Konkurrenzschutzpflicht

Zur Frage der Konkurrenzschutzpflicht bei der Vermietung von Gewerberaum in einem Einkaufszentrum.
Zum Sachverhalt: Die Firma C errichtete auf einem Gelände von ca. 500 m Länge und 100 m Breite nach einheitlichem Gesamtplan ein Wohn- und Geschäftszentrum (1-Zentrum). Die Planung sah von vornherein vor, Interessenten Gelegenheit zu geben, Wohnungseigentum und Teileigentum an Gewerberäumen (Läden, Büros, Praxen) zu erwerben. Den Kern des gewerblich zu nutzenden Teils des I-Zentrums bildete eine als Fußgängerzone gestaltete Ladenstraße von 350 oder 500 m Länge, an der Warenhäuser, Textilhäuser, Läden, Gast- und Sportstätten mit einer Nutzungsfläche von etwa 61000 qm vorgesehen waren. Die Beklagte war daran interessiert, im 1-Zentrum einen Supermarkt zu betreiben. Die Verhandlungen führten im Februar 1970 zum Abschluss eines Mietvertrages mit der C. für dessen Wirksamwerden sich die Beklagte die Zustimmung ihres Aufsichtsrates ausdrücklich vorbehielt. Die Beklagte erhielt zusammen mit dem Mietvertrag die darin in Bezug genommene Baubeschreibung einen Lageplan und Grundrisspläne.
Aus den bei Unterzeichnung des Mietvertrages vorhandenen Planungs- unterlagen ergab sich, dass es sich bei dem Warenhaus um eine Filiale der K-AG und bei dem Kleinkaufhaus um ein - weiteres - Textilhaus handeln sollte. Mit der P-GmbH, einem Schwesterunternehmen der Beklagte, geführte Verhandlungen wegen des Abschlusses eines Mietvertrages für die Ladeneinheit L 48 blieben erfolglos. Für den Fall, dass es mit der P-GmbH zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen wäre, hätte die Beklagte den von ihr unterzeichneten, aber vom Aufsichtsrat noch nicht genehmigten Mietvertrag nicht wirksam werden lassen. Nach dem Scheitern der Vertragsverhandlungen zwischen der C und der P-GmbH genehmigte der Aufsichtsrat der Beklagte den Mietvertrag. Davon erfuhr die Kläger durch ein Schreiben der Beklagte Sie hatte vorher u. a. die Ladenheinheiten L 9 und L 48 als Teileigentum erworben und ist in das Mietverhältnis zwischen der C und der Beklagte eingetreten. Als Verwalterin des Teileigentums der Klägerschloss die C mit der Firma S einen Mietvertrag über die Ladeneinheit L 48 zum Betrieb eines Supermarkts. Deswegen ließ die Beklagte die Anfechtung des Mietvertrages aus allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichts- punkten erklären und aus wichtigem Grunde fristlos kündigen. Die Kläger bot der Beklagte die Überlassung der Mietsache an. Die Beklagte bezog die Geschäftsräume jedoch nicht.
Im Oktober 1974 fand eine öffentliche Veranstaltung zur Eröffnung des 1-Zentrums statt. Die Parteien streiten darüber, in welchem Umfang zu diesem Zeitpunkt der vorhandene Geschäftsraum, sei es durch Eigentümer oder Mieter, in Betrieb genommen worden ist. Im Oktober 1976 forderte die Beklagte die Kläger auf, die Gesamteröffnung der Ladengeschäfte vorzunehmen und ihr die Ladeneinheit L 9 in der Weise zu überlassen, dass die Fläche L 48 nicht an ein Konkurrenzunternehmen vermietet wird. Die Kläger erwiderte, dass die Gesamteröffnung stattgefunden habe, der Beklagte weder ausdrücklich noch stillschweigend Konkurrenzschutz zugesagt worden sei, sie sich also mit der Vertragserfüllung in Verzug befände. Darauf kündigte die Beklagte den Mietvertrag vorsorglich nochmals fristlos.
Die Kläger hat für die Monate November und Dezember 1974 den Mietzins eingeklagt. Die Beklagte hat im Wege der Widerklage Ersatz ihrer Aufwendungen für die Mietsache verlangt. Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hatte Erfolg. Die Anschlussberufung der Beklagte ist dagegen zurückgewiesen worden. Auch die Revision der Beklagte ist erfolglos.
