Kreditgebende Bank

Zur Frage, ob der Kreditnehmer Einwendungen aus seinem Vertrag mit dem Bauträger der kreditgebenden Bank entgegensetzen kann.
Zum Sachverhalt: Die Baufirma L-GmbH & Co. KG hatte die Absicht, ein größeres Bauwerk mit Eigentumswohnungen zu errichten. Zur Finanzierung des Bauvorhabens gewährte die Kläger dem Bauträger einen Kredit. Der Bauträger bestellte ihr eine Eigentümergrundschuld für einen Kreditrahmen von 8,8 Mio. DM. Mit der Auftrags- und Vollmachtsurkunde vom 29. 11. 1972 beauftragte die Beklagte den Bauträger mit der Bauausführung und -betreuung einer Eigentumswohnung in dem Projekt zu einem Gesamtaufwand von 80800 DM. Die Beklagte erteilte in dieser Urkunde dem Bauträger umfangreiche und unwiderrufliche Vollmachten. Sie bevollmächtigte den Bauträger u. a., den Kaufvertrag über eine Einzimmerwohnung... Nr. 7 im II. OG zu schließen. Der Bauträger sollte das Sondereigentum an der Wohnung noch näher bestimmen und bilden. Er konnte zu Lasten des Kaufgegenstandes Grundpfandrechte bis in Höhe von 90% der Gesamtkosten... bestellen und entsprechende Darlehensverträge. schließen, einschließlich der Eröffnung der Konten bei dem jeweiligen Kreditinstitut sowie den entsprechenden Verfügungen über das Konto, laut Baufortschritt. Von den Beschränkungen des § 181 BGB sollte er befreit sein. Der Bauträger verkaufte durch notariellen Vertrag vom 29. 11. 1972 auch das Grundstück sowie einen Miteigentumsanteil von 1 Einzimmerwohnung... Wohnung 7 im II. OG an die Beklagte zum Preis von 3620 DM. Am 22. 1./16.2. 1973 schloss der Bauträger aufgrund der Vollmacht der Beklagte für diese mit der Kläger einen Vertrag über die Gewährung eines Kredits bis zu 80800 DM bei 10,5% Zinsen mit einer Laufzeit bis zum 24. 9. 1973. In Nr. 7 dieses Vertrages heißt es: Die Erwerber beauftragen die Bank, zu Lasten des vorgenannten Kontos dem Bauträger die gemäß Kaufvertrag fälligen Raten zu überweisen. Die Fälligkeit der Kaufpreisraten gilt als festgestellt, wenn der Bauträger einen vom bauleitenden Architekten gegengezeichneten Bautenstandsbericht bei der Bank einreicht. Die Kläger übernahm mit Urkunde vom 16. 2. 1973 die selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber der Beklagte dafür, dass diese die über ihr Baukonto an den Bauträger gezahlten Eigenkapitalbeträge bis zu deren vorgesehener Höhe zurückerhält, wenn der Käufer aus Gründen, die nicht in seiner Person liegen, nicht Eigentümer des gekauften Objektes wird und damit keine Gegenleistung erhält. Der Bautenstandsbericht Nr. 8 vom 14. 2. 1973 der Finanzierungsabteilung des Bauträgers bezeichnet den Baufortschritt für das Hauptgebäude mit 72%, das Nebengebäude mit 70% und die Nebenkosten mit 85%. Eine Gegenzeichnung des Architekten fehlt. Ebenso verhält es sich mit einem Schreiben des Bauträgers vom 10. 7. 1973, in dem der Baufortschritt für das Hauptgebäude mit 94,5%, für das Nebengebäude gleichfalls mit 94,5% und die Nebenkosten mit 98% angegeben ist. Die Kläger zahlte an den Bauträger 56560 DM am 16.2. 1973 und weitere 20200 DM am 27. 8. 1973. In der Zahlungsanzeige vom 27. 8. 1973 gab sie die Eigentumswohnung als bezugsfertig an. Das Bauvorhaben mit der Eigentumswohnung für die Beklagte wurde tatsächlich noch nicht fertig gestellt, weil der Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten geraten war. Die Parteien vereinbarten im Oktober 1973 eine Verlängerung des Kredits zu 16,5% Zinsen bis 24. 3. 1974. Am 21. 3. 