Makler-Alleinauftrag

Eine rechtsunwirksame Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird nicht allein dadurch zu einer rechtlich wirksam ausgehandelten individuellen Vereinbarung, dass in dem die Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenden Formularvertrag der allgemeine Hinweis enthalten ist, die betreffende Bestimmung sei mit dem Auftraggeber besprochen und ausdrücklich anerkannt worden.
Zum Sachverhalt: Der Beklagte erteilte dem klagenden Immobilienmakler einen Makler-Alleinauftrag zum Verkauf eines ihm gehörenden Grundstücks auf einer Verhandlungsbasis von 270000, DM.
In dem von dem Beklagten unterzeichneten Auftragsformular heißt es u. a.:
Die umseitig abgedruckten Geschäftsbedingungen gelten als rechtsverbindlich vereinbarter Vertragsinhalt. Der Auftraggeber bestätigt, dass er eine Ausfertigung dieses Vertrages erhalten hat.
Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, alle - auch eigene - Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen.
Die Ziff. 9 und 12 wurden mit dem Auftraggeber besprochen und ausdrücklich anerkannt.
Auf der Rückseite des Formulars sind die Geschäftsbedingungen abgedruckt, die ebenfalls von dem Beklagten unterschrieben wurden. Nr. 9 dieser Geschäftsbedingungen lautet:
Bei Erteilung eines Alleinauftrages ist der Auftraggeber verpflichtet, jeden - auch eigene - Interessenten an den allein beauftragten Makler zu verweisen. Schließt der Auftraggeber trotzdem selbst oder durch Vermittlung eines Dritten einen Vertrag ohne Hinzuziehung des allein beauftragten Maklers ab, dann verpflichtet er sich zur Zahlung eines Reuegeldes in Höhe der Gesamtprovision (z. B. Verkäufer- und Käuferprovision). ...
Die Geschäftsbedingungen enden mit dem Satz: Die Ziffern 9 und 12 der Geschäftsbedingungen wurden mit dem Auftraggeber besprochen und ausdrücklich anerkannt.
Da der Beklagte wegen anderweitiger Verpflichtungen den Kaufpreis für das Grundstück benötigte, der Kläger jedoch nicht alsbald einen Käufer vermitteln konnte, trafen die Parteien eine Vereinbarung über die Abänderung der Regelung in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen. Der Inhalt dieser Vereinbarung ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger behauptet, es sei lediglich eine Herabsetzung der Gesamtprovision von 6 auf 3% des Verkaufspreises vereinbart worden. Demgegenüber behauptet der Beklagte, die Vereinbarung sei, dahin gegangen, dass bei einem Verkauf des Grundstücks ohne Hinzuziehung des Klägers diesem nur 3000 DM zustehen sollten. Diesen Betrag hat er an den Kläger gezahlt, nachdem er das Grundstück ohne Hinzuziehung des Klägers für 200000 DM verkauft, den Kläger hiervon unterrichtet und dieser seinen Provisionsanspruch mit 3% = 6000 DM zuzüglich 660 DM Mehrwertsteuer berechnet hatte.
In erster Instanz hat der Kläger von dem Beklagten demgemäß Zahlung von 3660 DM nebst Zinsen gefordert. Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 3000 DM stattgegeben und die weitergehende Klage (Zahlung der Mehrwertsteuer) abgewiesen. Die Berufung des Beklagten gegen dieses Urteil hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Die Revision des Beklagten führt zur vollen Klageabweisung.
Aus den Gründen: Da der Kläger keinen Käufer für das Grundstück vermittelt hat, steht ihm ein gesetzlicher Provisionsanspruch nach § 652 BGB nicht zu. Der von ihm geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers Nach der genannten Bestimmung soll zwar in dem hier vorliegenden Fall eines Vertragsabschlusses ohne Einschaltung des alleinbeauftragten Maklers ein Reuegeld in Höhe der Gesamtprovision geschuldet sein. Sie ist jedoch unwirksam, weil der alleinbeauftragte Makler nicht durch eine Verweisungs- oder Hinzuziehungs-Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen erreichen kann, dass ihm der Auftraggeber die volle Provision auch dann schuldet, wenn der Auftraggeber während der Bindung an den Alleinauftrag das gewünschte Geschäft ohne Hinzuziehung des Maklers abschließt (BGHZ 60, 377ff = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Das Berufungsgericht hat diese Entscheidung des erk. Senats berücksichtigt. Es meint jedoch, sie könne hier keine Anwendung finden, weil eine nach dem im Schuldrecht geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit zulässige und wirksame Individualvereinbarung vorliege. Hierzu hat es ausgeführt:
Auf das Vorliegen einer Individualvereinbarung deute schon hin, dass es auf der Vorderseite des Vertragsformulars heißt, die Ziff. 9 und 12 der Geschäftsbedingungen seien mit dem Auftraggeber besprochen und ausdrücklich anerkannt. Hinzu komme noch, dass dieser Teil des Vertragstextes auf der Rückseite des Formulars, auf der die Geschäftsbedingungen abgedruckt seien, am Schluss noch einmal fett gedruckt wiederholt sei und sich unmittelbar darunter nochmals die Unterschrift des Beklagten befinde. Salon dadurch sei der Vorwurf entkräftet, der 1(.1. habe sich durch überraschende Klauseln einen ungerechtfertigten Vorteil verschaffen wollen. Dass dem Beklagten die Bedeutung der Ziff. 9 der Geschäftsbedingungen bekannt gewesen sei, ergebe sich auch daraus, dass er nach Vertragsabschluss mit dem Kläger über eine Änderung dieser Bestimmung verhandelt habe, ohne von der Möglichkeit der Kündigung des Maklervertrages Gebrauch zu machen. Aus diesen Umständen ergebe sich, dass die Parteien im Rahmen des Makler alleinauftrages eine besondere Vereinbarung mit dem Inhalt der Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers geschlossen hätten.
