Kosten des Vertrages

Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrages auf der Grundlage des Verkehrswertes. Die Vorschrift trägt dem Umstand Rechnung, dass die Gemeinde durch die Preislimitierung den gesetzlich vorgesehenen Rücktritt und damit die Beseitigung des Kaufvertrages veranlasst hat. Es ist daher billig, dass sie die nutzlos aufgewendeten Kosten trägt, allerdings bezogen auf den Verkehrswert. Ohne den Rücktritt würde sich die Kostentragung nach den Vereinbarungen des Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Käufer richten. Im Regelfall übernimmt der Käufer die Kosten. Die Gemeinde müsste daher - ohne den Rücktritt - die Kosten nach § 505 Abs. 2 BGB tragen, da zwischen Verkäufer und Gemeinde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein neuer Kaufvertrag mit dem Inhalt des Erstvertrages zustande gekommen ist. Hat der Käufer die Kosten bereits bezahlt, kann er deren Erstattung von der Gemeinde unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen, da er eine der Gemeinde nach § 505 Abs. 2 BGB obliegende Leistung erbracht hat. Durch den Rücktritt wird der Vertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde in seiner ursprünglichen Form beseitigt. Damit entfällt die Anwendung des § 505 Abs. 2 1BGB und damit auch der genannte Bereicherungsanspruch des Käufers, so dass dieser an sich zunächst mit den Kosten belastet bleibt. Da der Verkäufer aber den Kaufvertrag trotz des Rücktritts nicht erfüllen kann, wird der Käufer in der Regel über § 323 BGB eine Kostenerstattung vom Verkäufer verlangen können, so dass letztlich der Verkäufer die nutzlos aufgewendeten Vertragskosten trägt. Die Kostentragungspflicht kann nach dem Erstvertrag ausnahmsweise auch dem Verkäufer aufgebürdet sein. Auch in diesem Fall hat er unrentierliche Kosten aufgewendet, da er das Grundstück behalten muss und keinen Kaufpreis erhält. Die durch die Unanwendbarkeit des § 505 Abs. 2 BGB entstandene Lücke füllt §3 Abs. 3 Satz 4 BauGB-MaßnahmenG aus. Es wäre daher folgerichtig, Abs. 3 Satz 4 dahin auszulegen, dass die Gemeinde in jedem Fall nur die Kosten des Verkäufers zu tragen hat. Dafür würde auch sprechen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts Rechtsbeziehungen nur zwischen Verkäufer und Gemeinde schafft und den Erstvertrag zwischen Verkäufer und Käufer einschließlich der Rechtsfolgen der Nichterfüllung unberührt lässt. Der BGH hat jedoch zu der insoweit inhaltsgleichen Vorschrift des früheren § 28 a Abs. 3 Satz 4 BBauG entschieden, dass die Gemeinde in jedem Fall die Kosten des Verkäufers und des Käufers zu tragen hat, unabhängig davon, wem nach dem Vertrag die Kosten aufgebürdet sind. Diese weite Auslegung der Vorschrift ist sachgerecht, weil der Gesetzgeber nicht gehindert ist, in die Rechtsbeziehungen zwischen Verkäufer und Käufer in einer beide Vertragspartner begünstigenden Weise einzugreifen.
Die Frage, ob - neben dem Verkäufer - auch der Käufer einen unmittelbaren Anspruch auf Kostenerstattung gegen die Gemeinde hat, ließ der BGH offen, da in dem entschiedenen Fall der Verkäufer seinen Anspruch an den Käufer abgetreten hatte. Von der Erwägung her, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nur Rechtsbeziehungen zwischen Verkäufer und Gemeinde schafft, bietet sich an, einen unmittelbaren Anspruch gegen die Gemeinde nur dem Verkäufer zuzubilligen. Dem Gedanken eines praxisgerechten und unkomplizierten Rechtsschutzes entspricht es jedoch eher, auch dem Käufer einen Anspruch zu gewähren und ihn nicht auf den risikobehafteten Weg zu verweisen, seine Kosten auf Grund seines Schadensersatzanspruchs gegen den Verkäufer geltend machen zu müssen, damit dieser dann seinerseits die Gemeinde in Anspruch nimmt.
Zu den Vertragskosten zählen nicht nur die Kosten der Beurkundung und einer Auflassungsvormerkung sondern auch die Verpflichtung zur Zahlung eines Maklerlohnes jedenfalls dann, wenn sie ohne den Rücktritt von der Gemeinde nach § 505 Abs. 2 BGB zu erfüllen gewesen wäre, vorausgesetzt, dass der Vergütungsanspruch des Maklers durch die Ausübung des Vorkaufsrechts und des Rücktrittsrechts nicht untergegangen ist.
Die Gemeinde trägt die Kosten auf der Grundlage des Verkehrswertes, d. h. die Kostentragungspflicht erstreckt sich nur auf diejenigen Kosten, die entstanden wären, wenn der Kaufpreis auf der Grundlage des Verkehrswertes vereinbart worden wäre. Diese Regelung soll eine preisdämpfende Wirkung entfalten. Zum Rechtsweg für den Fall, dass die Kostentragungspflicht streitig ist.