Landpacht

Haben die Parteien eines langfristigen Landpachtvertrages in einem juristisch ausgefeilten Vertragstext vereinbart, Eigenleistungen des Pächters seien nach dem Ende der Pachtzeit nicht zu erstatten, jedoch vom Verpächter zeitanteilig zu ersetzen, wenn der Pächter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, die Bewirtschaftung des Pachthofes vorzeitig aufgeben muss, und kündigt dann wegen Freitods des Pächters dessen Erbe den Vertrag, so hat er die Aufgabe der Bewirtschaftung nicht zu vertreten.
Notwendige Verwendungen bei der Landpacht sind - ebenso wie im Mietrecht - solche, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Pachtsache erforderlich sind. Jedoch gehören Aufwendungen des Pächters zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Pachtsache nicht zu den notwendigen Verwendungen, vielmehr kommt insoweit nur ein Ersatzanspruch nach § 586 II i. V. mit § 538 II BGB in Betracht.
Zum Sachverhalt: Mit schriftlichem Vertrag vom 27. 10. 1977 verpachtete der Kläger dem Ehemann der Beklagte einen landwirtschaftlichen Hof nebst Grünflächen bis zum 30. 4. 2000. Der am 2. 10. 1987 durch Freitod verstorbene Pächter wurde von der Beklagte beerbt. Diese kündigte das Pachtverhältnis zum 31. 12. 1987, womit der Kläger einverstanden war. Auf seinen Wunsch räumte die Beklagte die Wirtschaftsgebäude bis Ende November und das Wohnhaus bis Jahresende 1987. Die Wirtschaftsgebäude wurden sogleich nach der Räumung von dem Nachfolgepächter genutzt. Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage über die Höhe der Restpacht und beiderseitige Ansprüche aus Anlass der Vertragsbeendigung. Das Landwirtschaftsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage unter Abweisung des weitergehenden Antrags zur Zahlung von 30044,11 DM nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der wechselseitigen Rechtsmittel im Übrigen die Verurteilung des Kläger auf 12256, 79 DM nebst Zinsen ermäßigt. Die Revision der Beklagte hatte in Höhe von 24803,64 DM Erfolg.
Nach Auffassung des Berufsgericht führt die frewillige Überlassung der Wirtschaftsgebäude Ende November 1987 an den Nachpächter B nicht zu einer Minderung der Pachtzinsforderung des Kläger Wie die Revision mit Recht rügt, hatte die Beklagte aber unwidersprochen vorgetragen, sie sei wiederholt vom Kläger gedrängt worden, die Wirtschaftsgebäude schon Ende November 1987 an den Nachpächter zu überlassen, damit dieser vor Einbruch des Winters zur Vermeidung von Frostschäden die Gebäude übernehmen könne; darüber sei dann in Gesprächen zwischen den Anwälten der Parteien Einigkeit erzielt worden.
Das Berufsgericht hätte deshalb Anlass gehabt zu prüfen, ob nicht insoweit eine einverständliche vorzeitige Aufhebung des Pachtvertrages vorliegt. Die vom Tatrichter unterlassene Auslegung des hierzu entstandenen anwaltlichen Schriftwechsels der Parteien kann aufgrund seines feststehenden Inhalts und des übrigen unstreitigen Sachverhalts der Senat selbst vornehmen.
War der Kläger mit der Kündigung zum 31. 12. 1987 einverstanden und drängte er die Beklagte danach, die Wirtschaftsgebäude schon Ende November 1987 an den Nachpächter zu überlassen, so lag in der am 28. 10. 1987 zwischen den Anwälten der Parteien getroffenen Absprache eine Aufhebung des Pachtvertrages in Bezug auf die Wirtschaftsgebäude zum Räumungszeitpunkt. In dem maßgeblichen Gespräch unterbreitete die Beklagte jedenfalls konkludent ein entsprechendes Angebot, weil sie in erster Linie dem Wunsch des Kläger nachkam und es ihrem erkennbaren Interesse entsprach, ab dem Zeitpunkt der Räumung keine Pacht mehr zahlen zu müssen. Der Anwalt des Klägers hat eine Absprache über die erwünschte vorzeitige teilweise Räumung des Pachtobjekts unter Bezug auf ein erneutes Gespräch vom 3. 11. 1987 ebenfalls bestätigt. Aus dem Schriftwechsel lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass im Rahmen der Gespräche davon die Rede war, die Kläger müsse entgegen ihrem erkennbaren Interesse trotz teilweiser Räumung die volle Pacht bis 31. 12. 1987 bezahlen.
