Landesrechtliche Verordnung

§ 19 Abs. 5 eröffnet den Ländern die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass ein Bodenverkehrsgeschäft in Gebieten mit geringer Wohnsiedlungstätigkeit, das grundsätzlich nach § 19 Abs. 1 genehmigungspflichtig wäre, nicht der Genehmigung bedarf. Von dieser Ermächtigung hatten zwar zunächst die Länder BaWü, Bay, Hess, Nds, NW, RPf, Saarland und SchlH Gebrauch gemacht. Nachdem sich jedoch herausgestellt hatte, dass wegen des zunehmenden Mangels an Baugelände auch bisher außerhalb der Ballungsgebiete gelegene Bereiche einem verstärkten Nachfragedruck nach Baugrundstücken ausgesetzt sind, haben die meisten der oben genannten Länder die aufgrund des § 19 Abs. 6 BBauG 1960 erlassenen Verordnungen wieder aufgehoben; augenblicklich bestehen solche Regelungen nur noch in Bay,RPf und dem Saarland. Vorassetzung für eine solche landesrechtliche Verordnung ist, dass ein Gebiet mit geringer Wohnsiedlungstätigkeit vorhanden ist. Dabei ist unter Wohnsiedlungstätigkeit nicht nur die Errichtung von Wohngebäuden zu verstehen, sondern generell jede Errichtung baulicher Anlagen im Sinne des § 29. Denn eine generelle Freistellung von der Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen ist nur dort gerechtfertigt, wo der Bedarf an Baugelände jeglicher Art so gering ist, dass eine präventive Überwachung der Grundstücksteilungen aus städtebaulichen Gründen nicht erforderlich ist.
Rechtsschutz - Da die Teilungsgenehmigung ein Verwaltungsakt ist, kann der Antragsteller gegen die Versagung Widerspruch und anschließend Verpflichtungsklage erheben. Das BVerwG hat im Urteil vom 9.4. 1976 klargestellt, dass auch der Erwerber der abzuteilenden Fläche klagebefugt ist, wenn er den Antrag auf Teilungsgenehmigung gestellt hat. Der Eigentümer bzw. Erwerber kann auch dann Rechtsmittel einlegen, wenn nur jeweils der andere Beteiligte einen Antrag auf Teilungsgenehmigung gestellt hat. Folgt man der oben zitierten Rechtsprechung des BVerwG, dass der Erwerber durch die Versagung der Teilungsgenehmigung in seinen Rechten verletzt wird, dann steht ihm zwangsläufig auch eine eigenständige Klage befugnis zu, wenn die Teilungsgenehmigung auf den Antrag des anderen Beteiligten versagt wird. Ferner folgt daraus, dass der Erwerber nach § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVff von Amts wegen am Verfahren zu beteiligen ist und nach § 65 Abs. 2 VwGO im Verwaltungsprozess notwendig beizuladen ist. Letzteres ergibt sich im übrigen schon daraus, dass die Entscheidung über die Genehmigung notwendigerweise gegenüber dem Eigentümer und dem Erwerber nur einheitlich ergeben kann; es ist ausgeschlossen, dass auf einen Antrag auf Teilungsgenehmigung die Genehmigung gegenüber dem Eigentümer abgelehnt und gegenüber dem Käufer erklärt wird - oder umgekehrt. Notwendig beizuladen sind ferner die Gemeinde und die höhere Verwaltungsbehörde, sofern sie ihr Einvernehmen bzw. Zustimmung versagt haben. Die bestandskräftige Ablehnung einer Teilungsgenehmigung steht einem erneuten Antrag auf Genehmigung der Teilung des Grundstücks nicht entgegen, es gelten insoweit die gleichen Grundsätze wie im Falle der bestandskräftigen Ablehnung einer Baugenehmigung. Die Erteilung der Teilungsgenehmigung ist für den Antragsteller und auch für seinen Vertragspartner stets ein begünstigender Verwaltungsakt, so dass er auch dann nicht Rechtsmittel gegen die Teilungsgenehmigung einlegen kann, wenn er