Aus den Gründen: I. 1. Beide Vorinstanzen haben eine Konkurrenzschutzpflicht der Kläger verneint. Das Berufungsgericht hat dazu ausgeführt, in der Baubeschreibung sei weder ausdrücklich gesagt noch vorausgesetzt, dass die Vermieterin sich binde, am Schwarzen Bären gelegene Ladenräume lediglich zum Handel mit Kleidung oder Ware zu vermieten, welche üblicherweise Kleinkaufhäuser dem Publikum anbieten. Auch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) sei die Kläger nicht verpflichtet, der Beklagte - jedenfalls zunächst - Konkurrenz fernzuhalten. Das das /-Zentrum aufgeteilt und die einzelnen Teile verschiedenen Personen veräußert werden sollten, und die Pflicht, Konkurrenz fernzuhalten, die Veräußerung erschwerte, widerspreche es den berechtigten Belangen der C, ihren Vertragsantrag dahin auszulegen, sie biete auch ohne ausdrückliche vertragliche Bestimmung Konkurrenzschutz an.
2. Die Auffassung des Berufungsgerichts begegnet im Ergebnis keinen rechtlichen Bedenken.
a) Soweit die Vorinstanz die ausdrückliche Vereinbarung von Konkurrenzschutz durch die Einbeziehung der Baubeschreibung verneint hat, greift das die Beklagte nicht an.
b) Die Einbeziehung der Baubeschreibung in den Mietvertrag als dessen Bestandteil hat das Berufungsgericht nicht als stillschweigende Vereinbarung einer Konkurrenzschutzpflicht gewertet. Diese Auslegung hält sich in den Grenzen tatrichterlichen Ermessens. Sie kann nicht als einseitige Bevorzugung der Vermieterbelange angesehen werden. Im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages konnte ein billig und gerecht denkender Mietinteressent die Baubeschreibung und die Eintragungen im Lageplan deshalb nicht als verbindliche Zusage werten, die Vermieterin werde die Ladeneinheit L 48 nur an ein Unternehmen der Textilbranche vermieten, weil damals die Vergabe des Geschäftsraumes noch weitgehend offen war. Davon abgesehen war der Beklagte, als sie sich 1972 vertraglich wirksam verpflichtete, bekannt, dass die Kläger mit Unternehmen anderer Branchen verhandelt hatte.
c) Die Revision hat darin recht, dass sich die Pflicht des Vermieters, dem Mieter Wettbewerber fernzuhalten auch aus den Umständen ergeben könne. Es kann auch nicht zweifelhaft sein, dass bei der Prüfung der Umstände im vorliegenden Falle maßgeblich auf die Interessen der C abgestellt werden durfte. Zum Erfolg verhilft ihr das jedoch nicht.
aa) Der BGH hat die vom RG begonnene Rechtsprechung fortgesetzt, wonach der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht hat, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen (vgl. BGH, LM vorstehend Nr. 2; BGH, LM vorstehend Nr. 3; BGH, LM vorstehend Nr. 5; BGH, LM vorstehend Nr. 6 und BGH vom 24. 4. 1968 = WM 1968, 699 [670]; vgl. ferner Oberlandesgericht Celle, MDR 1964, 59; Oberlandesgericht Frankfurt, Betr. 1970, 46, das der erkennende Senat dadurch gebilligt hat, dass er die Revision durch Beschluss ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen hat; Oberlandesgericht Karlsruhe, NJW 1972, 2224). Diese Rechtsprechung be- ruht auf der Erwägung, dass es bei der Vermietung von Räumen zum Betriebe eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf im- mittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Unumstritten wie dieser Grundsatz selbst ist seine Eingrenzung in der Weise, dass der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Zu dieser Rechtsprechung hat sich der erkennende .Senat in BGHZ 70, 79 = vorstehend Nr. 16 bekannt. Von ihr abzuweichen besteht kein Anlass.
bb) Als die Kläger Miteigentum an den Grundstücken des 1-Zentrums mit der Folge erwarb, dass ihr seitdem die Ladeneinheit L 9 und die von dieser ca. 350 oder 500 m entfernte Ladeneinheit L 48 gesondert zustehen, war der vorher von der C und der Beklagte ausgehandelte Mietvertrag wegen des Fehlens der vorbehaltenen Zustimmung des Aufsichtsrats der Beklagte schwebend unwirksam. In den schwebend unwirksamen Mietvertrag ist die Kläger eingetreten. Er wurde rückwirkend verbindlich mit Zugang des Schreibens der Beklagte, in welchem die Zustimmung des Aufsichtsrats zu dem Mietvertrag mitgeteilt worden ist (§ 184 1 BGB). Die Kläger war damit von vornherein verpflichtet, der Beklagte Konkurrenzschutz im Sinne der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung zu gewähren. Sie dürfte mithin die ihr gesondert zustehende Ladeneinheit L 48 nicht an den Konkurrenten S vermieten, wenn die Ladeneinheit L 9 und L 48 als unmittelbar benachbart angesehen werden müssten. Die Prüfung dieser Frage ist nicht deshalb entbehrlich, weil bei Unterzeichnung des Mietvertrages Sondereigentum an den Flächen der Ladeneinheiten L 9 und L 48 noch nicht bestand, sie viel- mehr Teile eines einheitlichen Grundstücks waren. Die Aufteilung des Gesamtgrundstücks war von Anfang an vorgesehen. Die Konkurrenzschutzsituation ist im übrigen erst nach Bildung des Sondereigentums eingetreten.
