Kommanditgesellschaft beitritt

Zur Formbedürftigkeit eines Vertrages, mit dem jemand einer Kommanditgesellschaft beitritt, deren Zweck es ist, ihren Mitgliedern Eigentumswohnungen zu verschaffen.
Zum Sachverhalt: Die Kläger ist eine am 27. 3. 1973 errichtete Publikums-KG. Gegenstand des Unternehmens ist u. a. Erwerb, Errichtung, Ausstattung und hotelmäßige Betreuung von Eigentumswohnungen in S. Es war vorgesehen, 195 Eigentumswohnungen zu bauen und auf die zu werbenden Kommanditisten zu übertragen. Am 1. 9. 1973 unterzeichnete der Beklagte eine Beitrittserklärung mit einem Gesamtzeichnungsbetrag von 75000 DM. Ihm sollte die Wohnung A 147 übertragen werden. Der Beklagte erklärte später, dass er wegen Finanzieller Schwierigkeiten nicht in der Lage sei, die Beteiligung bei der KG durchzuführen. Die Kläger akzeptierte den Rücktritt des Beklagten, bestand jedoch auf Entrichtung der im Vertrag vorgesehenen Rücktrittsgebühr in Höhe von 5% des Zeichnungsbetrages.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene- Revision der Kläger hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hat es abgelehnt, den Beklagten zu verurteilen, weil sein Beitritt zur Gesellschaft nicht notariell beurkundet worden und deshalb - einschließlich der Verpflichtung zur Zahlung der verlangten Abstandssumme - gemäß §§ 313, 125 BGB nichtig sei. Dem ist im Ergebnis zu folgen.
1. Die Formbedürftigkeit hat das Berufungsgericht daraus hergeleitet, dass der Beitrittsvertrag die KG habe verpflichten sollen, Grundstückseigentum zu übertragen. Damit lässt sich ein Verstoß gegen § 313 BGB, § 4 III WEG nicht begründen.
a) Allerdings räumt § 5 des Gesellschaftsvertrages ganz allgemein den Kommanditisten einen Anspruch auf Übertragung einer Eigentumswohnung ein, und diese Verpflichtung der Gesellschaft wird im gesellschaftsrechtlichen Veräußerungsvertrag, der hier mit dem Beitrittsvertrag verbunden war, gegenüber einem bestimmten Kommanditisten auf eine bestimmte Wohnung unter Bestimmung der Gegenleistung verbindlich konkretisiert. Nach § 313 S. 1 BGB ist auch ein Rechtsgeschäft formbedürftig, wenn sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Trotz dieses weit- gefassten Wortlauts ist aber nach allgemeiner Meinung die Vorschrift nicht anwendbar, wenn jemand nicht sein eigenes Grundstück veräußert, sondern einem anderen kraft Auftrags oder aufgrund eines ähnlichen Rechtsgeschäfts ein Grundstück von einem Dritten zu verschaffen hat. Das gilt regelmäßig auch dann, wenn er das Grundstück zunächst im eigenen Namen erwerben und erst alsdann - womöglich nach Parzellierung und Bebauung -übereignen soll. In diesen Fällen, in denen der Verpflichtete nur eine Art Durchgangsstelle für das Eigentum ist, liegt kein eigentliches Veräußerungsgeschäft vor, sondern ein auf eine (andere) Geschäftsbesorgung gerichteter Vertrag, bei dem die Eigentumsverschaffung an den Partner nicht Inhalt, sondern (meist gesetzliche) Folge des Rechtsgeschäfts ist (§ 667 BGB). Vor allem greift hier der Schutzzweck des § 313 BGB nicht ein; den Eigentümer von Grundbesitz - einem Vermögenswert, dem herkömmlicherweise volks- und privatwirtschaftlich besondere Bedeutung beigemessen wird - vor Übereilung und mangelnder Beratung bei der Veräußerung zu bewahren. Aus ähnlichen Erwägungen ist die schon vom RG entwickelte Rechtsprechung zu den genossenschaftsrechtlichen Ansprüchen auf Grundstücksübereignung zu billigen: Ist die Genossenschaft nach ihrer Satzung verpflichtet, ihren Mitgliedern Wohnraum als Eigentum, Erbbaurecht usw. zu verschaffen, so erwirbt der Genosse, obgleich für die Satzung und den Beitritt die einfache Schriftform genügt (§§ 5, 15 GenG), einen klagbaren Anspruch auf Veräußerung, wenn ihm in satzungsmäßiger Art und Weise Wohnraum zugeteilt wird (BGHZ 15, 177 [181] = LM § 51 GenG Nr. 2 = NJW 1955, 178; BGHZ 31, 37 [38ff.] = NJW 1959, 2211; BGH, LM vorstehend Nr. 59, sämtlich m. w. Nachw.). Bei einer KG, deren Zweck es ist, ihren Mitgliedern Eigentumswohnungen zu verschaffen, liegt es nicht anders. Sie, die den Kommanditisten - im wirtschaftlichen Ergebnis auch für deren Rechnung - Wohnungseigentum einräumen und hierzu das Gelände nur im Durchgang erwerben soll, ist nicht schutzbedürftig i. S. von § 313 BGB, ihre Veräußerungspflicht beruht auf ihrem gesellschaftsvertraglichen Auftrag. Die im Gesellschaftsvertrag festgelegte allgemeine Verpflichtung der Gesellschaft zur Übertragung der Eigentumswohnungen vermag mithin nach Sinn und Zweck des § 313 BGB weder den Formzwang für den Gesellschaftsvertrag zu begründen, noch verlangt die Konkretisierung dieser Verpflichtung im gesellschaftsrechtlichen Veräußerungsvertrag dessen notarielle Beurkundung oder die des hiermit verbundenen Beitrittsvertrages.