Diese Rechtsauffassung des Berufungsgerichts wird von der Revision mit Erfolg angegriffen. Dem BerGer kann nicht darin zugestimmt werden, dass hier eine Individualvereinbarung vorliege, weil der Beklagte in Kenntnis der Bedeutung der in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers enthaltenen Regelung diese Geschäftsbedingungen unterschrieben habe. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Beklagte bei Unterzeichnung des Antragsformulars und der Geschäftsbedingungen des Klägers Kenntnis von der in Nr. 9 dieser Bestimmungen enthaltenen Regelung und ihrer Bedeutung hatte. Denn Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden nicht schon dadurch zum Inhalt eines Individualvertrages, dass sie in Kenntnis von ihrem Inhalt und ihrer Bedeutung von dem Vertragspartner desjenigen unterzeichnet werden, der sie aufgestellt hat. Sie können nur dann als Inhalt eines Individualvertrages angesehen werden, wenn sie das Ergebnis eines freien gegenseitigen Aushandelns des Vertragsinhalts durch die Vertragspartner sind (vgl. BGHZ 62, 251 [253] NJW 1974, 1135 [1136] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 55 = MDR 1974, 652 = JZ 1974, 613 =- BB 1974, 623 u. 761: BGH, LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 62 rn. w. Nachw.). Das war hier nicht der Fall, weil der Vertragsinhalt durch die Geschäftsbedingungen des Klägers festgelegt war und vor der Unterzeichnung des Auftragsformulars durch den Beklagten Verhandlungen über den Vertragsinhalt nicht stattgefunden hatten. Der Kläger beruft sich zwar darauf, dass
1. seine von dem Beklagten unterzeichneten Geschäftsbedingungen den abschließenden Satz einhalten, Die Ziff. 9 und Ziff. 12 der Geschäftsbedingungen wurden mit dem Auftraggeber besprochen und ausdrücklich anerkannt,
2. der Vertrag, den die Parteien unterzeichnet haben, eine inhaltlich gleich lautende Bestimmung enthält und
3. der Beklagte ausreichend Gelegenheit gehabt habe, den vorformulierten Vertrag und die Geschäftsbedingungen aufmerksam zu lesen.
Bei den angeführten Stellen handelt es sich einmal um einen Passus in den Geschäftsbedingungen, zum anderen um eine wörtlich gleich- lautende Formulierung in den vom Kläger benutzten und dem Beklagten übersandten Formularvertrag. Dadurch, dass der Beklagte nur die Geschäftsbedingungen und den Formularvertrag mit diesem Hinweis unterzeichnete, konnte die Bestimmung nicht den Charakter einer individuell ausgehandelten vertraglichen Vereinbarung erhalten. Sie blieb einseitig von dem Kläger vorformuliert. Der Beklagte hat sich ihr, ohne auf ihren Inhalt Einfluss nehmen zu können, allein dadurch unterworfen, dass er die AGB und den Formularvertrag unterzeichnete. Würde man anerkennen, dass auf diese Weise eine Klausel der Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Charakter einer inhaltlich ausgehandelten individuellen Vereinbarung erlangen könnte, wäre der Schutz, der dem Kontrahenten des Maklers durch das in BGHZ 60, 377ff = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724 veröffentlichte Urteil gewährt werden soll, hinfällig, da er durch die Gestaltung des Formularvertrages unterlaufen werden könnte. Es kann auf sich beruhen, ob eine Individualvereinbarung dann vorliegen würde, wenn der: Inhalt der in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers enthaltenen Bestimmung über die Zahlung eines Reuegeldes zwischen den Parteien besprochen und ausdrücklich anerkannt worden wäre (vgl. hierzu Oberlandesgericht Celle, WM 1976, 653 f.). Sowohl in den Geschäftsbedingungen des Klägers als auch in dem Formularvertrag ist zwar ausgeführt, dass dies geschehen sei. Der Kläger behauptet jedoch selbst nicht, dass dies mit dem tatsächlichen Geschehensablauf in Übereinstimmung stehe. Er beruft sich lediglich darauf, dass der Beklagte die Geschäftsbedingungen und den Formularvertrag unterzeichnet hat und meint, es sei daher davon auszugehen, dass der Beklagte von dem Inhalt der Nr. 9 der Geschäftsbedingungen Kenntnis gehabt habe. Bei dieser Sachlage reicht allein die Tatsache, dass der Beklagte die Geschäftsbedingungen und den Formularvertrag unterzeichnet hat, nicht für die Annahme aus, es liege ein Individualvertrag vor.
