Kündigung des Mietverhältnisses

Zur Frage des mitursächlichen Verschuldens des Mieters bei der Schadensentstehung aus grundloser Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Anmerkung: Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 11. 1. 1984 die Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm bestätigt, der Vermieter, der eine vertraglich vorbehaltene Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen habe, obwohl die tatsächlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorgelegen hätten, mache sich dem Mieter gegenüber aus dem Gesichtspunkt positiver Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig.
Die Frage, ob die unberechtigte Kündigung eines Mietverhältnisses Ersatzpflichten auslöst, ist in Literatur und Rechtsprechung bisher vorwies im Zusammenhang mit der Kündigung von Wohnraum erörtert und unterschiedlich beurteilt worden. So hat das Landgericht Kassel ausgeführt, dem Mieter, der nach unbegründeter fristloser Kündigung seitens des Vermieters das für mehrere Jahre abgeschlossene Mietverhältnis beende, stehe ein Schadensersatzanspruch nicht zu. Das Landgericht Hamburg hat demgegenüber gemeint, der Vermieter von Wohnraum könne sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er eine unwirksame Kündigung ausspreche. Den Mieter könne allerdings ein Mitverschulden an der Entstehung des Schadens treffen, wenn er der Kündigung nicht widersprochen habe. In der Literatur wird das Problem im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 564b BGB, aber auch im Rahmen der fristlosen Kündigung gemäß § 542 BGB erörtert. Danach Werden zugunsten des Mieters Ersatzansprüche auch bei fahrlässig unbegründete Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs begründet. Man verneint eine Ersatzpflicht des Vermieters, wenn die angegebenen Gründe die Kündigung erkennbar nicht rechtfertigen.
Die Frage nach den Rechtsfolgen einer unbegründeten Kündigung stellt sich bei Wohn- und Gewerberaummiete, bei fristgebundener und fristloser Kündigung gleichermaßen. Fehlt ein Kündigungsgrund, so tritt die Gestaltungswirkung der Kündigung nicht ein; das Mietverhältnis besteht vielmehr fort. Mit der wegen Fehlens materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der Vermieter dem Mieter indessen den Gebrauch der Mietsache streitig und verletzt damit seine Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrlässigkeit genügt und erwächst dem Mieter daraus ein Schaden, so ist der Vermieter dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung ersatzpflichtig. So lag der entschiedene Fall. Da die Bebauungspläne entgegen der Darstellung des beklagte Vermieters nicht vor ihrer Verwirklichung gestanden hätten, ein Kündigungsgrund im Sinne der im Mietvertrag getroffenen Regelung also nicht vorgelegen habe, habe der Vermieter dem Mieter die Nutzung des Mietobjekts in vorwerfbarer Weise streitig gemacht. Der BGH hat in diesem Zusammenhang weiter ausgeführt, der Vermieter könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er habe sich für berechtigt gehalten, die Kündigung schon in einem frühen Vorbereitungsstadium einer eventuellen Bebauung auszusprechen. Er habe sich dann zwar in einem Rechtsirrtum befunden, das Risiko, die Rechtslage unzutreffend zu beurteilen, trage indessen grundsätzlich der Schuldner. Nur wenn der Vermieter unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des vertraglich vorbehaltenen Kündigungsrechts gelangt wäre, würde der Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung entfallen. Das ist im entschiedenen Falle aus tatsächlichen Gründen verneint worden. Der VIII. Zivilsenat hat im zitierten Urteil daran festgehalten, dass an die Beurteilung der Frage, ob ein Rechtsirrtum verschuldet oder unverschuldet ist, strenge Maßstäbe anzulegen seien.
In dem Urteil vom 11. 1. 1984 hat der BGH schließlich ausgesprochen, dass die Ersatzpflicht des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung durch ein mitursächliches Verschulden des Mieters an dem eingetretenen Schaden gemindert oder gänzlich ausgeschlossen werden könne.
War der Mieter, wie das Berufungsgericht gemeint hat, verpflichtet, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und auf diese Weise der Entstehung eines Schadens entgegenzuwirken, und könne er demzufolge nur einen Teil des durch das Untätigbleiben entstandenen Schadens ersetzt verlangen, so könne ihm andererseits nicht zusätzlich angelastet werden, er habe den eingetretenen Schaden mindern müssen. Die Sachverhalte, aus denen das Oberlandesgericht einerseits die Schadensabwendungspflicht und andererseits die Schadensminderungspflicht hergeleitet hat schließen einander in der Tat aus. War der Mieter im entschiedenen Falle verpflichtet, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und demgemäß am Mietvertrage festzuhalten, so kann er nicht gleichzeitig verpflichtet gewesen sein, der Kündigung nachzugeben und sodann einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Das hatte nämlich der Vermieter dem Mieter angeboten, allerdings zu einem wesentlich höheren Mietzins. In diesem Zusammenhang hat der BGH ausgeführt, der wegen vertragswidrigen Verhaltens auf Schadensersatz in Anspruch genommene Vermieter könne von dem vertragstreuen Mieter nicht verlangen, dass er sich auf derart ungünstige neue Vertragsbedingungen einlasse. Zur sachgerechten Beurteilung der Frage, ob und in welchem Umfang die Vertragsparteien beide zur Entstehung des durch die Kündigung des Mietvertrages entstandenen Schadens beigetragen haben, hat der VIII. Zivilsenat weitere Sachaufklärung und eine erneute tatrichterliche Wertung des im Mietvertrag vorbehaltenen Kündigungsrechts für geboten gehalten und deshalb den Rechtsstreit unter Aufhebung des angefochtenen Berufungsurteils an die Vorinstanz zurückverwiesen.