langfristigen Mietvertrag

1. Wird in einem langfristigen Mietvertrag vereinbart, dass bei grundlegender Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse die Mieten den veränderten Verhältnissen angepasst werden sollen und, falls eine Einigung der Vertragsparteien nicht zustande kommt, ein Sachverständiger die erhöhte Miete verbindlich festzusetzen hat, so kann dem Sachverständigen als Schiedsgutachter auch die Entscheidung der Frage übertragen werden, ob eine grundlegende Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse eingetreten ist (im Anschluss an BGHZ 48, 25 Nr. 26 zu § 1025 ZPO).
2. Diese Vereinbarung ist ein Schiedsgutachtenvertrag und bedarf nicht der Form des § 1027 ZPO.
3. Unterlässt es der Schiedsgutachter, einen Berechnungsmaßstab für die von ihm bestimmte Erhöhung des Mietzinses anzugeben, so muss das Gutachten als offenbar unbillig gewertet werden.
Die Kläger vermietete dem Beklagten durch Vertrag vom 6.5. 1966 Geschäftsräume zum Betrieb eines Lebensmittel-Supermarktes. Der Mietzins betrug 1700 DM. Mit Rücksicht auf die vorgesehene lange Vertragsdauer von über 5 Jahren vereinbarten die Parteien in § 9 eine Wertsicherungsklausel folgenden Wortlauts:
Sollte durch eine grundlegende Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse sich herausstellen, dass durch diese Änderung Leistung und Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis zueinander stehen, so soll auf schriftlichen Antrag eines der beiden Vertragspartner der Mietzins erhöht oder ermäßigt werden.
Ausgegangen werden soll dabei von dem Mietzins, wie er bei Bezugsfertigkeit des Ladenlokals gezahlt wird.
Sofern die zwischen den Parteien alsdann unverzüglich einzuleitenden Verhandlungen zu keinem Ergebnis führen, entscheidet über die zukünftige Miethöhe für das laufende Kalendervierteljahr und für die Zukunft endgültig und bindend ein fachkundiger Schiedsgutachter, der auf Antrag der einen oder anderen Partei von der zuständigen Industrie-und Handelskammer zu benennen ist.
Nachdem die Kläger den Beklagten am 6. 9. 1971 vergeblich aufgefordert hatte, mit ihr über eine Mietzinserhöhung zu verhandeln, verlangte sie ab 1. 10. 1971 einen monatlichen Mietzins von 3400 DM. Daraufhin ließ die Kläger die Industrie-und Handelskammer bitten, einen Schiedsgutachter entsprechend § 9 des Mietvertrages zu benennen. Der dementsprechend bestellte Sachverständige gelangte zu dem Ergebnis, dass eine grundlegende Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse eingetreten und ein Mietzins von 2400 DM monatlich fortan gerechtfertigt sei. Gestützt auf dieses Schiedsgutachten verlangt die Kläger für die Zeit ab 1. 10. 1971 monatlich 2400 DM Mietzins.
Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, § 9 Mietvertrag enthalte eine Schiedsgutachtenabrede im eigentlichen Sinne, die dem Schiedsgutachter zwei Aufgaben und Befugnisse übertrage, nämlich
a) festzustellen; ob durch eine grundlegende Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse sich ergebe, dass Leistung und Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis zueinander stehen, wobei der Mietzins bei Bezugsfertigkeit den Ausgangswert markiere, und
b) die zukünftige Miethöhe endgültig und bindend zu bestimmen.
Dass der Schiedsgutachter auch über die für eine Änderung des Mietzinses entscheidende Vorfrage zu befinden gehabt habe, ergebe sich zwingend daraus, dass sein Tätig werden für den Fall des Scheiterns der Parteiverhandlungen vorgesehen sei, sich folglich auf all das habe erstrecken müssen, was die Parteien selbst hätten prüfen und abwägen müssen. Nur dann habe seine Entscheidung über die Situation hinweghelfen können, die durch die Uneinigkeit der Vertragspartner entstanden sei. Weder in der Beurteilung der Vorfrage noch in der Festsetzung der ab 1. 10. 1971 angemessenen Miete könne dem Schiedsgutachten mit dem Einwand offensichtlicher Unrichtigkeit erfolgreich begegnet werden.
II. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten einer Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
1. Allerdings wendet sich die Revision zu Unrecht dagegen, das Berufungsgericht habe die in § 9 Mietvertrag getroffene Vereinbarung - einheitlich - als Schiedsgutachtenldausel gewertet und nicht eine Aufspaltung in eine Schiedsgerichts- und eine Schiedsgutachtenabrede (die eine auf die Vorfrage, die andere auf die Festsetzung der künftigen Miete bezogen) vorgenommen. In der einheitlichen Wertung befindet sich das Berufungsgericht in Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (Senatsurt., BGHZ 48, 25 ff. = Nr. 26 zu § 1025 ZPO = NJW 1967, 1804). Danach wird durch Betrauung mit der Entscheidung der sogenannten Vorfrage der Aufgabenkreis eines Schiedsgutachters nicht überschritten. Seine Tätigkeit kann neben der Ermittlung von Tatsachen auch deren rechtliche Einordnung mit umfassen, und zwar auch in der Weise, dass die von ihm zu treffende Tatsachenfeststellung ohne Beantwortung der vorgreiflichen Rechtsfrage nicht möglich ist (BGHZ 48, 30, 31 = Nr. 26 zu § 1025 ZPO = NJW 1967, 1804). Im damals entschiedenen Falle handelte es sich dabei, wie im vorliegenden, darum, ob eine grundlegende Veränderung der Verhältnisse, insbesondere eine unzumutbare Verschiebung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung eingetreten sei. Ist die Beurteilung einer derartigen Vorfrage den Befugnissen eines Schiedsgutachters nicht wesensfremd, so durfte das Berufungsgericht davon ausgehen, dass bei Uneinigkeit ein Schiedsgutachter tätig werden sollte. Dagegen bestehen umso weniger rechtliche Bedenken, als die Parteien, die über Lebens- und Geschäftserfahrung verfügen, in dem Mietvertrag auch sonst sachgerechte Regelungen getroffen haben. Alles spricht dafür, dass sie den Begriff Schiedsgutachter - versehen mit der für seine Aufgabenstellung charakteristischen Kennzeichnung fachkundig. - mit Bedacht gewählt haben. Unter diesen Umständen ist es unerheblich, dass in § .9 Mietvertrag der ausdrückliche Hinweis auf § 319 BGB fehlt. Die Überprüfbarkeit eines jeden Schiedsgutachtens in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § 319 BGB steht außer Frage (vgl. Palandt, BGB, 34. Aufl: [1975], § 317 Anrn, 2 d). Die Revisionsbegründung lässt überdies, wie übrigens schon die Berufungsbegründung, jeden, konkreten Anhaltspunkt dafür vermissen, dass die Parteien etwas anderes als das ausdrücklich Gesagte gemeint haben könnten. Haben sie aber eine Schiedsgutachtenvereinbarung getroffen, bedurfte es der Wahrung der Formvorschrift des § 1027 ZPO nicht.
2. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Schiedsgutachter habe mit Recht angenommen, die Vertragspartner hätten in § 9 Mietvertrag eine erhebliche Änderung der für die allgemeine wirtschaftliche Lage und die konkreten Leistungsbeziehungen (Geschäftsraummiete) wesentlichen Faktoren nach der allgemeinen Verkehrsauffassung zur Voraussetzung einer Erhöhung oder Ermäßigung des Mietzinses gemacht und nicht erst den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Diese Auslegung des § 9 Mietvertrag durch den Schiedsgutachter, die sich das Berufungsgericht unter Hinweis auf Sinn und Zweck derartiger Anpassungsklauseln und das Ergebnis der im ersten Rechtszuge durchgeführten Beweisaufnahme zu eigen gemacht hat, ist möglich und naheliegend (vgl. Senatsurt., Nr. 27 zu § 157 [D] BGB = WM 1972, 1442). Die Vorinstanz hat weder Auslegungsregeln verletzt noch maßgebliche Gesichtspunkte außer acht gelassen. Sie hat zutreffend darauf hingewiesen, dass dem Wortlaut der Vertragsbestimmung nicht entnommen werden kann, die Parteien hätten mit einer grundlegenden Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse nur bestimmte einschneidende Ereignisse gemeint, wie Krieg, Währungsreform, galoppierende Inflation, Revolution, wirtschaftlichen Zusammenbruch und ähnliche Geschehen mit Veränderungswirkung von Grund auf (so der Beklagte in der Klageerwiderung und in der Berufungsbegründung). Rechtlich einwandfrei ist vielmehr die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Wortlaut des § 9 Mietvertrag auf eine Klausel hinweist, die es ermöglichen soll, während der langen Laufzeit des Vertrages das Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung trotz erheblicher Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse auszubalancieren.
3. Das Berufungsgericht hat jedoch bei der Feststellung, die Angriffe des Beklagten gegen das Schiedsgutachten seien deshalb unbegründet, weil sie seine offenbare Unrichtigkeit nicht hinreichend darlegten, übersehen, dass der Sachverständige keine Berechungsgrundlage für die von ihm festgesetzte Mietzinserhöhung von 41% angegeben hat.
Er hat sich damit begnügt, die Prozentsätze für die Steigerung der Lebenshaltungskosten für mittlere Verbrauchergruppen von 1966-1971 (17%), die Steigerung der Baukosten (ca. 40%), der Mieten für private Haushalte (ca. 50%) und der Grundstückspreise (wenigstens 50%) im gleichen Zeitraum mitzuteilen. Er hat daraus zwar die Schlussfolgerung gezogen, dass eine erhebliche Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse i. S. des § 9 Mietvertrag zu bejahen sei, aber nicht dargelegt, ob er diese Werte auch zur Grundlage der Mietzinserhöhung für die Geschäftsräume der Kläger genommen hat und, wenn ja, in welcher Weise dies geschehen ist. Es lässt sich nur vermuten, dass er an den Durchschnittswert der vier mitgeteilten Prozentsätze gedacht haben könnte, wiewohl der exakte Durchschnittswert nicht 41%, sondern 39,2% beträgt. Es fällt überdies auf, dass der Sachverständige die Entwicklung der Geschäftsraummieten im fraglichen Zeitraum überhaupt nicht in seine Erwägungen einbezogen hat.. Das wäre nicht nur deshalb notwendig gewesen, sondern vor allem auch deshalb, weil § 9 Mietvertrag eine ausdrückliche kausale Verknüpfung von grundlegender Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse und offensichtlichem Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung enthält (... dass durch diese Änderung Leistung und Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis zueinander stehen ...). Ob in Anbetracht dessen bei der Anwendung des § 9 Mietvertrag allein auf den Kaufkraftschwund der Währung abgehoben werden darf oder nur auf die Entwicklung der Geschäftsraummieten, wie die Revision meint, öder ob beide Gesichtspunkte durch die Feststellung verknüpft werden müssen, dass das offensichtliche Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht auf anderen Umständen, z.B. einer marktbedingten Stagnation der Geschäftsraummieten beruht, wird, nötigenfalls unter Heranziehung eines Sachverständigen, im Wege der Vertragsauslegung zu klären sein. Erst dann kann der Maßstab einer Mietzinserhöhung bestimmt werden. Art und Beschaffenheit der Mieträume, wie sie der Sachverständige beschrieben hat, werden dabei ebenfalls zu berücksichtigen sein.
Da das vorliegende Schiedsgutachten einen prüfbaren Berechnungsmaßstab für die Erhöhung des Mietzinses nicht enthält, musste es als offenbar unbillig gewertet werden (Vgl. Gelhaar, Betr 1968, 743; Palandt, BGB, 33. Aufl., § 319 Anm 2b; Senatsurt., NJW 1965, 150 = LM vorstehend Nr. 10).