cc) Unmittelbare Nachbarschaft zweier Grundstücke ein und desselben Eigentümers besteht nicht, wenn sie 350 m voneinander entfernt sind. Daran ändert der Umstand nichts, dass beide Grundstücke an der als Fußgängerzone gestalteten Ladenstraße eines Einkaufszentrums liegen. Befänden sich die Läden in einer herkömmlichen Geschäftsstraße, so würden sie nach den Maßstäben, die der bisherigen Rechtsprechung zugrunde liegen, nicht als unmittelbar benachbart angesehen werden. Für die Geschäftsstraße eines Einkaufszentrums der hier in Rede stehenden Art kann nichts anderes gelten. Das 1-Zentrum dient unstreitig nicht nur der Versorgung der dort wohnenden Menschen, sondern hat von seiner Planung und Anlage her die Aufgabe, die City zu entlasten.
Auch darüber besteht kein Streit. Aufgrund seiner Lage zwischen Stadtzentrum und einem Vorort war mit Kundschaft aus der im I- Zentrum selbst lebenden Bevölkerung, sowie aus Stadt und Vorort zu rechnen. Der Einzugsbereich der Kundschaft kommt mithin dem einer herkömmlichen Geschäftsstraße mindestens gleich. Da Einkaufszentren regelmäßig günstigere Parkmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge bieten können, besteht ein Wettbewerbsvorteil gegenüber Geschäftsstraßen in City-Lagen. Die Anziehungskraft eines Einkaufszentrums hängt neben der Preiswürdigkeit der Waren und Leistungen entscheidend auch davon ab, dass ein breites Konsumgüterangebot und die üblichen Dienstleistungen bereit gehalten werden. Wie in den herkömmlichen Geschäftsstraßen belebt auch in Einkaufszentren die Konkurrenz das Wirtschaftsleben zugunsten der Verbraucher, ohne gleichzeitig den umsichtigen Gewerbetreibenden angemessener Erträge für seinen Einsatz an Kapital, Arbeitskraft und für seine Risikobereitschaft zu berauben. Das /-Zentrum ist mit seinen Wohnungen, Büros, Werkstätten, Läden, Freizeiteinrichtungen und Ähnlichem von seiner Konzeption her Ausdruck einer gewandelten Auffassung im Städtebau ohne dadurch prinzipielle Veränderungen im Ablauf des Wirtschaftslebens herbeizuführen. Es besteht deshalb kein Anlass, dort niedergelassene Gewerbetreibende stärker gegen erlaubten Wettbewerb zu schützen als es in herkömmlichen Geschäftsstraßen der Fall ist. Fürchtete die Beklagte den Wettbewerb, so hätte sie sich Konkurrenzschutz vertraglich ausdrücklich zusichern lassen müssen.
II. 1. Das Berufungsgericht hat gemeint, die Beklagte habe die Beendigung des Mietvertrages nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen können. Auch wenn der Geschäftswille der Beklagte sich an die Erwartung geknüpft haben mag, ihr werde im /-Zentrum vorerst keine Konkurrenz erwachsen, so sei doch weder für die Kläger selbst noch für die C erkennbar gewesen, dass die Beklagte diese Erwartung auch noch gehabt habe, nachdem, wie sie wusste, der P-GmbH die Ladeneinheit L 48 angedient worden sei. Im übrigen, hat die Vorinstanz weiter ausgeführt, würde sich die Kläger auf das Ansinnen, den Bestand des Mietvertrages von einem so gearteten Konkurrenzschutz abhängig zu machen, nicht eingelassen haben. Dazu sei sie auch nicht verpflichtet gewesen.
2. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis darin recht, dass die Beklagte sich nicht mit Erfolg auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann. Der BGH und insbesondere auch der erkennende Senat stehen in ständiger Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass Umstände, die in den Risikobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht geben, sich auf § 242 BGB zu berufen, weil die Anwendung der Rechtsfolgen beim Fehlen oder Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrag liegenden Risikoverteilung führen darf (vgl. Senatsurteil vom 22.5. 1978 - VIII ZR 188/77 = WM 1978, 1008). Abgesehen von Monopolinhabern muss jeder Gewerbetreibende im geschäftlichen Alltag mit dem Auftreten von Wettbewerbern rechnen. Gegen erlaubten Wettbewerb schützt ihn das Gesetz nicht. Daran ändert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass der Unternehmer sein Gewerbe in gemieteten Räumen ausübt. Eine Risikoverlagerung tritt in diesem Fall nur insofern ein, als dem Vermieter wegen seiner Pflicht zur Gewährung vertragmäßigen Gebrauchs verwehrt ist, Konkurrenten seines Mieters in anderen Räumen des Hauses oder in unmittelbarer Nachbarschaft Gewerberaum zu vermieten. Die Vertragsfreiheit erlaubt den Beteiligten selbstverständlich, auch eine noch weitergehende Risikoverlagerung auf den Vermieter zu vereinbaren. Da im vorliegenden Falle keiner dieser beiden Ausnahmetatbestände gegeben ist, lag das Risiko, sich im 1-Zentrum demnächst der Konkurrenz eines weiteren Supermarktes ausgesetzt zu sehen, im Bereich der Beklagte
III. Die Revision kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die Klage sei deshalb unbegründet, weil das Mietverhältnis noch gar nicht begonnen habe. Das Berufungsgericht hat dazu die Ansicht vertreten, mit der Formulierung, das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume, jedoch nicht eher als zwei Monate vor der Gesamteröffnung der im 1-Zentrum vorhandenen Ladengeschäfte, sei diejenige Veranstaltung gemeint, mit welcher der kommerzielle Bereich dem Zugang des Publikums freigegeben werden sollte. Das Berufungsgericht hat dabei auf einen Hinweis der C in einer Landespressekonferenz Bezug genommen, der besagt, nach Fertigstellung werde der kommerzielle Bereich des 1-Zentrums einheitlich mit einer großen Veranstaltung, die sich über Tage erstrecken werde, eröffnet. Gegen diese Auslegung bestehen aus Rechtsgründen keine durchgreifenden Bedenken. Nach den gegebenen Umständen, insbesondere mit Rücksicht darauf, dass an dem kommerziell genutzten Bereich des 1-Zentrums lange Zeit vor Fertigstellung der Bauvorhaben Teileigentum gebildet worden ist, was den Einfluss der Erwerber auf die Fertigstellung naturgemäß verstärkt, ist die Auslegung möglich, dass eine Eröffnungsveranstaltung, wie sie dann unstreitig stattgefunden hat, in Verbindung mit der Inbetriebnahme des Einkaufszentrums im großen ganzen den Beginn der Mietzeit markiert. Da die Beklagte sich zu diesem Zeitpunkt bereits - rechtsgrundlos - weigerte, den Supermarkt in den Mieträumen zu eröffnen, genügte das wörtliche an die Beklagte gerichtet Angebot der Kläger, die Geschäftsräume zum vertragsmäßen Gebrauch in Besitz zu nehmen (§ 295 BGB). Mit der Behauptung, es hätten in den Türen der Ladeneinheit noch Schlosszylinder und Schlüssel gefehlt, so dass deshalb und wegen Personalmangels eine Übergabe unmöglich gewesen sei, kann die Beklagte nicht ernsthaft gehört werden.
IV. Das Berufungsgericht hat eine Ersatzpflicht der Kläger wegen Verschuldens bei Vertragsschluss verneint und die Widerklage deshalb - in Übereinstimmung mit dem Landgericht - für unbegründet angesehen. Auch dagegen wendet sich die Revision vergeblich. Die Kläger traf aufgrund des Mietvertrages, in den sie eingetreten ist, keine allgemeine Auskunftspflicht über das rechtliche Schicksal der nicht an die Beklagte vermieteten Ladeneinheiten. Eine solche Pflicht lässt sich insbesondere nicht aus der von der Revision zitierten Entscheidung des BGH in NJW 1970, 653 [655], die einen Unternehmenskauf zum Gegenstand hat, herleiten. Eine konkrete Auskunftspflicht über die beabsichtigte Änderung in der Ausgestaltung des Einkaufszentrums durch Veränderungen in der branchenmäßigen Zusammensetzung der Gewerbe- betriebe müsste gegebenenfalls bejaht werden, wenn dadurch eine Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Ladeneinheit L 9 zu befürchten gewesen wäre. Bedeutet aber, wie dargelegt, die Vermietung der Ladeneinheit L 48 an die Firma S keine Verletzung der am Mietvertrag innewohnenden Konkurrenzschutzpflicht, so brauchte die Kläger die Beklagte auch nicht darauf aufmerksam zu machen, dass sie erwäge, die Ladeneinheit L 48 auch an nicht der Textilbranche zuzurechnende Gewerbebetriebe zu vermieten. Im Übrigen hat das Berufungsgericht darin recht, dass die Beklagte, bevor sie sich vertraglich band, wusste, dass die C als Vertreterin der Kläger mit der P- GmbH, einem textilbranchenfremden Unternehmen, verhandelt hatte.