Von dem Vorliegen einer Individualvereinbarung über die Zahlung eines Reuegeldes kann auch nicht deshalb ausgegangen werden, weil die Parteien nach Abschluss des Alleinauftrages über die Herabsetzung des in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers vorgesehenen Reuegeldes verhandelt und dabei eine Herabsetzung des Reuegeldes vereinbart haben, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. Die in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers enthaltene Bestimmung über die Zahlung eines Reuegeldes in Höhe der vollen Provision bei Verkauf ohne Einschaltung des Maklers war unwirksam, weil sie eine einseitige, übersteigerte Verfolgung der Interessen des Klägers auf Kosten des Auftraggebers darstellt, die als Missbrauch der Möglichkeit angesehen werden muss, die Folgen einer Vertragsstörung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen generell zu regeln (BGHZ 60, 377, [384] = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich um eine für den Auftraggeber überraschende Klausel handelte, da ihr schon deshalb die Wirksamkeit zu versagen ist, weil sie den im dispositiven Recht enthaltenen ausgewogenen Ausgleich widerstreitender Interessen der Vertragspartner verdrängen soll, ohne dem Auftraggeber in anderer Weise einen angemessenen Schutz zu sichern (BGHZ 60, 377 [380] = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Die in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Klägers enthaltene Regelung über die Zahlung eines Reuegeldes war daher nach den Grundsätzen der, richterlichen Inhaltsprüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen als nicht geschrieben anzusehen (BGHZ 60, 377 [384] = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Diese Rechtslage war dem Beklagten unbekannt, als er mit dem Kläger über die Herabsetzung des in der genannten Klausel festgelegten Reuegeldes verhandelte. Er ging davon aus, dass diese Klausel gültig sei, und wollte eine Herabsetzung des seiner Meinung nach auf Grund des abgeschlossenen Alleinauftrages bei einem Verkauf ohne Einschaltung des Maklers geschuldeten Reuegeldes erreichen, nicht aber eine nicht bestehende vertragliche Verpflichtung eingehen oder etwa eine gesetzlich bestehende Pflicht heraufsetzen oder pauschalieren. Auch der Kläger ging davon aus, dass die sich aus Ziff. 9 der Geschäftsbedingungen ergebende Pflicht des Beklagten gemildert werden sollte. Beiden Parteien war unbekannt, dass eine solche Pflicht nicht bestand. Bei dieser Sachlage muss davon ausgegangen werden, dass ein Wille des Beklagten, sich zu Leistungen zu verpflichten, zu denen er kraft Gesetzes nicht verpflichtet war, nicht vorlag und auch der Klägernicht davon ausging, durch die Vereinbarung über die Herabsetzung des Reuegeldes solle eine bis dahin nicht bestehende Verpflichtung des Beklagten begründet werden. Daher kann auch in der ihrem Inhalt nach zwischen den Parteien umstrittene Vereinbarung über die Herabsetzung des Reuegeldes keine Individualvereinbarung über die Zahlung eines Reuegelblickt werden. Sie ging ins Leere, weil die nach Vorstellung beider Parteien bestehende Verpflichtung zur Zahlung eines Reuegeldes, die der Höhe nach herabgesetzt werden sollte, in Wirklichkeit nicht bestand.
Der Kläger kann daher seinen Provisionsanspruch weder auf § 652 BGB noch auf Nr. 9 seiner Geschäftsbedingungen, noch auf die nach Vertragsabschluss getroffene Vereinbarung über die Herabsetzung des Reuegeldes stützen. Da auch keine vertragliche Regelung über die Pflicht zur Auslagenerstattung bei Vertragsbruch des Kunden oder den Ersatz des nutzlosen Arbeitsaufwandes (vgl. hierzu Hauß, Anm. zu LM vorstehend Nr. 44) zwischen den Parteien vorliegt, hätte die Klage nur dann Erfolg haben können, wenn dem Kläger durch den Vertragsbruch des Beklagten ein Schaden entstanden wäre, der über den von dem Beklagten gezahlten Betrag von 3000 DM hinausgeht und ihm nach den Grundsätzen über den Schadensersatz bei positiver Vertragsverletzung zu ersetzen wäre. Der Kläger hat jedoch nicht dargetan, dass ihm durch den Vertragsbruch des Beklagten ein Schaden in dieser Höhe entstanden sei.