b) Auf die Frage, ob der Beklagte der Kläger erst beigetreten ist, als diese den an die Kommanditisten zu verteilenden Grundbesitz schon erworben hatte, kann es in diesem Zusammenhang nicht ankommen. Die Kläger ist nach ihrem Vertrage eine auf die Aufnahme einer Vielzahl von Kornmanditisten gerichtete KG. Ihre Verpflichtung, Wohnungseigentum zu verschaffen, ist gerade für die erst noch zu werbenden und künftig beitretenden Gesellschafter geschaffen worden. Auch der erst nach dem Grundstückserwerb beitretende Gesellschafter hat daher den ihm eingeräumten Anspruch auf Veräußerung nur aufgrund der ursprünglich im Gesellschaftsvertrag - auch zu seinen Gunsten - begründeten Verschaffungspflicht der Gesellschaft. Infolgedessen gibt es keinen Grund, hinsichtlich der Formbedürftigkeit zwischen Verpflichtungen der Kläger gegenüber alten und neuen Kommanditisten zu unterscheiden.
2. Der Beitritt des Beklagten ist aber deshalb unwirksam, weil dieser der Gesellschaft erst nach dem 1. 7. 1973 beigetreten ist und zu diesem Zeitpunkt bereits die Neufassung des § 313 BGB in Kraft getreten war. Nach dieser bedarf auch ein Vertrag der notariellen Beurkundung, in dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu erwerben.
a) Hierdurch wird freilich die Wirksamkeit des Gesellschaftsvertrages der Klägernicht berührt. Es erscheint schon zweifelhaft, ob die allgemeine, nach dem Vertragswortlaut auf kein bestimmtes Grundstück bezogene Pflicht der Kläger zum Erwerb von Grundbesitz heute unter die neue Formvorschrift fallen würde. Das braucht hier aber nicht weiter erörtert zu werden. Denn war der Gesellschaftsvertrag, wie oben ausgeführt, vor Inkrafttreten der Neufassung des § 313 BGB formlos wirksam zustande gekommen, so blieb er das. Das Änderungsgesetz vom 30. 5. 1973 (BGBl I, 501) legt sich keine Rückwirkung bei. Es gilt daher der Grundsatz, dass die Wirkung eines Rechtsgeschäfts nach demjenigen Recht zu beurteilen ist, das zur Zeit seiner Entstehung galt. (BGH, WM 1973, 1356 m. w. Nachw.).
b) Es kann auch nicht angenommen werden, dass bereits der Gesellschaftsvertrag eine grundsätzliche Pflicht der Kommanditisten enthält, von dem von der Gesellschaft zu beschaffenden Grundbesitz Wohnungseigentum zu erwerben, so dass man hätte fragen können, ob die nach dem 1. 7. 1973 beigetretenen Kommanditisten die notarielle Form aus diesem Grunde hätten wahren müssen. Der Gesellschaftsvertrag geht zwar nach seinem gesamten Inhalt davon aus, dass die Kornmanditisten Eigentumswohnungen erwerben, eine ausdrückliche Regelung für eine Mitgliedschaft ohne Wohnungserwerb ist nicht getroffen. Dennoch erscheint eine solche Mitgliedschaft auch hier nicht ausgeschlossen. Deshalb hätte eine gesellschaftsvertragliche Erwerbpflicht, weil mit ihr über die Einlage- und Darlehnspflichten hinaus weitere Leistungsverpflichtungen verbunden sind, deutlich zum Ausdruck gebracht werden müssen, wenn sie gewollt gewesen wäre. Das ist hier nicht geschehen.
