Kurpension

Verkauft eine Gemeinde ein Grundstück zum Zwecke der Errichtung einer Kurpension, so ist die mit dem Käufer getroffene Vereinbarung, dass er das Grundstück für den Betrieb einer solchen Pension nutzen muss und der Gemeinde anderenfalls das Recht zum Rücktritt zusteht, nicht schon im Hinblick auf die unbefristete Dauer dieser Nutzungspflicht sittenwidrig.
Zum Sachverhalt: Die Beklagten Stadt verkaufte durch beurkundeten Vertrag vom 5. 9. 1956 ein Grundstück an Frau M. Der Kaufpreis betrug 5,- DM je qm, insgesamt 4350 DM. In § 6 des Vertrages trafen die Beteiligten folgende Vereinbarung: Die Käuferin verpflichtet sich, auf dem Grundstück eine Kurpension mit mindestens 10 Zimmern und mindestens 10 Betten zu errichten und zu betreiben, mit dem Bau innerhalb eines Jahres nach Vertragsabschluss zu beginnen und ihn ohne Unterbrechung binnen 2Jahren nach Vertragsabschluss fertig zu stellen.
Bei zweckentfremdender Verwendung des Gebäudes ist die Käuferin zur Zahlung einer einmaligen Ablösungssumme, bzw. Konventionalstrafe von DM 10000,- verpflichtet.
Die Verkäuferin behält sich für den Fall nicht rechtzeitiger oder unvollständiger Erfüllung der vorstehend vereinbarten Bebauungs- und Benutzungspflicht den Rücktritt vom Kaufvertrag vor, und zwar mit der Maßgabe, dass die Kosten der gegenseitigen Rückgewähr der empfangenen Leistungen von der Käuferin zu tragen sind.
Zur Sicherung des Anspruches der Verkäuferin auf Rückauflassung des Grundstückes nach eventuell Rücktritt bewilligt und beantragt die Käuferin die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung im Grundbuch zu Gunsten der Stadt.
Wird das Grundstück nicht in dem Zustand zurückgegeben, in welchem es sich bei Verkauf befand, so hat die Käuferin die durch Versetzung des Grundstückes in seinen früheren Zustand entstehenden Kosten, welche bei Streit durch das Ortsgericht festzusetzen sind, zu zahlen.
Die Käuferin bewilligt und beantragt gleichzeitig die Eintragung einer Sicherungshypothek bis zum Höchstbetrag von DM 10000,- zur Sicherung der Erfüllung der Verpflichtung gemäß 1 u. 2...
Aufgrund dieser Vereinbarung wurde für die Beklagten eine Rückauflassungsvormerkung sowie eine Sicherungshypothek von 10000 DM an dem veräußerten Grundstück eingetragen. Etwa zur gleichen Zeit verkaufte die Beklagten 13 weitere Grundstücke an andere Verkäufer, wobei die Verträge jeweils denselben Vorbehalt wie hier in § 6 enthielten. 1957 errichtete Frau M auf dem Grundstück eine Kurpension und betrieb diese bis 1972. Dann verpachtete sie aus Altersgründen die Pension an den Kläger, der das Haus zunächst als Pension weiterführte und es seit 1975 als Unterkunft für das Personal seiner anderen Kurbetriebe nutzt. Durch notariellen Vertrag vom 26. 12. 1979 kaufte er dieses Grundstück. Er ist als Eigentümer eingetragen.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Einwilligung in die Löschung der Rückauflassungsvormerkung und der Sicherungshypothek. Er ist der Ansicht, die in dem Vertrag vom 5. 9. 1956 vereinbarte Pflicht der Käuferin zum Betrieb einer Kurpension sei erloschen, nachdem das Grundstück bereits mehr als 20 Jahre für diesen Zweck genutzt worden sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben der Klage stattgegeben. Die Revision der Beklagten führt zur Klageabweisung.