1974 wurde das Konkursverfahren über das Vermögen des Bauträgers eröffnet. Die Versteigerung des Baugrundstücks ist angeordnet. Die Kläger begehrt jetzt von der Beklagten die rückständigen Zinsen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat sie als zurzeit unbegründet abgewiesen. Die - zugelassene - Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hat ausgeführt: Die Beklagte könne die von der Kläger begehrte Zinszahlung vorläufig verweigern. Der Bauträger habe den Kaufvertrag nicht erfüllt. Gegenwärtig sei nicht sicher, ob die Beklagte die von ihr gekaufte Eigentumswohnung erhalte. Sie brauchte daher den Kaufpreis noch nicht zu entrichten. Da die Kläger und der Bauträger der Beklagte als wirtschaftliche Einheit gegenübergetreten seien und zwischen Darlehen und Kauf ein wirtschaftlicher Zusammenhang bestünde, müsse sich die Kläger nach Treu und Glauben die Leistungsstörung im Wege des Einwendungsdurchgriffs entgegenhalten lassen. Wegen der Gleichheit der Interessenlage müssten die für den finanzierten Kauf beweglicher Sachen maßgeblichen Grundsätze des Einwendungsdurchgriffs auch hier gelten.
Diese Ausführungen des Berufsgerichts sind nicht frei von Rechtsirrtum.
Das Berufsgericht nimmt an, der vom Bauträger namens der Beklagten geschlossene Kreditvertrag mit der Klägerin habe die Finanzierung eines Grundstückskaufvertrages ermöglichen sollen. Auch unter dieser Voraussetzung hat das Berufsgericht es für zulässig gehalten, dass der Käufer/ Darlehensnehmer dem Darlehensgeber Einwendungen aus dem Kaufvertrag entgegenhalten darf. Der BGH hat zu der Frage, ob ein Einwendungsdurchgriff bei einem finanzierten Grundstückskaufvertrag in Betracht kommt, noch nicht abschließend Stellung genommen.
Die für bestimmte Rechtsgeschäfte, z. B. Abzahlungsgeschäfte, entwickelten Rechtsgrundsätze können nach den Ausführungen des BGH nicht ohne weiteres auf andere Rechtsgeschäfte, z. B. Grundstückskaufverträge, übertragen werden. Selbst wenn diese Grundsätze wegen gewisser nicht zu leugnender Ähnlichkeit der zugrunde liegenden Fälle anwendbar sein sollten, so lagen doch die Voraussetzungen für einen Einwendungsdurchgriff in der damals entschiedenen Sache nicht vor. Der für das finanzierte Abzahlungsgeschäft entwickelte Gedanke, dass die Trennung eines an sich einheitlichen Geschäfts in zwei selbständige Teil nicht zu. Lasten des Käufers/Darlehensnehmers gehen soll, tritt jedenfalls beim finanzierten Grundstückskaufvertrag zurück. Auch der rechtsunkundige Laie weiß, dass die kreditgebende Bank und der Grundstücksveräußerer in der Regel verschiedene Rechtsträger sind, die ihre eigenen jeweils verschiedenen Interessen wahrnehmen. Der Grundstückskauf und der Kredit zum Erwerb eines Grundstücks sind daher - auch in der Sicht des Käufers - rechtlich und wirtschaftlich zu trennen. Ein innerer oder wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen finanziertem Rechtsgeschäft und Darlehen, eine funktionelle Zusammengehörigkeit beider Verträge, besteht nur insoweit, als ein dem Käufer zum Erwerb des Grundstücks gewährtes Darlehen beim typischen Grundstückskaufvertrag häufig unter der Vereinbarung oder unter der Voraussetzung einer bestimmten Verwendung, also zweckgebunden; gewährt wird. Das reicht jedoch in der Regel für einen Einwendungsdurchgriff nach § 242 BGB nicht aus, weil zusätzliche Umstände fehlen, die die Berufung auf die rechtliche Selbständigkeit des Darlehens als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Die Interessenlage mag beim typischen Grundstückskaufvertrag auch wegen der Formbedürftigkeit der Verträge über eine Verpflichtung zur Veräußerung und jetzt auch zum Erwerb eines Grundstücks von der Lage beim typischen finanzierten Abzahlungskauf einer beweglichen Sache abweichen. Eine pflichtgemäße Belehrung durch den Notar wird den Grundstückskäufer in der Regel vor einem Irrtum über die mit dem Vertragsabschluss verbundenen rechtlichen Risiken bewahren und ihn von der Verwirklichung eines übereilten Kaufentschlusses abhalten.
