Klausel eines Mietvertrages

Eine Wertsieberungsklausel eines Mietvertrages, wonach bei einer bestimmten Änderung des Wertmessers die Vertragsparteien eine Änderung des Mietzinses verlangen können und wonach im Falle des Fehlschlagens einer Einigung hierüber ein Schiedsgutachter zu entscheiden hat, ist grundsätzlich dahin auszulegen, dass der vom Schiedsgutachter festgesetzte Mietzins von dem Zeitpunkt an gilt, in dem das Änderungsverlangen der Gegenseite zugegangen ist.
Zum Sachverhalt: Der Kläger vermietete an den Beklagten für die Dauer von 15 Jahren Geschäftsräume. In § 26 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien: Wenn sich die für Geschäftsräume vergleichbarer Art und Lage üblichen Mieten um mehr als 25% gegenüber dem jetzigen Stand ändern, so kann jede Partei eine entsprechende Änderung der Miete verlangen. Können sich die Parteien hierüber nicht einigen, so ist eine Schätzung durch einen von der Industrie- und Handelskammer benannten Sachverständigen entscheidend. Die Kosten trägt derjenige, der die Mietänderung verlangt. Im September 1973 beauftragte der Kläger den ihm von der Industrie- und Handelskammer als Sachverständigen benannten K, ein Gutachten entsprechend § 26 des Mietvertrages zu erstatten. Nach Erstattung des Gutachtens vom Juni 1974 teilte K auf eine entsprechende Anfrage dem Kläger mit, dass der von ihm ermittelte Mietwert auch für den 1. 9. 1973 gelten würde; von Herbst 1973 bis Sommer 1974 hätten sich keine Veränderungen ergeben.
Mit der Klage hat der Kläger den Beklagten u. a. auf Zahlung der Mieterhöhung ab 1. 9. 1973 in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Frage, ob, dem Kläger die höhere Miete bereits ab 1. 9. 1973 zusteht, bejaht. Die - zugelassene - Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: c) Die Frage, von welchem Zeitpunkt an der Mieter höheren Mietzins zu zahlen hat, wenn aufgrund einer Wertsicherungsklausel der Vermieter oder ein Dritter durch Ausübung des Bestimmungsrechts nach § 315 bzw. 317 BGB eine höhere Miete festgesetzt hat, ist vom BGH bisher nicht entschieden worden. Der Senat hat in seinem Urteil vom 19. 6. 1974 = LM § 315 Nr. 15 (NJW 1974, 1464 = WM 1974, 775) die Frage, ob die Leistungsbestimmung nach § 315 BGB stets nur mit Wirkung für die Zukunft vorgenommen werden oder ob ihr auch rückwirkende Kraft zukommen kann, nicht abschließend geprüft. Im Schrifttum werden unterschiedliche Auffassungen vertreten. Herrschend ist die Meinung, dass die nach § 315 BGB erklärte Anpassung nur in die Zukunft wirkt (vgl. Thiele, JZ 1971, 294; Bilda, MDR 1973, 537; NJW 1974, 1947; RGRK, 12. Aufl., § 315 Rdnr. 15; Staudinger-Kaduk, BGB, 11. Aufl., § 315 Rdnr. 8), die Anpassung durch einen Dritten (§ 317 BGB) dagegen rückwirkend, aber nicht über den Zeitpunkt hinaus, in dem das Anpassungsbegehren des Gläubigers dem Schuldner zugegangen ist, vorgenommen werden kann (vgl. Bilda, MDR 1973, 542 Fußn. 56; Thiele, JZ 1971, 294, der eine Rückwirkung aber nur unter der Voraussetzung annimmt, dass die Auslegung der Klausel eine solche zulässt). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, dazu Stellung zu nehmen, ob eine gemäß § 317 BGB von einem Dritten getroffene Bestimmung stets Rückwirkung hat. Hier ergibt nämlich die vom Berufungsgericht unterlassene Auslegung der Klausel, dass der Vermieter die höhere Miete nach Eintritt der Voraussetzungen für die Vertragsänderung von dem Zeitpunkt an verlangen kann, in welchem dem Mieter das Erhöhungsverlangen zugegangen ist, es sei denn, dass wie hier in dem Anpassungsbegehren ein späterer Zeitpunkt genannt ist. Für diese Auslegung spricht schon der Wortlaut der Klausel. Die Parteien haben die Berechtigung des Änderungsverlangens nämlich lediglich von einer Änderung vergleichbarer Mieten um mehr als ca. 25%0 abhängig gemacht. Eine Regelung, aus der entnommen werden könnte, dass die Parteien für den Fall des Scheiterns einer Einigung den Anspruch des Vermieters auf Entrichtung höherer Miete erst in einem nach Mitteilung seines Änderungsbegehrens an den Mieter liegenden Zeitpunkt zur Entstehung gelangen lassen wollten, enthält der Vertrag nicht, obwohl es nahegelegen hätte, einen solchen Willen kundzutun.
Vor allem aber ist es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, der bei jeder Auslegung berücksichtigt werden muss (§ 157 BGB), gerechtfertigt, bei Wertsicherungsklauseln dieser Art die Mietzinserhöhung mit dem Zugang des Änderungsbegehrens zuzulassen. Der andere Vertragsteil weiß nämlich von diesem Zeitpunkt an, dass er mit einer Änderung der Miethöhe rechnen muss. Er kann billigerweise nicht darauf vertrauen, dass Verzögerungen, die durch anschließende Verhandlungen der Parteien und im Falle des Scheiterns der Verhandlungen durch Hinzuziehung eines Schiedsgutachters, gegebenenfalls sogar durch einen sich anschließenden Rechtsstreit (§ 319 BGB), entstehen, zu Lasten seines Vertragspartners gehen, der, weil die Voraussetzungen für die Änderungen des Mietzinses nach Satz 1 der Klausel vorlagen, mit Recht die Änderung der Miete begehrt hat. Eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Schuldners besteht schon deshalb nicht, weil er auf jeden Fall nur den vom Sachverständigen festgesetzten richtigen Mietzins, gegebenenfalls überprüft nach § 319 I BGB, zu zahlen hat. Deshalb ist auch der Hinweis der Revision unbeachtlich, der Beklagte habe die Verzögerung der Mietzinserhöhung nicht zu vertreten.
Die hier vorgenommene Auslegung schließt nicht aus, dass bei abweichenden tatsächlichen Voraussetzungen eine andere Auslegung möglich ist.