkenntnis eine spätere entsprechende Nachweistätigkeit nicht kausal ist.. Schließlich räumt sie bei einem Nachweis-Maklervertrag der Frage des Kaufpreises von vornherein eine zu große, der eigentlichen Nachweistätigkeit (Nachweis des Kaufgegenstandes und Nachweis des Eigentümers) eine zu geringe Bedeutung bei. Demgegenüber können die vom Oberlandesgericht Köln und auch von der Revision angeführten Zweckmäßigkeitsgründe eine andere Beurteilung nicht rechtfertigen. Ob jener Auffassung ausnahmsweise aufgrund besonderer tatsächlicher Umstände des Einzelfalles beizutreten wäre, bedarf keiner Entscheidung, weil solche Umstände hier nicht vorliegen.
e) Schließlich besteht entgegen der Ansicht der Revision im vorliegenden Falle auch keine rechtliche Handhabe, nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises oder der Umkehrung der Beweislast zu verfahren und dadurch zu einem dem Beklagten günstigeren Ergebnis zu gelangen.
II. Fehlende inhaltliche Gleichartigkeit. Das Berufungsgericht ist zu der Feststellung gelangt, dass die Identätit zwischen dem von der Kläger nachgewiesenen und dem mit dem Grundstückseigentümer zustande gekommenen Kaufvertrag trotz der unterschiedlichen Preisgestaltung zu bejahen sei. Die Feststellung ist rechtlich möglich (vgl. BGH, AIZ 1961, 108). Die Revision kann dieser Würdigung des Tatrichters, der insoweit alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt hat, nicht mit dem Hinweis den Boden entziehen, dass sie auf die Ablehnung des Angebots der Klägerdurch den Beklagten wegen der Höhe des Kaufpreises hinweist.