Indes bedarf es auch in der zur Entscheidung stehenden Sache nicht der abschließenden Klärung, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen ein Einwendungsdurchgriff bei finanzierten Grundstückskaufverträgen zulässig ist. Zu entscheiden ist nicht über die Möglichkeit eines Einwendungsdurchgriffs beim typischen finanzierten Grundstückskaufvertrag, sondern über eine solche Möglichkeit bei einem finanzierten Vertrag zwischen Bauträger und Auftraggeber über die Verschaffung und Erstattung einer Eigentumswohnung. Verträge zwischen Bauträger und Eigentumsbewerber waren damals gesetzlich nicht besonders geregelt und auch nicht außerhalb des Gesetzes standardisiert. Sie zeichnen sich entsprechend durch eine Vielfalt von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten aus. Diese Verträge mit zum Teil werkvertraglicher Prägung sind nicht ohne weiteres der notariellen Beurkundung bedürftig; insbesondere wenn die Abreden werkvertraglicher Art dem Kaufvertrag nachfolgen. Zumindest kann ein Teil der Vereinbarungen in rechtlich selbständigen, nicht der notariellen Beurkundung bedürftigen Verträgen geregelt werden. Auch das Zusammenwirken zwischen Bank und Bauträger ist bei Verträgen dieser Art oft wesentlich enger als die Verbindung zwischen Verkäufer und Kreditgeber beim Grundstückskauf. Die Bauträgergesellschaft hat häufig eine geringe Kapitalausstattung. Will sie ein schon erworbenes oder erst zu erwerbendes Grundstück auf eigene oder auf fremde Rechnung bebauen, ist sie auf die Zusammenarbeit mit einem Kreditgeber zumindest bis zur Übernahme der Finanzierung durch die Erwerber angewiesen. Hierdurch entstehen für den Eigentumsbewerber zusätzliche, für ihn nicht ohne weiteres überschaubare Risiken, vor denen ihn auch eine Vormerkung zu seinen Gunsten nicht hinreichend sichert. Selbst nach der Neufassung des § 24 KO ist der Eigentumsanwärter nicht davor geschützt, dass eine vor der Eintragung der Vormerkung bestellte Grundschuld zur Sicherung des Globalkredits der Bank das Grundstück belastet. Das Risiko des Eigentumsbewerbers/Darlehensnehmers wird somit gerade durch die mit einer vorrangigen Sicherung des Kredits verbundene Einschaltung eines Kreditgebers für die globale Zwischenfinanzierung gesteigert. Der Eigentumsbewerber/Darlehensnehmer läuft durch diese Gestaltung des Dreiecksverhältnisses zwischen Kreditgeber, Bauträger und ihm Gefahr, den vom Bauträger in seinem Namen aufgenommenen Kredit zurückzahlen zu müssen, ohne irgendetwas dafür zu erhalten.