Schadensersatzanspruch für Fensterrahmen - Insoweit haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eine Teileinigung dahin erzielt, den Ersatzanspruch des Klägers im Rahmen der Abrechnung mit 1242,50 DM anzusetzen, um eine Zurückverweisung in diesem Punkt zu vermeiden. Das bedeutet, dass der Beklagte ein weiterer Betrag von 1242,50 DM gutgebracht werden muss, weil das Berufsgericht einen Betrag von 2485 DM für begründet gehalten hat.
Ersatzanspruch für Pächterleistungen beim Bau des Jungviehstalles - Das Berufsgericht verneint einen solchen Anspruch und meint, § 8 II 2 des Pachtvertrages sei nicht anwendbar. Bei Prüfung seiner Voraussetzungen stellt es auf die Tatsache des Freitods ab und nimmt an, die Beklagte sei darlegungspflichtig dafür, dass der Pächter seinen Freitod ausnahmsweise nicht zu vertreten habe. Das greift die Revision mit Recht an.
Nach § 8 II des Pachtvertrages sind die Eigenleistungen des Pächters für den Neubau des Jungviehstalls zum Ende der Pachtzeit nicht zu erstatten, jedoch vom Verpächter dann zeitanteilig zu ersetzen, wenn der Pächter aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, die Bewirtschaftung des Pachthofes vorzeitig aufgeben muss. Das Berufsgericht geht unangegriffen davon aus, die Vertragsparteien wollten damit eine Sonderregelung für den Ausnahmefall treffen, dass der Pachtvertrag vor Ablauf der ausbedungenen Pachtzeit endete. Wie aus dem Gesamtzusammenhang seiner Ausführungen weiter zu entnehmen ist, versteht es den Begriff des Vertretens im Sinne des allgemeinen Schuldrechts. Sollte sich den Ausführungen des Berufsgerichts eine solche Auslegung nicht entnehmen lassen, holt sie der Senat hiermit im Wege eigener Auslegung nach. Die Vertragsparteien bedienten sich im gesamten Vertragstext einer juristisch ausgefeilten Sprache. Auch das Wort vertreten muss deshalb ohne gegenteilige Anhaltspunkte entsprechend seinem allgemeinen und üblichen Sinngehalt, d. h. hier gesetzestechnisch, verstanden werden.
Da sich das Berufsgericht mit Blick auf § 276 I 3, § 827 BGB nur mit der Schuldfähigkeit des Pächters bei der Selbsttötung auseinandersetzt, lässt es außer acht, dass das Vertretenmüssen im Sinne des Schuldrechts eine Vertragsverletzung - hier des Pächters - voraussetzt. Das gilt auch für § 8 II 2 des Pachtvertrages. Während die 1arteien eines Vertrages stets verpflichtet sind, Unmöglichkeit zu vermeiden, lässt sich das für die Herbeiführung von Kündigungsgründen bei Miet- oder Pachtverhältnissen nicht ohne weiteres annehmen. Neben Kündigungsgründen, die auf einer Verletzung von Vertragspflichten des anderen Teils beruhen, gilt es befristete außerordentliche Kündigungen gemäß §§ 594 c, 594d GB wegen Berufunsfähigkeit sowie Tod des Pächter, deren Grund nicht in einer Vertragsverletzung liegt. Diese Vorschriften tragen der besonderen personalen Geschäftsgrundlage von Miete und Pacht Rechnung, die mit dem Tod des Mieters oder Pächters wegfällt, ohne dass es auf die Gründe für den Tod ankommt. Deshalb gilt das Kündigungsrecht des § 569 BGB unbestritten auch für die Erben des Selbstmörders.