Aus den Gründen: 1. Das Berufsgericht hält die Vereinbarung in § 6 des Kaufvertrages vom 5. 9. 1956, wonach sich die Käuferin verpflichtet hat, auf dem erworbenen Grundstück eine Kurpension mit mindestens 10 Zimmern und 10 Betten zu betreiben, für sittenwidrig, soweit sich diese Verpflichtung auf eine - hier inzwischen abgelaufene - Dauer von mehr als 20 Jahren erstreckt. Dagegen wendet sich die Revision zu Recht. Die vom Berufsgericht zur Begründung seiner Ansicht herangezogene Rechtsprechung des BGH zur Sittenwidrigkeit von Bierlieferungsverträgen, die eine - äußerstenfalls hinzunehmende - Dauer von 20Jahren überschreiten oder die ohne jede zeitliche Begrenzung geschlossen sind, ist auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Maßgebend ist dort die Erwägung, dass ein Gastwirt durch übermäßig lange Bindung der Bezugspflicht an eine bestimmte Brauerei in eine nicht durch entsprechende Gegenleistungen aufgewogene wirtschaftliche Abhängigkeit gerät und dadurch in seiner Entscheidungsfreiheit über die Führung der Gaststätte sowie eine ihm etwa nötig erscheinende Änderung ihres Charakters unvertretbar eingeengt wird für den Fall eines unbefristeten Mineralöllieferungsvertrages. Dieser Gesichtspunkt eines mit den Anschauungen des redlichen Geschäftsverkehrs nicht zu vereinbarenden Zwanges, die Produkte eines bestimmten Vertragspartners für unangemessen lange Zeit abnehmen zu müssen, greift hier nicht ein. Der Verkauf eines Grundstücks ist in seiner Bedeutung mit einem Vertrag über gewöhnliche Warenlieferungen nicht vergleichbar. Wer sich zur Veräußerung von Grund und Boden entschließt, kann ein schutzwürdiges Interesse an einer ganz bestimmten und beständigen Art der Grundstücksnutzung haben. Ein Grundstück ist nicht irgendeine Handelsware, sondern ein Wertobjekt, das der Eigentümer unter Umständen überhaupt nur deshalb aus der Hand gibt, um es einem bestimmten Nutzungszweck zuzuführen. Eine auf die Zweckerhaltung angelegte Bindung des Erwerbers ist nicht ohne weiteres anstößig. Insoweit ist es auch einer Gemeinde - wie der Beklagten - nicht verwehrt, einen solchen Zweck mit den Mitteln des Privatrechts zu verfolgen. Es handelt sich dann um eine Vereinbarung rechtlich gleichgestellter Vertragspartner. Verpflichtet sich darin der Käufer, das Grundstück nach dem Erwerb in einer bestimmten Art auf Dauer zu nutzen, so ist eine Vereinbarung dieses Inhalts nur sittenwidrig, wenn sie nach Beweggrund, Zweck oder inhaltlicher Ausgestaltung zu missbilligen ist. Zu Recht wird von der Revision gerügt, dass das Berufsgericht bei der Beurteilung der Frage, ob die hier getroffene Nutzungsvereinbarung sittenwidrig ist, nur die Belange der Käuferin, nicht aber auch die Interessen der Beklagten als Verkäuferin zum Wertungsmaßstab erhoben hat. Die Beklagten hat das Grundstück - wie auch andere Bauplätze - unbestritten mit dem Ziel veräußert, die Errichtung und den Betrieb von Kurpensionen in günstiger Ortslage zu ermöglichen und dadurch die Anziehungskraft des Kurorts sowie dessen künftige wirtschaftliche Entwicklung zu fördern. Bei der nur mit Rücksicht auf dieses öffentliche Bedürfnis vorgenommenen Bereitstellung von Baugelände ist es nicht zu beanstanden, dass die Beklagten dann auch den Abschluss des Kaufvertrages von der Verpflichtung der Käuferin abhängig gemacht hat, das Grundstück zweckentsprechend zu bebauen und zu nutzen. Die zeitlich unbegrenzte Verpflichtung der Käuferin, auf dem Grundstück eine Kurpension zu betreiben, entspricht dem nicht zu missbilligenden Interesse der Beklagten, den Bedarf des Kurorts an derartigen Einrichtungen auf Dauer und nicht nur für einige Zeit zu decken. Soweit das Berufsgericht in der dauernden Betriebspflicht der Käuferin eine unzumutbare Beschränkung ihrer wirtschaftlichen Unabhängigkeit sieht, verweist die Revision mit Recht darauf; dass die Käuferin diese Verpflichtung nicht durch eigene Dienstleistung zu erfüllen braucht, sondern lediglich sicherstellen muss, dass das Grundstück für den vereinbarten Zweck genutzt wird. Das ergibt sich aus dem Wortlaut und Sinn der Vereinbarung. Diese kann der Senat selbst auslegen, weil das Berufsgericht eine Auslegung unterlassen hat und weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Ob das RevGer. an der Auslegung gehindert wäre, wenn nur eine formularmäßige, AGB gleichstehende Regelung mit einem nicht über den Bezirk des Berufsgericht hinausreichenden Anwendungsbereich vorläge, kann dahinstehen.