zwischenzeitlich den Vertrag nicht mehr aufrechterhalten will, weil er ihn für ungünstig hält. Es kommt allein darauf an, dass ein Vertragspartner verpflichtet ist, für die Verwirklichung des Vertrags zu sorgen, so dass alle staatlichen Maßnahmen, die der Vertragserfüllung dienen, zugleich im Interesse der Vertragsparteien liegen. Die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes im Falle der Versagung einer Teilungsgenehmigung kann nur nach § 123 VwGO erfolge und wird in aller Regel daran scheitern, dass eine einstweilige Anordnung nicht die Entscheidung im Hauptverfahren vorwegnehmen darf. Der Nachbar kann Rechtsmittel gegen die Teilungsgenehmigung einlegen, wenn die Teilung zum Zweck einer Bebauung erfolgt, die ihn in seinen Rechten verletzt. Die Teilungsgenehmigung entfaltet nämlich auch dem Nachbarn gegenüber Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1. Der Nachbar muss daher Widerspruch einlegen, wenn er verhindern will, dass er wegen der Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung mit bauplanungsrechtlichen Einwendungen gegen die Baugenehmigung ausgeschlossen ist. Der Nachbar kann ferner dadurch in seinen Rechten verletzt werden, dass durch die Grundstücksteilung die Verbindung eines der neu gebildeten Grundstücke zu der öffentlichen Straße unterbrochen wird und der Nachbar nunmehr einen Notweg nach §917 BGB dulden muss. Durch die einem Miteigentümer erteilte Teilungsgenehmigung werden die Rechte anderer Miteigentümer nicht berührt, so dass diese die Teilungsgenehmigung nicht anfechten können. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Teilungsgenehmigung die privatrechtliche Rechtslage nicht verändert, so dass ohne die Mitwirkung aller Miteigentümer eine Grundstücksteilung gar nicht möglich ist. Die Frist des §70 VwGO für die Einlegung des Widerspruchs wird freilich erst dadurch in Lauf gesetzt, dass dem Nachbarn die Teilungsgenehmigung zugestellt oder auf andere Weise bekannt gemacht wird; es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei der Baugenehmigung Auch wenn die Widerspruchsfrist mangels Bekanntgabe gegenüber dem Nachbarn nicht in Lauf gesetzt wurde, kann der Nachbar gleichwohl Widerspruch einlegen bzw. Klage erheben. Denn die Wirksamkeit der Teilungsgenehmigung hängt nicht davon ab, dass sie dem Nachbarn bekannt gegeben wird; die fehlende Bekanntgabe hindert nicht die Wirksamkeit, sondern lediglich die Bindungswirkung gegenüber dem Nachbarn. Der Nachbar hat ein berechtigtes Interesse daran, dass möglichst frühzeitig geklärt wird, ob er durch die beabsichtigte Bebauung in seinen Rechten verletzt wird. Der Widerspruch des Nachbarn hat nach §80 Abs.! VwGo aufschiebende Wirkung; es gelten insoweit dieselben Grundsätzen wie bei der Baugenehmigung. Die aufschiebende Wirkung bedeutet, dass die Teilungsgenehmigung keine Rechtswirkungen entfalten kann, d. h. es darf weder eine Abschreibung des neuen Grundstücks im Grundbuch erfolgen noch eine Baugenehmigung auf die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung gestützt werden. Die Gemeinde kann gegen eine Teilungsgenehmigung wegen Verletzung ihres Selbstverwaltungsrechts Rechtsmittel einlegen, wenn die Teilungsgenehmigung ohne das nach § 19 Abs. 3 Satz 1 erforderliche Einvernehmen erteilt wurde. Der Gemeinde stehen insoweit dieselben Rechtsschutzmöglichkeiten zur Seite wie bei der Erteilung einer Baugenehmigung ohne das nach §36 Abs. 1 erforderliche Einvernehmen.