c) Die damit entscheidende Frage, ob sich der Beklagte durch die mit seinem Beitritt verbundene Erklärung zum Erwerb verpflichtet hat, wird weder vom Gesellschaftsvertrag noch vom Wortlaut der Beitrittserklärung ausdrücklich beantwortet. Die Erwerbspflicht ergibt sich aber aus der Vertragsauslegung. Die Beitrittserklärung, die von der Gesellschaft gegengezeichnet worden ist, enthält die individuelle Bezeichnung der vom beitretenden Gesellschafter ausgewählten und von der Geschäftsführung der KG zugewiesenen Wohnung, und sie setzt die hierfür vom Gesellschafter zu verrechnenden bzw. zu erbringenden Leistungen (Einlage- und Darlehensbeträge, zu übernehmende Fremdfinanzierung) genau fest. Der Gesellschafter beantragt und die Gesellschaft akzeptiert, dass nach der Realteilung des Grundstücks diese Wohnung dem Gesellschafter übertragen werden soll. Von der damit zugleich getroffenen Entscheidung für einen bestimmten Wohnungstyp ist nach § 3 VII des Gesellschaftsvertrages die Höhe der Einlage- und Darlehnsverpflichtungen abhängig. In § 5 V ist ferner bestimmt, dass der Kommanditist, wenn ihm eine Wohneinheit zugeteilt worden ist, also schon vor der Eigentumsübertragung, im Hinblick auf die Nutzung des Sondereigentums wie ein Eigentümer verfahren kann. Mit diesen Erklärungen und Bestimmungen, die der Geschäftsführung Klarheit über die von dem beitretenden Kommanditisten zu erwartenden finanziellen Beiträge bringen sollen, ihr aber auch die kaufmännische Disposition und das tatsächliche Nutzungsrecht über die Wohnung nehmen und den Gesellschafter nach Fertigstellung des Wohnraums wie einen Eigentümer behandeln, wäre es unvereinbar anzunehmen, es liege im Sinne des Gesellschafts- und Beitrittsvertrages, wenn dem Kommanditisten noch eine Entschließungsfreiheit bliebe, ob er die gewählte Wohnung letzten Endes wirklich übertragen haben will. Die Verbindlichkeit zu seinen Lasten entspricht auch einer natürlichen und zwanglosen Betrachtung der Beitrittsvereinbarung: Wer bereits eine ganz bestimmte Wohnung wählt und sich zuweisen läßt und die ihm auferlegten Gegenleistungen akzeptiert, nimmt nicht die Bindung des anderen Teils in Anspruch, ohne sich selbst binden zu wollen; ein anderer Wille müsste deutlich zum Ausdruck gekommen sein. Im vorliegenden Falle ist daher die Rechtslage nicht wesentlich anders, als sie von der Rechtsprechung bei den Baugenossenschaften beurteilt wird: Mit dem Antrag des Genossen auf Zuteilung einer bestimmten Wohneinheit und deren Zuweisung durch, das zuständige Genossenschaftsorgan soll ohne weiteres die beiderseits wirksame Verbindlichkeit entstehen, wonach die Genossenschaft zur Veräußerung und der Genosse zum Erwerb und zu den Gegenleistungen verpflichtet ist (BGHZ 31, 37 [39] = NJW 1959, 2211). Das gleiche muss hier gelten, wo der Kommanditist bereits im Beitrittsvertrag die Wohnung gewählt und die Gesellschaft sie ihm zugewiesen hat. -
Nach § 313 S. 1 BGB n. F. hätte nicht nur die Erwerbsverpflichtung selbst, sondern der gesamte Beitrittsvertrag notariell beurkundet werden müssen. Wie dargelegt, erscheint zwar eine Mitgliedschaft ohne Wohnungserwerb nicht ausgeschlossen. Hier, wo nach dem Willen der Parteien im rechtlichen Zusammenhang mit dem Beitritt auch die Erwerbspflicht begründet worden war, ist es aber nicht zulässig, das Rechtsgeschäft in einen formbedürftigen Erwerbsvertrag und einen formlos gültigen Beitritt zur Klage aufzuspalten. Grundstücksgeschäft, Beitritt und Abstandssummen-Vereinbarung sind daher nach § 125 BGB nichtig; ob die Abrede über die Abstandssumme mangels Grundlage im Gesellschaftsvertrag (oder nach dem Rechtsgedanken des § 11 Nr. 6 AGB-Gesetz) nicht ohnehin unwirksam gewesen wäre, kann dahingestellt bleiben.
3. Die Grundsätze der fehlerhaften Gesellschaft helfen der Kläger nicht weiter. Im Allgemeinen kann zwar der Beitritt zu einer Gesellschaft, wenn er nichtig oder anfechtbar ist, nur für die Zukunft vernichtet werden, so dass hier der Beklagte bis zur Kündigung die Einlage und deshalb möglicherweise wegen Verzugs mit der Einlagepflicht die Abstandssumme geschuldet hätte. Das würde aber voraussetzen, dass sein Beitritt vollzogen war. Denn nur dann, wenn das Gesellschaftsverhältnis tatsächlich ins Leben getreten ist und Rechtstatsachen geschaffen worden sind, an denen die Rechtsordnung nicht vorbeigehen kann, ist es gerechtfertigt, die allgemeinen Nichtigkeitsgründe zu beschränken. Das war hier jedoch nach dem Parteivortrag nicht der Fall. Denn der Beklagte hat weder Beiträge geleistet noch gesellschaftsvertragliche Rechte ausgeübt. Es steht daher nichts im Wege, seinen Beitritt und die in diesem Zusammenhang geschlossenen Vereinbarungen nach allgemeinem bürgerlichen Recht als von Anfang an nichtig zu behandeln.